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老公房之政治特权#420

老公房之政治特权 #420


上海市政府为了上海人民,那可真是操碎了心。


一)老公房之政治特权

大约在2004年的时候,卢湾区的老公房和次新房,是同样价钱的。
2004年时,斜土路沿线次新房7000,蒙自路老公房也是7000/m。
2005年时,斜土路沿线次新房10000,蒙自路老公房也是10000/m。

这是一个十分奇特的现象。放着高档宽敞明亮的好房子不住,为什么要去买老公房呢。而且价钱还非常非常之贵,在极少数时刻,甚至老公房单价比次新房还高。
这么做的原因。来自于“总价约束”。更深一层的原因,来自于“55平米限制线”。

所谓的“总价约束”,指的是我明明知道大资金有更好的回报,大资金有更优的性价比。可我只能凑出这么点钱,只能在红海刻苦厮杀。[1]
譬如说,2004年时,7000元/平米,一套正常二室一厅125平米,总价在80万元左右。
而对于老公房购买人群,他们的预算就是30W。甚至28W。多一万都不行,多五千都不行。哪怕28W也是一家一当全部拼凑上来了。

那么,在28W元的“总价约束”下,他们唯一的选择,就是40平米*7000元/平米的老公房。
哪怕这房子又破又旧,哪怕这是25年楼龄的老公房。但至少居住是第一需求。先把住的问题解决再说。

于是,就发生了小户型因为“总价约束”,而获得单价优势。爆击了一个远远惊人单价的可能。

那么,老公房有没有竞争对手呢。答案是有的。
市中心老公房,主要面对的竞争对手有二个。
1)郊区次新房。譬如这时候你可以买入嘉定桃浦远郊房,3500元/平米,100平米左右的户型总价勉强也可以接受。
但这时候,你就要面临一个“时间还是金钱”的问题。毕竟远郊的交通是一个大问题。

2)市区新建小户型。市场有这个需求,有“总价约束”用户们的需求。既然这样,KFS就应该尽力建造一批迷你户型。又是新货质量大好,保证畅销。

问题,恰恰出在2上面。由于市政府管制,禁止民间新建55平米以下住宅!
大约在2000千禧年,政府就颁布禁令。在新建住宅中一律禁止出现55平米以下户型。
这条禁令很少有人关注,但是同志们啊,每一条条文,都有其深不可测的新闻联播内涵啊。

“55平米禁令”的直接后果,就是扼杀掉了老公房的所有竞争对手。
你预算有限,钱囊羞涩。
你不想住到20KM以外,过暗无天日的人生。上班不见太阳,下班不见太阳。
上海人民欢迎你,请你购买老公房吧。

这条禁令目的是什么,其实是帮助上海人民出货的
1992-1995年的房改,上海人大致以一二万元的价格,从政府手里买下了自有产权。
但是要注意的是,由于长期计划经济的贫困。上海人虽然房改,可拿到手里的,很多都是“质次价廉”的老公房。

如果你关心二三线城市的话,你就会知道,老公房其实不怎么值钱的。其价格也和新建楼宇相差非常大。
而如果你下到一些县城乡小城市的话,破破旧旧的多层苏式砖房,甚至是废弃的完全没有人要的。

而上海市政府控制了“供应”。
在很长一段时间内,几乎接近十年的时间。上海完全没有“55平米以下”极小户型的建设。完全没有竞争对手。[2]

政府给了你这一段时间。让你干什么。
让你跑啊!
在这十年的窗口期,政府给了你足够的时间。让你可以高价抛售“老破小”。然后几乎以一模一样的单价,抛掉50平米,自己掏50平米,就可以住上100平米新房子。

上海市政府对上海土著人民的关心,那可真是全方位的。


二)2015年之老公房

1997年,中国移动(China Mobile)在香港上市时,中国政府几乎给到了一切能想到的优惠政策。
所有的负面报道,统统不许发表。什么月底流量不清零之类的挑刺,全部让去喝咖啡。

于是中移动花好稻好,在境外受投资者热捧。
等到公司上市,股权逐渐抛售,让外国大基金接盘之后。政府逐渐变脸,开始要求“惠民工程”。一会要求电信业降资费,一会要求承担偏远地区普适义务,一会塞个科研3G项目给你。

这在香港证券市场被称为“触礁风险”。意思就是经济权力和政治权利必须匹配。同一样资产,在不同政治背景的人手里,就会有不同的估值。

从2000年开始,上海人持续不断抛售手中旧有的老公房,逐渐被“民工”级外地务工人士或者各业小老板接盘。业主比例不断发生变化。
随着“政治背景”的不同。经济背景自然也不同。

