水库论坛网 2018-11-23 20:07 热度:

可以做空房产么#1480

可以做空房产么 #1480

一)房地产股票

第一个方法,是做空房地产股票。


传统上三大丝聚集地:知乎,雪球,集思录。
如果你经常访问“社区”的话,你会发现,对于“做空”房产的需求是非常非常大的。

但是如何“做空”房价,丝们讨论来讨论去,好的办法却是不多。
第一重最先被想出来的,是做空“地产股”。


股市是经济的晴雨表。如果股价低迷,往往也就意味着产业低迷。
如果能象《大时代》刘青云一样,翻云覆雨,转手把地产股打到万劫不复。
甚至收购。
岂不是丝们扬眉吐气,地产霸权末日。


可惜的是,想法是好的,但是这套逻辑,却是完全违反经济学的。
首先,股市并不是很容易操纵的。
且不说有《证券法》之类法规保护恶意买卖。哪怕是无法无天,股市也有自身经济规律。

股票最终和赢利,增长,企业“内在禀赋”挂钩。
一只非常好的股票,你再怎么打压。最难把价格削去一半。
但价值总会要反弹的,不可能无限降低。


第二步说,中国股市和香港股市有很大不同。股权非常“集中”。
好比李嘉诚的长江实业集团(0001.HK),李氏父子在其中的股权仅有13%左右,时刻面临攻击。

而中国的股市,绝大多数都是“国有股”。
部分看似股权分散的公司,还是“国有股”。
例如万科,几乎没有第一大股东。股权长期分散,内部人控制,腐败。
你去收购,好了,头破血流。
因此“收购/控股”这条路,也走不通。


好吧,大家一起抛售地产股,劝说身边所有的朋友,统统不要买地产股。
“饿死开发商”,房价能不能降下来?

股价长期低迷的坏处,主要是难以再融资
股价不振,上市公司就难以配股~定增~高转送。KFS就被迫去借高利贷,最终把利润都吐出去,落个双手茫茫。

这里面就到了最讽刺的位置:
KFS其实是降低房价的。

傻空最悲哀的,是他们根本就不懂经济学。
  • 生产者和生产者竞争
  • 消费者和消费者竞争
  • 生产者和消费者从不竞争

KFS并不是购房者的敌人,KFS是购房者的朋友。
因为KFS的“企业合作”成本,比“自助建房”便宜,因此才有了企业管理。
KFS彼此之间的竞争,进一步降低价格。

针对KFS的迫害,或者“地产股”的做空。
事实上增加了成本,推高了房价。



二)CDO

传统的金融工具不能满足目标,傻空们又把目光转向了“衍生产品”。
传说中,美国有一种复杂的复杂的复杂的CDO,宛如神话一般。

“次贷”危机的原理是什么,傻空也不大清楚,也说不清楚。
水库系列有一篇《手把手教你做次贷》#F540,倒是可以一看。


但是,傻空要的并不是科学,人家要的是“希望”。
传说“大空头”这种电影里,主人公含辛茹苦,坚定信仰,坚信房价一定崩盘。最终获得了百倍千倍的回报。

首先要说的是,大空头”这部电影是错误的。其中关于次贷的一切分析,全部都是错误的。
次贷根本不是那么回事。国内以讹传讹的转载再转载,翻译再翻译,全部都是错误的。
你跟着“大空头”做,大概率是赚不到钱的。而“大空头”整个团队,也并没有赚到如此高的回报。二三倍而已。并且很快地在之后几年亏完了。



 


首先,我们要解释一下,“大空头”团队并不是做空房价。
他们没有做任何事,也不可能做任何事,使得整个“美国房地产崩溃”。
他们仅仅是买了一个金融产品,“IF 金融崩溃 THEN 可以赚钱”而已。


举个例子,如果你预期房价即将崩盘,则你应该去买“搬家公司”股票。
因为楼市崩盘,肯定有很多人丧失住所。被扫地出门。
因而需要搬家。

你提早买入“搬家公司”股票,等金融风暴。
自然赚得盆满钵满。



但是你持有“搬家公司”股票,会导致楼市崩盘么。
绝对不会。
这个在逻辑上,属于“关联关系”,而不是“因果关系”。

老人一定有白头发。白头发染黑,你并不会变年轻。
逻辑是一门大学问。



其次第二个观点,“大空头”并不意味着看空美国楼市。
九年了,如果我们平心静气,抹去一切谎言和喧嚣的话。
“美国楼市真的跌过么”?

