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农村土地有投资价值么#1660

 

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2018-11-5 11:58 上传

 


农村土地有投资价值么 #1660


开始干活了,开始写正文



一)多渠道供应

这二天,地产新闻,基本被国土资源部长这段话刷屏了。

 


知识星球内,大约一共有11次,读者提问问我,“这事对地产有影响么”。
“楼市会不会崩溃”
“大转折近在眼前吗”。


“折你妹!”这么多年来,多军老人,早已经被无数次“重磅突发”折磨到神经衰弱。你说有影响么。
新人1000次希望有影响,每一次楼市“新政”,新人都希望迅速变天。
新人的耐心很短,煎熬往往只能承受十二个月。

但是“老牌多军”从业经历太过悠长。
悠长到什么事情都经历过了。悠长到可以给每一项政策打分。


这样一条政策,其实归根到底,是“小产权可以租赁了”。
咦,小产权不是早就可以租赁么。旧事重提何解。

一个大方向,大前提,
目前国家对于“调控房价”渐渐灰心和失望了,也认为是不可完成的任务。
因此调整方向,“调控租赁”,希望把租赁搞上去,也算是对广大无房户的一个交代。



租赁,怎样扩大租赁市场,怎样扩大租赁资源,怎样扩大各方助力,齐心建设租赁供给。
因此本次政策的题眼是:“小产权租赁入市”。

“小产权房”古已有之。不说深圳,广州,哪怕在华东,华北,也有大量的农村集体用地。
北京著名的798艺术社区,宋庄,本质就是小产权房。


本次政策的特色,是鼓励“企业化大规模入驻”。
也就是说,以前的“小产权房”,是小打小闹,由村民们自己兴建,自己出租,分散管理。

这导致几个缺点;
1)房屋品质没有保证。达不到现在高档住所要求,很多没有现代卫浴和现代厨房。
2)租赁品质无法保证。村民违约,加价,反悔现象,层出不穷。常常有艺术家花巨资装修之后,村民要求收回。消费者体验很差。
3)缺乏中介和对接渠道。因为“散,乱,差”,因此第三方中介服务也做得很差。


而这次政策的题眼,关键是“企业化”三个字。
也就是全国性,百亿级的巨无霸企业,也要入驻到村委会。再过几个月,你很可能发现恒大,万达,首富满脸笑容和村书记握手签约的照片。
企业化,大规模生产,高品质入驻,可以在不突破村宅基地容积率的情况下,做到;
1)成片大型高档社区开发
2)企业化租赁,现代配套服务
3)全国联网,网上预订

你设想一下,当你跑到“李家村牛家寨”的时候,脚下踩的不是泥泞土路。
  • 而是一尘不染的停车场。
  • 密码锁和声纹门禁。
  • 小区内有网球场,健身房,瑜伽室,甚至锻炼后淋浴。
  • 洗衣店,永和豆浆
  • 高科技WiFi和智能家居

请问这样的农村民宿,您有没有兴趣住呢。



二)真实的小产权

理想很美好,现实很骨感。
当描绘了“小产权,大企业”美好未来之后,我们要反过来问一个问题。
某首富,某首富,难道是傻子么。
这么好的事情,为什么之前不做。

答案是,这整套思路,其实是违反“经济学原理”的。
非不为也,乃不能也。


农村的土地,通常都离开市区很远。
798已成绝响。“水贝村”也渐渐拆迁了。
目前的大城市中心,并没有太多的“城中村”。尤其没有“未开发”的城中村。
如果深圳有小产权房,也早已不便宜。


目前仍然可以说“成片”,“待开发”,“有用地指标”的农村宅基地。一般都要远到30KM以上。上海的奉贤新城附近,还有一些。 您自己数数地图。

在这么遥远的“远郊”基础上,对于“小白领”的租赁需求,就不会很大。
或许您也可以亲自去“奉贤新城”附近的小产权房看看。
并没有你希望中的“健身美男”。
绝大多数的租客,都是身上带泥,脚上带灰,卖建材,卖五金,开小餐馆,运活鸡活鸭现杀,做附近工地生意的。

