水库论坛网 2018-11-24 09:57 热度:

天津楼市看淡#1810

 

 

天津楼市看淡 #1810

 

 

 

一)       卖家产

 

首先呢,我们讲个故事。

话说在我们寒冷的北境,有一个超级大国。

这个大国,曾经是如此强大。钢铁战车洪流,令全世界颤抖。

他们率先造出了人造卫星,造出了重型战斗机,造出了梭鱼钛合金潜艇。

 

后来这个国家垮了,财政无以为继。

数以百计的潜艇,被肢解和抛弃。改当作废铁卖。

 

 

但是“军备”垮掉,有一个副作用。

这个国家,突然不需要那么多的军需石油了。

在一个幅员如此辽阔,随便一挖就是一个大油田。仗着国土面积足够广,人均资源足够富。

该国摇身一变,变成世界第二的石油出口国。靠卖初级资源,获得绝大多数外汇。甚至财政支柱。

 

好了,现在问题来了。请问卖石油,该国是强盛期还是衰退期。

 

答案不言而喻。老毛子都哭了。

 

 

 

二)       天津

 


资料来源:《天津红利》
2017年,天津GDP全国垫底,增速仅有3.6%

2018年一季度,天津GDP仅增长+1.9%,真心坐不住了。

 

 

谈起天津,人们最大的印象是:“没印象”。

我们会谈论上海,北京,重庆,南京。

偶尔也会讨论青岛,沈阳,郑州,甚至石家庄。

可是如果没有人提醒,许多人或许会忘记了,“哦,北方还有一个天津”,也是直辖市。

 

 

单纯从体量上来说,天津绝对是“大城市”。

1.8万亿的GDP,1500W人口,全国排名第六。

 

可是天津的定位,就是毫无“存在感”。

大学生毕业,没有人会考虑去天津创业。新产业风起云涌,也绝不会选择驻地天津。

甚至就连天津有名有姓的“风云”公司,也想不出几个。不知道“一汽夏利”算不算。

 

 

开句玩笑话。近年来,上海人纷纷忧虑上海衰退,“上海要凉了”。

上海如果真的垮了,退出一线城市的竞争。沦落为一个碌碌无名的二线城市。

其表现会怎么样呢。

 

很大的概率,上海GDP并不会崩溃,跌到0.

全国各省的GDP增速,其实都差不多。高低差不到三个点。上海再怎么烂,也总比甘肃强吧。

所以上海“宏观”数据,还会是一个超级大市。毕竟2500W人口,衣食住行摆在这里。

 

上海如果要衰弱,很大概率就是“天津化”。

意思就是你还是一个大城市,大公司。但是你毫无影响力。

好比我们总是喜欢说“北上深”,但很少有人提“广”。

 

  • 无论是创业,风口,引导时代潮流,

  • 失去全国性聚焦。

  • 失去全国性中心能力。

 

 

 

三)       海河计划

 

这次天津的“海河计划”,其实就是卖特权。

北渝上津四个直辖市中,天津第一个撑不住了。

如图,以这个网上疯传的“中国高考难度排行榜”为例。

地狱模式,从来是江苏,湖北。

天堂模式,则是北京,上海,天津,西藏,青海……

 

但是这个直辖市的优待,绝不是让你拿来卖钱的

 

直辖市,是国家对你的期望,承担更高更重要的责任。

直辖市的优待,是一种光荣,是一种荣誉,是一种回报和奖励。

如果你要沦落到,拿“高考移民”来抢人,那给你优待的本意是什么。

 

就好比说,苏联国力强盛的时候,他是绝不会用废铁价,出售乌克兰基地的直升机的……

 

(想想还是不能批评,略)

 

 

 

目前我们的大环境,是“限购限贷”。更深一步,则是“租售并举”。

但是没有人和你说过,所有这一切政策的背后,都是“土地财政”的收入瓦解。

 

