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霍官泰和他的楼花#1771

 

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2018-11-5 14:14 上传

 

霍官泰和他的楼花 #1771

还缺九千阅读,麻烦多多捧场。

如果你没东西写,就写写科普 ---- 财上海

一)       楼王

香港大亨霍官泰,很多人只知道,他是霍启刚的爷爷。
其实霍官泰产业多元,他曾短暂地客串地产商,一度做到香港第一把交椅。

在他短短五年地产生涯中,天才地发明了二项制度。
这二项制度,后来影响了数十万亿的市场。
宏大一点说,影响了全世界全人类。

一个是:楼花
一个是:分层产权制度


什么是楼花,楼花就是期房。
因为如果你看大众媒体地产频道,屌丝们对地产商恨之入骨。
口诛笔伐,纷纷认为“期房预售”给了地产商“空手套白狼”的机会。地产大亨十倍杠杆,迅速暴富。
这项制度的源头,其实是1953年霍官泰发明的。


二战之后,香港百废待兴。四九年之后,大量的人口南下涌入香港,增加了住房紧张。
如果以房租/房价比,当时是非常高的。大约有10%左右。

在这么高的房租之下,租房还颇不容易。想要租房的人,不仅要预支二年的房租,而且还要支付大量的“押金”。
再加上中间人和政府税金,租赁一次房子,总支出可能要房价的30%的左右。

这笔费用是如此之昂贵,甚至连“租房”都负担不起了。
得由专门的二房东出面,凑钱把整幢大楼租下来。然后再拆散分租给散客。


二)       分层产权制度

或许有人问,“租售比”如此高昂,租房又付了30%。
这么高回报,那你为什么不自己造房子呢。
答案是,造不起。壁垒高昂。


香港沿袭了英国的法律制度。
如果你坐“英法海底隧道”,从法国去英国,那么火车露出地面一刻,区别是非常非常明显的。

如果你用无人机航拍,在高空中看中国和英国鸟瞰,区别就更明显。

 


中国人五千年传承,传统上叫做“田野阡陌”。
中国人的土地,是不停分家的。到了你爷爷这一代,可能就剩一亩三分薄田。
每家每户,都在田边兴建了土路。界限十分明显。


而英国的土地,是“不分割”的。
英国的土地,是永远不分割的。英国人信奉“财产不可分割”。认为一旦割小,就失去了神圣性。

英国奉行的是“长子继承制”,家里长子继承爵位和整个庄园。次子们,统统赶出家去。
这些人,构成了后来的十字军。资本主义时代来临之后,则是城市艺术家,知识份子的主要来源。

