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三价合一的前后#1740

 

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2018-11-5 12:42 上传

 

三价合一的前后 #1740

这篇还是口水文

“三价合一”之后,知识星球的问题铺天盖地。
实在不厌其烦。统一回答一下。


一)       三价合一

深圳的“三价合一”政策,是从2017.12开始传的。
当时,中介不顾“传谣”鸡腿饭的危险,拼命在微信群里群发。吓得客户二眼放光,掏钱赶末班车落定。
于是深圳2017.12当月的销售量,足足比11月翻了一倍。

过年之后,又炒作了二波。临到2017.03.28正式宣布,算是尘埃落定。
“狼来了”,反反复复喊了三次。没想到第三次,狼真的来了。


什么叫做“三价合一”呢。就是成交价,银行贷款价,交易中心核税价,这三个价必须一致。
上海网友问,难道还可以不一致的。
北京网友问,难道还可以不一致的?

这三个价格,其实可以不一致的。譬如上海2007年推行“全面网签”之前,这三个价格就可以不同。

  • 真实成交价
  • 银行贷款价:尽可能高。以获取更多的贷款
  • 交易中心价:尽可能低。以节省税费

以一套“真实成交”1000W的房子为例,他的“银行贷款价”可能是1200W。
按照首房首贷贷款70%,他就可以贷款840W。
相当于首付16:贷款84%

另一方面,交易中心“备案价”。他可能是600W。
以每一次交易5.55%增值税+3%契税+2%个人所得税,我们假设为10%
本来要交100W税,现在只要交60W。

轻徭薄赋

现在3.28推行的“三价合一”,其实是“二价合一”。
真实成交价=?,银行贷款价=交易中心价。

譬如以北京为例,北京是全中国调控“管控”最严的城市。也是少数还在严格征收20%“差额所得税”的城市。
在北京买卖一套1000W的住宅,搞到“总税费”250W{心碎}{心碎},这是非常正常的事。

如此重压之下,北京的房产交易,普遍都是“做低”的。
1000W的房子交易,“写低”至600W成交。剩下的400W,您给我现金。
哪怕你管控再严,最多也就“二价合一”。


二)       数学计算

我们来看。原方案A:
  • 真实房价=1000W
  • 银行贷款价写高,至1200W,贷款840W
  • 交易中心价写低,至600W。交税60W

(三价合一)方案B:
  • 真实房价=1000W
  • 银行贷款价写低,至600W,贷款420W
  • 交易中心价写低,至600W。交税60W

(三价合一)方案C:
真实房价=1200W
银行贷款价写低,至1200W,贷款840W
交易中心价写高,至1200W。交税120W

  贷款 税费
方案A 840 -60
方案B 420 -60
方案C 840 -120

“三价合一”的结果,相当于少贷42%款,或者多付6%税
或者二者之间。

深圳这个城市,大家都不愿意减少贷款。
那你就认为,每一次交易,多付6%的税好了。


 




三)       疗效

是不是很熟悉的味道,很熟悉的配方。
2005.06.01,上海骤然增加5.55%的营业税,美其名曰“调控房价”。

之前的一天,上海楼市井喷,所有人都在签单房子。
之后整整一个月,交易中心空旷如零。
媒体小编一片欢呼,“房价要跌了,加5.55%税房价要猛跌了”。


十几年过去了,5.55%营业税的后果,我们也看得很清楚了。
房价跌了没有,没有。
比2005年整整又高了一个数量级。

交易税收,从来只能延缓市场的步伐,而不能改变市场的方向

房价的估值,是受货币供应量,土地基建量,人口涌入量等一系列因素决定的。
加税只会让房价更高。

从一个长周期而言,税收都会转嫁给购房者。
而且因为“轻徭薄赋”的环境被打断,市场换手很不充分,会更容易被炒高,更容易大起大落。

重型交易障碍,有百害而无一利。



四)       流派手法

不同的流派,适应不同的外部环境。
低税费环境,有低税费环境的玩法。
高税费环境,有高税费环境的玩法。

如《》一文所说的,当交易税费升高到一定程度,绝大多数流派无法生存。

如果深圳严格地执行“三价合一”,则深圳的交易费率,会上升到接近上海的程度。
  • 原本深圳和上海是二个市场,各有天差地远的玩法。
  • 现在深圳和上海变成同类市场,因而也剩有同类的玩法。

目前受损,消失的流派有:
  • 凤冰流。短期美化出售的流派。
  • 零首付流。极度追求杠杆,重点在于“动用现金”最少的流派。
  • 一刀流
  • 收租流
单次交易,约12%的税费,是完全不可能忍受的。也是丧心病狂的。