2016年,上海每月住房交易可达40000套。年交易金额1.4万亿元。

按照平均政府抽税5%计算,仅“契税+营业税”一项,交易型税收收入高达700亿。

 

2016年末,因为加深调控。上海住房交易量,暴跌到不足10000套。成交总价,也更偏老破小,普通住房。

2018年4月,甚至跌破8000套。

 

你想一想,仅“契税+营业税”一项,因为交易量的减少,库房就少收入500亿元以上。

而上海的地税收入,一共也就在5000亿元数量级。

 

 

同样受损的,还有“土地出让金”。

“限购限贷”是这样一个逻辑。

  • 你不让有钱人买房,只让屌丝买房。

  • 屌丝出不起价钱,房价卖不贵。

  • 房价卖不贵+KFS挤不出油水,地价就拍不高。

  • 限购限贷,最终损伤的是大地主的利益。

 

回想一下,上海2016年一片“地王”的火热景象。周浦保本价要卖到8W,凉城要卖到15W。

在“二限”的今天,土地是再也卖不到如此昂贵了。

 

 

以上,还没有算“租售并举”的政策。

如果大力推广“租赁用房”,则意味着政府“卖地”这块收入,彻底为零。交易税收入,也无限跌近为零。

 

光靠撸房租,目前房租只有1~2%的水平。小白领又特别容易“”。

撸房租能撸多少钱回来,能不能跑赢地方债利息,这是一个很大的问题。

 

综上所述,“地方”上的财政支柱,在一根根被敲断。腿打断。

而社保,路政,基建等各项支出,又是刚性的。腾挪空间极小。

你当管理者怎么办,我也很绝望啊。

 

 

 

在北渝上津四个直辖市中,北京永远是帝都,傲然领先。

重庆依然是亲儿子,小灶吃得不断。

上海老龄化严重,越来越凉。

天津最先撑不住。

 

在四个直辖市中,天津是最早放下“矜持”的。不要命不要脸象二线城市一样抢人。

这并不是说明天津强,而是因为天津弱。

 

参见《这些城市,正在拿命欢迎你》

 

 

 

四)       翻盘

 

那么,“抢人大战”的结果,能否带给天津浴血重生,重新起飞呢。

就好比俄罗斯卖石油,能否再卖出一个军事强国,世界一级呢。

对于这件事,我们看淡北极熊。

 

 

首先,“海河计划”整篇媒体报导,是极其不负责任的。

文科生小编,动辄就是“30W人网上申请”。

中国文字,博大精深。稍微有一点行政常识的人都知道,30W这个数字绝对不可能。

 

各地的“房地产交易中心”,各位总去过吧。

人声鼎沸,摩肩擦踵。你说这么大一个交易中心,一天交易多少笔。

以浦东德平路这种大区,大交易中心为例,也就150笔顶天了。

全上海20个区加一起,每天也不会超过2000笔。

(全月才8000笔)

 

 

但是你想,“户口入籍”这事,一点不比房产交易简单吧。要准备的资料,要辅助的人员,中介和你全家到场。里里外外也得五六个人,忙一整天。

仅仅以“市民中心”微薄的容量,排队500人就可以绕街二圈了。

绝对没可能300000人吞吐量。

 

 

事实的真相是,“30W人预约”仅仅是网上App的访问量。

事后还需要的审核,一步都不能少。整个流程和排队,加紧人手也办不了。

而且据说最近的政策又出台了,需要在天津市内有工作。

这样一个月搞下来,能多入户成交50000~60000人,就算流畅了。

 

目前的“天津房产热度”,很大程度,是一股热昏

好比当年“雄安”新闻出台时,山海关的人开车十几个小时连夜赶过去。

您急啥,您赚到钱了么。

 

 

更何况,哪怕给你入户几千几万人。这些人要转化为“生产力”,还需要好几个逻辑转弯。

1)天津有没有足够的就业岗位,有没有足够的创新动力,容纳大学生。

2)这么多人都是奔着“高考”去的,会不会稀释高考含金量。甚至直接调低天津权重。

3)天津房价不低,和平学区房早就要60000/m以上。你拿什么和沈阳,重庆竞争。

 