英国的乡村土地,是大片大片连续,完全没有“阡陌”的。
和法国形成了鲜明对比。


言归正传,1950年香港地产制度,沿袭了英国的法律。整幢物业必需“整体拥有”,动辄造一幢大厦。这就涉及了巨大的财力。

当年的霍官泰,是著名的“海沙船王”,手里跨境贸易做得红火。可这样,让他在铜锣湾黄金地段,白手起一幢大厦,他也是拿不出钱的。

部分资料引述自:《时局的生意:霍英东自述》

史说,有一次霍官泰心血来潮,想要进军地产界。便扛了整整一麻袋的钱,去见希慎的少东家。
小少爷笑着和他说,你为什么不使用“金融工具”呢。

小少爷的本意,是让他存入银行,带一张银行本票去谈生意。
可是霍官泰会错了意。

英雄豪杰,容易天马行空。
霍官泰左思右想,想出了“分层产权制度”。


英法加澳新,全世界所有的Anglo-Saxon国家,都没有这样的例子。
美国的地产,不是House,就是Co-op.
只有霍官泰,在香港搞出了“分层产权制度”。


也就是说,我们现在熟悉的,一套房子一张房产证,一幢房子100多张房产证。
这样的法律制度,在国际上绝对是少数,非主流。
距离发明的时间,还不到65年。


“分层产权制度”一经发明,香港的葛量洪爵士就坐不住了。
他跑过来问,同一块土地上面,30层楼,就有30个投影业主。

如果产生纠纷怎么办,要求重建怎么办,要求拆迁怎么办。物业维修,意见不统一怎么办。
这些事,在法律上是无法解决的。

霍官泰的回答也非常干脆,三个字:“不知道”。
管杀不管埋。再说了,现在是住房紧张,民生疾苦。还是纠缠你的法律细节重要。
 
葛量洪说不过他,叹了口气,“祸害子孙,后患无穷”。


“分层产权制度”的缺点,是非常非常明显的。一个最典型的例子,是“拆迁”。
楼上楼下九户人家都迁了,就你一个不肯搬。
一开口,30平米要3000w赔偿金。

你说,这事情还怎么办。拆迁还执行不执行。哪怕装部电梯都不行。
旧城的改建,被极大放缓了。
随着亚洲大量房屋进入翻新年龄,定时器正在爆炸。


如果你是“独立”一个业主,事实上你是没有拆迁难题的。
也没有不交物业费,维修管理协调等种种问题。

“分层产权制度”的好处,同样显而易见的。
它极大地降低了房屋的总价,使得任何人都买得起房子。


三)       预售制度

霍官泰的第二个发明,便是“楼花制度”。
新人进入房地产市场,天才不是被困难吓倒,而是掀桌子,把整个棋局彻底掀翻。

霍官泰率先搞出了“分层产权制度”。把一幢楼分割成了100户产权。
然后他再搞“预售”。


每一个散户,只要认购一个单元,预付30~40%的资金。
霍官泰拿了这笔钱,加上他自有的本金,加上原有的利润,就可以撑起一整幢楼的开发成本。

香港市民,第一次在历史上,有了“拥有自己的房子”的可能。
以前要买就是一整幢帝国大厦,谁敢想啊。

霍氏地产开张的时候,引发了全城轰动。排队一直排到湾仔。
霍官泰从门外汉,一跃成为全行业No.1


而香港的地产界,也发生了巨大的变化。
在最初的时候,只有英资,和一些大班买办,有实力兴建房子。香港住房极度紧缺,居住条件非常差。

霍官泰首创向散户“吸收预付款”之后,KFS门槛一下子变得非常低。
和黄,新地,恒地,新世界,四大地产家族,都在这个时期兴起。并最终战胜了英资太古,怡和,嘉道理。

对于房价方面,竞争激烈之后,房价/房租急剧下滑。香港人住上了好得多的房子。
直到香港政府开始paidi。


而霍官泰本人呢,他并没心思做地产生意。
他后来去了澳门,开了一家赌场,叫做葡京。
澳娱霍官泰才是第一大股东,占27.7%,远超何鸿燊。 

因为种种人事斗争,澳娱的实际控制权,一直掌握在何鸿燊手里。
以霍家的势力,也夺不回掌控权。
霍官泰临死时,把澳娱的股份,送给了一个机构………



第二天,何鸿燊一上班,只看见一个白边戴厚镜框的胖子坐在他办公室,松松垮垮的肚子,衣领上还有早上喝的皮蛋瘦肉粥粥渍。
赌王暗想,“何方神圣,能打不能打啊”。
胖子站起来,夹着公文包,清清嗓子“我是澳门政府资管办派来的……”



四)       期房制度的意义

2018年的中国,有一群“文青”,极度仇恨“预售制度”。
在他们看来,期房会有质量风险,KFS跑路风险,白白多支付了二年利息,用你的血汗养活了KFS再赚你钱。

当然,最主要还是:使得KFS能使用杠杆。红眼病

这群“文青”白左,日夜梦寐以求,是使中国退回到1952年HK制度之前的岁月。
期房
现房
和图纸不符,质量问题
漫长时间等待
提前支付利息
KFS跑路风险
KFS赚了钱
房价贵

而现房的缺点呢,只有三个字:“房价贵”。


你用大腿想,都能明白:
一套现房,一套期房,放在一起,你选哪一套。

既然期房有这样那样,货不对板的质量风险,多付二年利息。
你肯定选现房的。

那么期房要胜出,就一定会比现房便宜。
比你贴上了二年利息之后,贴上所有风险溢价,还要便宜。


那些鼓吹“打压期房”的叫兽,全都是躲在象牙塔里,不需要买房,站着说话不腰疼的群体。不知民间疾苦。
对于真正需要自己掏腰包的老百姓,肯定是期房好了。
最好是房子造到±0,甚至只有图纸,纯吆喝时,你卖我最好。只要价格便宜,房价能降下来。

象于凌罡这种不靠谱的十八线野模,都有大把人追随。
中国人对于“更高风险,更低房价”的需求是巨大的。


奥派经济学,讲究的是dT>0,多一种选择,多一重自由,就一定是好事。
中国不应该收紧期房政策,最好是放松。
最好能放松到“众筹建房”,给于凌罡一条生路,才是最便宜。


(yevon_ou@163.com,2018年5月3日子)


 

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