2010年的限购限贷,对老公房是致命性的打击。如果房票有限,自然是房子往大里买。
就好像车牌拍卖15W,大家都倾向于买BBA以上级别好车了。

另一方面,这些年“蚁族聚集区”呼声不断上涨。
所谓蚁族聚集区,是指在地铁沿线,或者换乘车站,开建几幢大型的蜂巢式建筑。
每一套单元25平米,一栋大楼1000个单元。
高密度沿途过去可以几十栋大楼聚集成群。

“高租金”对一个城市的竞争力有害无益。因为人为的“55平米限制”,使得许多初到上海的年轻人,无法获得廉价的落脚之地。也无法度过创业初期的艰难岁月。
倘若建设大型的“蚁族聚集地”,可以在九亭泗泾等地廉价地提供大型的居住基地。无疑将极大地降低全市生活成本。

随着老公房越来越多地落到外地人手里,市府就越发地不用考虑和保护老公房们的利益。


三)拆迁

拆迁可能是史上最荒唐,最明目张胆地送钱了。这是赤裸裸的政治特权团体


一样东西值多少钱,且不论产权,不论拆迁户是否真的对脚下这块土地拥有物权。我们就简单地问一下,你这茅棚简屋值多少钱。
答案是非常容易回答的,任何一个经济学入门大学生都可以回答你。“商业上有利润的价格,就是合理价格”。

譬如某一个大型地产商,他花100亿买下你这个地块。转手建个豪宅卖出200亿。
算算年限和回报,他觉得是合理的。则这个地块100亿,拆迁户拿100亿走是合理的。

好了,现在你告诉我,“负”的地价是怎么回事?
啥叫负地价。就是这整块土地的价格是负数。
上海市政府的大型土地储备中心,“投200个亿,你帮我把这整个地块拆完了。耗时五年。我也不求什么投资回报利息之类的。200亿能拿回150亿就可以了”。

200亿下去,历时五年,拿回150亿。天底下有这样做生意的么。
投90亿,拿150亿,都算是五年回报少的了。
那还有200-90=110亿呢。实质就是政府送钱给拆迁户了。


上海的拆迁赔偿,远远高于应有合理价值。这是一个所有人都知道,包括政府,拆迁户,开发商,炒家。唯独除了圣母春文科生媒体小编不知道的冰冷事实。
拆迁是什么,拆迁就是彩票中大奖。
拆迁是什么,老百姓盼拆迁就如同盼解放军进城

2009年时,黄浦区的地价是负-1800W/亩。看清楚,是大大的负数。
也就是政府把这块地拆了,土地平整,盖房子卖得还没有赔拆迁户的钱多。负一千八百万人民币每亩。


那可能有人要问,既然是亏本买卖,为什么还要做呢。
因为我们是人民政府,不是商业机构。
上海市政府对上海人民的关怀,是全方位的!

对于上海人中的弱者,政府抬高了老公房的价格。给了他足够长的窗口期,可以出货,可以换筹。
对于弱者中的弱者,住棚户真正一穷二白的滚地龙。市政府直接入场,花300W把你那棚户给收了!
这是什么,这就是派钱,这就是派糖,青天大老爷啊!
读书破万卷,不敌拆二代。


最后,说一个笑话结束本文。
话说秀相形象一向糟糕。2003年时,秀相突发奇想,下令全国“土地出让金”之10%一律划拨中央。
这本来是严重违反中央/地方分权法案,违反政治伦理契约之举。

最后这事也没成,没成的版本中有一个说法;
话说秀相召集全国各省土地干部开会;
“从今天起,各省土地出让金一律上缴10%给中央”。
台下哗然一片。
只有上海的同志高兴坏了,乐颠颠地举起手,“报告首长,土地出让金为负数的,怎么办!”


(yevon_ou@163.com,2015年11月3日夜)


[1] 插一句题外话,2015.11上海楼市的红海大约是500~600W区间。超过这个总价,性价比顿时急剧提高。

[2] 同时代还有一个很奇葩的物业,就是酒店式公寓。酒店式公寓最初的卖点,也是“小面积,低总价”。因为住宅限制,所有很多项目只能以酒店式公寓方式立项。然后向市场提供30~40平米户型。
酒店式公寓在2003~2005年卖得非常贵。烂尾楼改建的小户型,其单价要超过永业,逼近静安枫景。
 
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欧成效,人称“欧神”,笔名yevon_ou。原水库论坛创始人,房产投资实战派,中国最成功的个人楼市投资者。中国楼市黄金十年的见证者和获益者。 数十年来的楼市投资他从未失手,精妙的操作技巧和丰富的实战经验,是房产投资界当之无愧的大神。独创水库科技树,是无数房产投资者的启蒙导师;他凭精细入微的独到观察,淳朴精炼的古典经济学视角,刻画出了中国的楼市与财富逻辑,开创楼市科学,使无数读者脑洞大开,重塑三观,实现财务自由。
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