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温州炒房团#180




温州炒房团 #180 



[1]    所谓的CEO盘,就是跪着求你买房子。
CEO盘+师奶团=温州炒房团 




一)贵妇

当一套房子,各项附加值做到了极致,他就成了CEO盘。
CEO盘,主要是跪着求你买的意思。

在我的圈子里,我认识很多名媛阔太。她们许多都是官太太,年龄在45~55岁之间。珠光宝气,闲得发慌。
官太太有几个特点,其主要是;
  • 她们都很有钱
  • 他们都很有闲
  • 她们都超级骄傲

从某些角度而言,(中国)官太太可能是这个星球上最幸福的人群。因为她们充分满足了几个需求,数之不尽的金钱,数之不尽的休闲,唯一的工作是玩。

官太太并不一定是精英。这是很重要的一个大前提,影响到以后的结论。
许多阔太,她们只是运气好。或许当年生产插队的时候,搭班了同队的一个小年青。结果人家就当上了部长,厅长,局长。或者是几十亿大公司的董事长。
一个巨有钱,巨有闲,巨有自信心,巨快乐无比的群体。

这构成了“名媛阔太”的主体。然后深刻地影响到了投资圈。
名媛阔太是一个超有钱的团体,而且她们的自我感觉非常非常非常地好。
现象导致一个结果,阔太手里通常都有一笔钱,阔太们想要“投资”。

金融圈经常有些瞠目结舌的事情发生。譬如某人饭桌上听推荐,一下子就买了1000W人民币的贵金属基金。
汇丰银行高级私人理财部门,金砖基金一笔卖个八佰万一千万。几乎整个私营理财业,就靠贵妇们撑起来了。

在房地产市场,同样有贵妇的故事。


二)CEO

贵妇们的钱实在太多了,在买了鞋子,包包,珠宝,基金,开美容院,私募股权融资之后,还是没把她们的资金消耗完。
和所有人一样,贵妇也想买房子。

贵妇买房子,一方面是出于对房产本身的喜爱。几乎每一个女人都喜欢房子。
另一方面,房地产大火,身为女主人,为家里理财分忧,也是应有之意。何况还能赚钱呢。

贵妇买房子,有几个要求。
首先,贵妇绝对不排队。几百号人冲击售楼处,排三天三夜队伍抢个号筹,这一类的事情,贵妇是绝对不会参与的想也不用要想。

其次,贵妇不惹麻烦。凡是有产权纠纷手尾药单清场雷锋,凡是和“药单”概念有关的。贵妇碰也不碰。事实上,贵妇几乎不买二手盘。

第三,贵妇是视觉动物。微信上有一篇《男人和女人买房的区别》[2],其中有一张图是非常正确的。


女人买房,基本只看装修。完全完全彻底不考虑性价比,反正是男人付钱!
对于女人买房,关键是样板房漂亮。哪怕所有的样板房都没有门,她也不会察觉到。

第四,贵妇买房,是买着玩的。
对于穷人屌丝,一套房就是一套命。需要几代人拼搏所有的积蓄凑起来生死纠关的大事。对于职业炒家来说,买房是工作。需要谨慎严肃认真避免所有赘肉溢价。
可是对于贵妇来说,买房是因为今天下午做头发的师傅没有来。所以就顺路去隔壁售楼处看看。反正她对自己的投资眼光自信得紧。

这些因素拼凑起来是什么呢。是CEO盘。


三)CEO盘的含义

CEO盘的特征是什么呢。譬如附近普遍的地段均价是30000/m,你卖40000/m,那不叫CEO盘。只能叫高品质溢价盘。
CEO盘,你要卖80000.

在八万的基础上,普通人基本不会关心了,当笑话看了。那你售楼处也不会拥挤。大可以高档香薰泡二杯金骏眉,请贵妇慢慢赏鉴。

当一个楼盘达到了“市场价二倍”以后,他最紧需的是IB格。性价比可以很低,但是B格一定要高。
这里我们再贴一个链接给各位;如图中他所说的所有小玩意,加在一起花不了2000元/㎡,可对女性购买者来说就是毒药。
《万科发布陆家嘴江景房最新顶配精装,好多新鲜玩意儿,你绝对没见过……》[3]

当一个楼盘达到了别人200~250%价格以后,他的销售就很长滞很困难。至少他不能在Mass Market,不能在大众市场上卖。因为根本卖不动。
这个时候,这些“豪宅”就要有针对性的,专门针对这些“细分高端市场”推送广告。

譬如说,在一些贵妇才看的杂志,在Club,或者和Vertu手机售后交换名单。
当贵妇接到开盘的消息,只要你感兴趣,就会有西装领带的一男一女销售精英,跪着捧着楼书,送到您家里去。
你没看错,是送到你家里去。是跪着求你买楼。