打开二家租客的房门,人家根本不爱惜“租赁装修”。
尖锐的铁器工具,随手放在地上。戳坏地板。
拉过一条板凳,踞在上面吃饭。丝绒的沙发,三个月就露出海绵。


这种“远郊”的租赁市场,注定是底层和低价的。
毛坯出租,农民式装修,才是最适合的生存方式。

就算某首富满脸笑容地和村支书握手,投资兴建几个样板工程。
心里面哭得伤心,肚明这项目是赔钱的。



三)不切实际的长租

另一方面,“长线收租”这个概念,本身也是错误的。
我们知道,欧美国家的“房屋自有率”非常低,美国平均63%,曼哈顿甚至不到50%。
也就是有近一半的美国人,是居住在租来的房子里的。

有人归咎于美国的“汽车文化”,也有人总结美国人职业变动自由,迁徙市场化程度高。
但其实在这些事的背后,还有一个重要原因,“金融支持”。


一个最简单的问题,美国最大的“房东”是谁。
那些长租公寓,那些co-op背后的持有人是谁。
是超级大富翁么,还是个人炒家。
答案都不是,绝大多数的房东,都是“共同基金”。

而基金投资者是哪些人,Reits最重要的投资人,主要是“养老基金”“教育基金”“行业协会基金”。
“低风险,低成本”资金,对回报率%要求非常低。
低息债券,才撑起了美国的租金市场。


当一家KFS造完了房子,KFS可以长租,可以长期持有,不散卖。
但是KFS一定是把房子打包成了ABS,以“资产组合包”的形式,转手卖给基金公司。
KFS最多保留一些物业管理,维护的任务。赚取微薄手续费。

而养老资金,保险资金,可以承受非常低的资金利率。
这些资金才是“物业”长持最后一棒。


在目前的中国,并没有类似土壤。
“诸神围剿绿城”那一年,绿城集团的融资成本是28%,掘地三尺,都挖不出资金来。
市面上的大量信托,理财计划,KFS也是主要宿主。这些资金按8~9%的成本募集而来,再加上银行的抽头,最终贷款给KFS的时候,利率都超过了15%
KFS的资金成本这么高,你搞什么“长租长持”么。


住建部一提出“租售并举”,下面掌声一片。
然后实际执行下去,很快就发现不对了。任何一个KFS项目,长持都是亏本。
吓得住建部赶快搞“租房贷款”。定向补贴低息资金。
但也是治标不治本之举。


金融业没有发达,所谓“多主体供应,多渠道保障”无非是一句空话。
除非能嫁接到低成本资金,
否则,是不会有人去开发“乡村租赁”这块贫瘠的肉骨头的。



四)农村土地价值

第三个话题,“农村土地有价值么”。
我们的回答,至为清晰:“没有”。

大约只有某些大城市的边缘,“集体小产权”土地是有价值的。有拆迁概念。
或者南方广深,城中村土地,有租赁价值。


目前有一种非常不好的风气,经过秀相一朝,不断地倾斜和洗脑。
渐渐有人认为,“农村户口比城镇户口更值钱”。

简单的例子,水贝村拆迁,每个男丁,人均赔了上千万。
工作再好,也不如投胎好。村口保安胜过清华苦读。


但是,这是一个“孤例”。
孤例的危害,就象炒数字货币能赚钱一样,祸害更大。

就全国的范围内,农村土地一文不值。
虽然也有各种各样的文件利好,“小产权租赁”也搞起来,首富下乡和村长县长握手。

但是就总体而言,中国所有的农业土地,除了靠近大城市那一批,其他都是没有价值的。


中国人恋乡重土,怀念当年老地主,“家有良田百亩”何等的风光体面。
买土地的梦想,根植到了每一个中国人的血脉中。

本朝以土地革命起家,“土地”一事,关联太大。牵涉利益太重,zz太敏感。
各方利益纠缠,想要变革,几乎毫无可能。

因此,不要把你的“痴恋”和梦想,变成一种桎梏。
不要因为贪恋土地,进而错估了土地的价值。一听到“土地”就很激动,影响做出了错误的判断。


如果你真的喜欢土地,其实,去东南亚买吧。
不限购,不限贷,更不需要花费流血的代价,还被千夫所指。
上等的水稻良田,100亩,也才一千多万RMB。
在国际市场上,土地,并不是一种很稀缺的产品。


(yevon_ou@163.com,2018年1月21日午)



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