依然活下来的流派有:
  • Abc单,xyz单
  • 大面积低单价,长持流派。
  • 二房东包租民宿流
  • 法拍流
  • 拆迁流
  • 土豪全款单


尤其值得一提的,是“一刀流”。
一刀流是深圳的特色,也是赚钱利器。

长期以来,写《一刀流心法》的呼声都很高。
只不过在水库内部,反对“写出来”的呼声更高。群众纷纷表示,教会了徒弟,洞就塌了,因此不可以大规模展示。

正好这次“一刀流”阵亡,我们简单概况一下。


一刀流”指的是,深圳独有特色的“三价不统一”。
在“三价不统一”的情况下,1000W的交易,你可以写高到1200W,贷款840W。实际首付16%

六倍杠杆。六倍杠杆当然是非常诱人的。
尤其是在一个地产牛市之中,很容易就赚到钱,进而暴富。
为了追求极致杠杆,伴催生了一个流派:“一刀流”,喻意薄如快刀。


现在问题来了,当3.28深圳“三价合一”之后,“一刀流”还能不能做。
这里面牵涉到二个因素;
1)           评估价能评多高
2)           代价合理性

首先是“评估价”。
1000的房子,银行最终接受你什么价位抵押,并不是空口白话的。
银行也是要看评估公司报告,看历史平均成交价的。

深圳的评估公司,管得比京沪“稍微”松一点,但也不是无限松。
我们举例,一般举到120%,已算极限。

这次“三价合一”,对“评估”是没有任何调控的。
也就是说,如果你真有心Mark Up,你还是可以做的。


问题的真正麻烦,出在“代价”。
以前深圳三价不合一,意味着你可以尽量地拉高“评估价”。而你的代价,几乎为零。

现在“银行贷款价格”和“交易中心计税”价格是同一个了。
你Mark Up,你就要交税。按照现行税制,税率大约是10%
而即使首房首贷,你贷款比例不过70%

  • 写高交易价格100W
  • 交税10W
  • 获得贷款70W,税费前置,实际到手仅60W。
借60W还70W,这就是业内所谓的“借六还七”。

所有的税费,都是赚出来的。如果你在办贷款时,多花了20W成本。
你就必须在房价里,把这20W赚出来。
相对于1000W的房子,20W多么,算很多,也算不多。



五)       三价合一的对策和漏洞

本节删


六)棚改

从大的层面,近期还有一条消息,是被朋友圈忽略的。
《》

深圳的旧区改造,是一直在推行的。而且力度还很大。
最近几年,整个深圳市几乎没有土地在拍卖。也没有新增一手房供应。
几乎所有的供应,都来自于棚改。

然而被人遗忘的,是文章中划蓝一句话:
棚户区改造项目住宅部分除用于搬迁安置住房外,全部用作人才住房和保障性住房

结合这次“三价合一”强行推进,我们大致可以摸出一个轮廓。
“一切为了推进租赁”。
“这是要把房产买卖,往死里赶啊”。

任何一项政策,肯定是先有大的宏观思路。再有各执行层面的细节展开。
一直有人问我,“近期银根有没有可能放松”。
“2019会不会取消限购限贷”。

我们的回复,一般是四个大字:“政治正确”。


从大的宏观层面,高层似乎已经对“调控房价”失去了信心。
“限购限贷限价限售”,几乎所有的猛药都试过了。
下面的谗佞小臣,不知多少次报告“从一个胜利,走向另一个胜利”。

可是你仔细看看,“跌价如抽丝,涨价如山倒”。
花了三五年,无数猛药打下去-15%,真的遇到牛市,就是一个月的涨幅。


因此高层转换思路,搞“租售并举”。
1000W的房子,无论再怎么帮愤青门打折,900W总是要的。
900W你也买不起啊。

幸好是房租还不贵,京沪就1.x%出头的样子。
那我大力提倡“租赁”吧。花你1/3的工资租房子,还是租得起的。


目前宏观层面一个大方向,是“鼓吹租赁”。
在这个大环境下,深圳出台“三价合一”,粗鲁打压买卖市场,也就容易理解了。


七)结语

我们依然看好深圳。“三价合一”是一个利空,会短暂冰冻市场,但深圳基本面依然强劲,依然是中国最有希望的城市。

目前的情况是,深圳是“市场经济的最后堡垒”。
可有一帮堕落的小兄弟,在拼命拉着他的底裤。
你不能这么优秀”
“你要象我们一样堕落”
“要烂大家一起烂”。

我们依然看好深圳。即使她蒙尘“三价合一”,逼良为娼。
但是和那些计划经济的妖艳贱货,还是不同的。

yevon_ou@163.com,2018年3月28日晚)


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