美国楼市已经创新高了。不仅是大都市圈,连乡村平均都刷了新高。
随着通货膨胀,楼市每年都有一点的涨幅。
美国,加拿大,澳大利亚,英国,新西兰,无一不是这样的规律。

站在2017年回头去看,所谓“2008大跌”只不过长线K图上的一个小波澜。
 

如图,美国楼市最糟糕的时候,也不过是局部地区的一些小麻烦。
真正WASP贵族精英居住的地区,你过去让人打折,人家正眼都不瞧你。
“买得起买,买不起滚”。

楼市并没有崩盘过。真正崩盘的是CDO,CDs的价格。
“大空头”团队发现了算法上的一些bug,真正崩盘的,是衍生证券产品的一些价格。

要指望楼市崩盘,靠CDS显然也不现实。



三)楼市期货

真的要真金白银,看空做空,恐怕只能实打实的搞“楼市期货”了。

好比石油期货,橡胶期货,期货和现货是联系在一起的。
  • 期货市场崩盘了,现货市场一定崩盘。
  • 期货市场看对了走势,做空就可以赚钱。


象香港这样以金融,地产立足的亚太都会城市。
早在1980年代,就开始搞“恒生指数期货”了。
而一直到今天,始终没有“地产指数期货”。

你纵观郑州商品期货市场,芝加哥商品期货市场。
全世界石油,煤炭期货很多,但是“钢铁”期货很少。为什么。

因为铜只有一种,石油有二种,煤炭有五六种,钢铁有几十种,而房产有几千种!



搞“房价期货”,假设以2017.07.01上海房价为准,起价60000元/m。
期货交易一个月,双方互有买卖,互有拉锯。
到了月终结算的时候,收盘价61000元/m。

如果你对于这个价格不满意,你就要进行“实物交割”。
假设我们交易的单位是“平米”吧。
(不是房产专业那个‘平米’)


你说你交割内环线1平米。
  • 老破小和汤臣一品,都算1平米么。
  • 楼层户型朝向,怎么计算。
  • 别墅怎么算
  • 中环边的房子,可以交割么。
  • 外环外的房子,怎么折算。对于折算比例不认可,怎么协调处理。

同样道理,有人实物交割,就有人实物提取。
  • 提取哪一套实物,如何估价。
  • 二个人同时看上,如何分先后。
  • 手里只有5平米持仓,如何整取。
  • 房屋维修养护,如何出租。

房产这种千奇百怪的东西,怎么能做到整齐化标准期货呢。



四)房产期货的设计

这个问题的答案是:可以做
天底下没有二块一模一样的煤炭,没有二枝一模一样的小麦。
可是我们照样有煤炭期货,照样有小麦期货。
这其中的原理是,“忍受轻微损失”。

好比动力煤,因为其内含能量的不同,分为很多个档次。
但在郑州交易所就统一为TC。如果成色不足,按大卡打折计算。

美国和加拿大生产的小麦,质量也有好有坏。
芝加哥交易所统一以“蒲式耳”作计量单位。谷物质量相应换算。

在整个期货世界,交易量和最终结算的量,超过100:1
因此只要游戏规则透明,结算反而是不重要的。



昨天我想了一夜,对于“平米期货”的设计。可以适当调整。
基于完全市场化下的某一些大数据算法,可以获得非常近似,几乎所有人都接受的折扣计算方式。
如果真心想做这事,“平米期货”还是开得出来的。


具体的细节,我就不展开了。太琐碎技术化。
因为俺摩拳擦掌,马上要写最后一段话了。

最后一段话,显然是:以上全错



五)对赌

我们讲了好几种通俗的“做空房产”方式。
其中二种是不可行的。
一种是勉强可行的。


其实我们想说的是,“做空房价”这种事,从理论上就是不可行的。
不是技术上的事,是理论不可行。
不涉及技术细节设计,理论就说不通。

做空的核心是对赌!

金融的核心,是风险。
你看好一项资产,有人看涨,有人看跌。

傻空摩拳擦掌,兴致勃勃,
寿星公上吊,找了半天找到一根绳子。
他信心满满,想从“对赌”中赚取二百万。


可是任何工具,都是一柄双刃剑。
你看错了走势怎么办。房价并没有如预料般的下跌,反而大涨了怎么办。
你辛辛苦苦开了一个期货户头,却不料是催命符。


各位,房子上涨200W元,是非常非常快的。
你“看空”对赌,承担风险敞口,就意味着损失。
一旦房价三四个月就涨了贰佰万,你拿什么来输。


傻空有200W么。你有能力拿出200W来赌么。
拿不出就别瞎BB了,进场的资格都没有。



(yevon_ou@163.com,2017年7月17日暮)


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