贵妇买楼不用排队。你只要签个字就可以了。也不用去交易中心受热气蒸臭气熏,公证委托即可。所有的手续我们全都帮你办完,要多贴心有多贴心,要多方便有多方便。

你想参观我们楼盘,奔驰车全程接送。不买不要紧,请下月来参加佘山高尔夫的酒会。1997年香港何文田看楼时,钟镇涛是坐着直升机去浏览的。然后二个月后楼市就崩溃了。

有时候我不无讽刺地想着,贵妇们如果知道仅仅她们的电话号码,就能卖5000元/个。不知会怎么想。


四)CEO盘的升值

CEO盘怎么升值呢。CEO盘就是把“各项附加值”全都做到极致的。把用户体验做到极致的,把品质规格做到极致的。同时也把价格做到极致的。
CEO盘不升值。


贵妇们啊,你们要知道。在整个生态链上,你们是处于最末一环的
我们这个世界,黑暗血腥宛如永夜森林,而不是纯洁的白雪公主小白兔。
厮杀与争夺,阴谋和轨迹,才是我们这个社会的主旋律。

买房是一场战争,是各方利益的角斗场。政府费尽心机将土地卖最高价,开发商费尽心机,榨尽最后一滴黑油。
屌丝们则上演着打砸售楼处的闹剧,小编一手构造了CCAV2的假新闻。
这是战场,是屠戮场。不是童话王国呵。

每一个人都在交棒,在玩击鼓传花。生产者交给批发者,批发着交给零售者,零售者卖给消费者,消费者卖给收藏者。
好比你脖子里戴的珠宝,到你的手中,这就是最后一棒。再也找不出任何出价更高的其他买家了。

贵妇们做什么投资,无论做什么投资,你都是最后一棒
股票基金到了你手里,就是最后一棒。贵金属、金银币到你手里,是最后一棒。

当贵妇们仪态优雅地翻阅着订购杂志时,你的智商还不如一只猫。
珠宝首饰,艺术品收藏,你是最后一棒。你是最后最高一个出价,不会再有下一个买家。
CEO盘到你手里,也是最后一棒。


阿姨啊,你知不知道店家为了找到你,为了将商品卖给你,他们花费了多大的力气。
你手里的货色,至少1/3是广告费。



五)异地销售

CEO盘的特征,是跪着求着卖给你。
一般而言,我们对那些“异地销售”的楼盘,都心存疑虑。
一个楼盘,你要CEO成什么样子,才能使本地消费者完全不卖账呢。

走在马路上,你经常可以看见“澳洲房产销售”“美国房产销售”“加拿大房产销售”之类的广告。
通常会有一些代理公司,将异地或者外国的房产,拿到中国来卖。据我所知的行规,大约是贵30%

55W美金的房子,他一般要卖到你70W美金左右。这也是很符合商业原理的。
楼盘在本地销售,你只需要很少量的广告费就可以了。
消费者可以在附近活动,走过来就能看到你的广告,进而看到你的商品。

而海外销售,涉及到大量的成本。仅仅是老板飞二次美国,达成协议框架,机票就能用去上万美金。
一般来说,只有该项目在当地完全卖不动。或者是他要加一个可观的溢价30%左右,才会有异地销售之类的行动力。

跪着卖的都不是好货。


五)温州炒房团

异地销售,加上CEO盘,二者合体,就造成了温州炒房团。 
99.9%的人对温州炒房团有误解。你以为“温州炒房团”是炒房么,是职业炒家么。哈哈哈哈,别开玩笑了。


2000年时,上海房地产市场低迷。有一些盘本地根本卖不动,KFS又很懂营销。于是那怎么办。
他开了几辆大卡车,到温州去拉人。开进温商“企业家协会”,条幅一拉,blablabla我们这是超一流品质的顶级豪宅,豪华精装修。中国加入WTO,未来升值潜力无限。国际学校英式管家,高层住所黄浦江景观。

温州的特产是什么,是企业家协会“贵妇们”啊!
贵妇们一激动,大卡车就几厢几地拉回来了。“温州贵妇们”给你看印刷最精美的楼书,帮您代办一切手续。销售说得天花乱坠,保证忽悠升值潜力无限。您还等什么,您只要刷卡就行了。出门财务室左转啊。

“CEO盘+异地销售”,共同构成了温州炒房团。
这哪是什么炒房团,这是送财童子团啊。是雷锋团,是菩萨团啊。

2002年时,大卡车集装箱一般,载了几车皮的“温州贵妇”去到童话中的城堡[4],当时我去看“童话中的城堡”,然后专车开到了黄浦江另一边对称的轴线。
我指着城堡说,“喏喏,浦东滨江目前卖20000/m,浦西滨江目前卖5200/m”。
未来他们的价差,肯定达不到1:4,浦东涨幅肯定跑输浦西”。

目前大约是1:1


六)温州人的下场

在我浸润楼市漫长的岁月里,我从未见过任何一个温州籍的“职业”炒家。相反的,99.99%几乎全都是贵妇。而且常住在温州,一二年才来一次上海。


温州人是一个很奇葩的团体。他们买进时是最贵的,卖出时是最便宜的。
好比2002年时,他们就大量买入CEO盘。平均每一套的沉入成本高达600~700W元。而且基本上是全现金。
这是2002年啊!资本贵如油的年代。


这六七百万元,放到十三年后的今天,无论你投什么项目。迄今都有六七倍的回报。四五千万了。而温州人几乎只赚皮毛。
真正得意的,是卖房给温州人的房东。他们在极早的年代,就可以获得极珍贵的数百万资本。从而获得火箭助推。
2002年时,你和温州企业主几乎是上百倍的财富差距,而今天已不足十倍。“温州炒房团”是在送钱给你。

另一方面,温州人在“卖房”这件事上,虽然不如买房声名卓著,可是更为奇葩。
典型的例如2014年,政府紧缩银根。钢贸互联互保贸易爆煲,商人大量破产。

好友R就在那时候买的温州人抛盘。品质绝佳,如果按照我们估值,二手市场应该可以值得卖120000/㎡左右。
可是温州人卖给他的价格是:40000/m。


温州人是一个儒雅的老先生。没办法,卖了一千多万,拿回去救厂。
我们和他聊了起来。

“没办法,十年前就23000/m买的”。
  • 我能和你说,这期间上海楼市涨了12倍么?
“这些年,也没赚什么钱。反正不亏就行”
“我们平时也不来上海,最近二年都没来过。反正看报纸上说,政府打压房价,那房价一定是跌了”。
  • 中介踢踢脚尖,“哥,我帮你赚了一辆超跑”。
  • 我回踢中介脚尖,“是五辆超跑”。
“我们都订人民日报的,也上搜房网,Anjuke查查。四万这个价格,很合理了。”

R实在听不过去了,摘下了手上的佛珠给老先生戴上。
“给您祈福了,先生。我都快给您说哭了”。


就我本人所接触的几笔单子,温州人买进时,一般是市场价的130%至少。卖出时,顶天是市场价的70%最多。
而他们平均五年买卖一次。上海楼市涨了五倍多,对温州人来说也就是50%的涨幅。

温州人最奇葩的,是他们几乎不来上海。然后纯粹看新闻联播上的报导,来确信房价的走势。每一次即使来,也就是待二三天,匆匆忙忙完成了交易就走。
所以温州人在业界,具有至高无上的口碑与地位。每一个人都知道,找到温州人,那就是找到财神爷了。何止是财神,简直就是无主金元宝,人形提款机啊。

我提议,将沿海高速改名为“沪温友好大道”。再找几个小朋友挥舞着丝巾,高喊“欢迎,欢迎,热烈欢迎”。非如此,实在不能表达我们对温州雷锋的喜爱与崇拜之情。
当然,每月再进口点“温州特产”就更好了。


温州人的购买高潮,大致在2002~2003年达到顶峰。此后固然有山西煤矿的分流作用,但主要还是因为“温州”本身的衰弱。
上届,连续清洗温州的开明官僚。塞了几个新的地委书记去“整顿经济”。于是就把温州经济给活生生搞垮了。
作为上海房地产从业人员,大伙纷纷表示极大的悲痛。并且给菩萨加上一炷香。


另一方面,当年温州人买入的“抛盘”却持续存在,细水长流。构成了今时今日上海市场笋盘的主流。也将某些楼盘的价格,压制得始终抬不起头来。
温州人从来不是职业炒家,她们只是师奶群。

真正的职业炒家赚钱很容易:和温州人做生意,赚温州人的钱。
每当经济动荡银根紧缩,你去守在上海几个钢材贸易城门口就行了。


(yevon_ou@163.com,2015年5月29日午)



[1] 本文上接《职业炒家五---升值》

[2]《男人和女人买房的区别》http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzA4NjQ5NjMxMw==&mid=206040763&idx=1&sn=1b23b7e42481b8d1994b0c267c53ab0a&scene=1&key=c468684b929d2be20b6208cf15fdb71395ae25bdb01f481e82c38b262bf7a77a6ac17f81c6b478bdab570749e6656ac2&ascene=1&uin=NDkyMjg2OTM1&devicetype=webwx&version=70000001&pass_ticket=Fwo3VPNkGuO%2BUOWvlq6BQ0x8hOqXnUTUfOxU5P7d3OwunpQn3dLap%2FLPe0H%2FqWyF
[3]《万科发布陆家嘴江景房最新顶配精装,好多新鲜玩意儿,你绝对没见过......》http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MjM5OTI2MjM4Mw==&mid=213036673&idx=2&sn=76eeca19d319e7073d484a5122bb87f2&scene=1&key=c468684b929d2be2064df4d62a5ac78b6e2bdbf96d688e056e153665d2275d6178a42e7f7442b50e11d58167a0dbcd42&ascene=1&uin=NDkyMjg2OTM1&devicetype=webwx&version=70000001&pass_ticket=Fwo3VPNkGuO%2BUOWvlq6BQ0x8hOqXnUTUfOxU5P7d3OwunpQn3dLap%2FLPe0H%2FqWyF
[4] 知名不具

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