 

 

五)       结语

 

“户籍制度”在中国,看来真的是要完蛋了。

各城抢人,门槛如此之底。以后看来除了“北京上海”,哪里的户籍都不值钱了。

 

天津是第一个放开口子的直辖市,也是第一个突破底线的城市。

这背后的逻辑,并不是天津的锐意进取,创新革新。

而是天津最弱,是下降轨中的反弹。

 

 

 

这一次“海河计划”的效力,被媒体夸大。而市场中的小白,又有新手陷入狂热。实际药效,并没有宣传那么30W人。

 

天津楼市,不如解读为“利多出尽”,趁这次市场狂热,应该是抛售窗口,而不是买进。

打折清仓促销,未来不属于天津。

 

 

 

(yevon_ou@163.com,2018年5月20日晚)

 

 

水库赞助商
  • Aka- 宋元明 1、政治特权,亲爸巨量投资;2、高铁发展,陆权兴起;3、开放深入,制造业东移;4、扬一益二,巴蜀人口地缘潜力巨大,重庆兴起只是恢复该有的历史地位。谢谢! 2017
    2018-12-01
  • 本文为科幻小说 (致:英明伟大的总统希拉里) 第一节 时间 我们生活在一个四维空间之中,x,y,z,t 其中的长、宽、高都是双向的。 你可以向左,也可以向右。你可以向上,也可以向下
    2018-11-27
  • 第一卷 泠夜辉 第二卷 刘子默 第三卷 何以玫 第四卷 刘逸文 澄清几个问题: 1)因个人情绪问题,断更一段时间。预计到7月15日之后。 2)我们有一个小号:拜金女郎。可以备份关注。
    2018-11-27
  • 根据8.26《功夫财经炼金之夜》发言稿整理而成。有删减 各位功夫财经的朋友们,大家好。我是 yevon_ou 。 很高兴大家今天来到《功夫财经炼金之夜》,由我主讲第一讲。我今天的主题是
    2018-11-27
  • #D系列,是写给《功夫财经》的客座专栏。因为二个论坛~粉丝基础不同,所以文风和干货,都会小有差异。 #D11是星期五首发的。阅读已经上100000+,链接在 这 不过这不是重点。重点是
    2018-11-27
  • O99Ck6Fz0YjJv6vw.jpg (43.48 KB, 下载次数: 0) 下载附件 2018-11-8 19:07 上传 一个典型失败的理财方案 #D10 前二天,哥哥的微博钱包里,莫名其妙多了几十元钱。不知哪路豪杰赏赐。 谢谢给哥哥微
    2018-11-27
  • 穷人理财回报高,还是富人理财回报高 #D09 扬长避短 一) 余额宝 哥哥向来仇家多。无数人期盼着楼市崩盘,跳楼团灭。 大约在2013年时,我和一个日本教授吵架。教授说楼市马上就要
    2018-11-27
  • 什么我精通理财,却仍过不好一生 #D08 利息型收入是伪科学。 一) 致富 《功夫财经》的朋友们,大家好。 近期因为忙于几场战役,线下事务繁忙,很久没有更新了。 3月是一个非常重
    2018-11-27
  • 老龄化对资本市场的冲击 #D07 #1510 ,#1500不群发。可在菜单最新五篇获取。 对于资本市场而言,老龄化是个炸弹。 谁碰谁死。 一) 宏观掠夺 今天,我们来讲一个宏观掠夺方面的概念。
    2018-11-27
  • 新一轮大型金融风暴酝酿中 #D06 很多年以后,你会疑惑。 你怎么会花那么多钱,买了一个空纹。 一)不吉 2018.1.1,很遗憾新年的第一天,用这样的标题和题材。 在国际金融史上,08从
    2018-11-27
  • 你的眼神背叛了你的钱 #D05 水库论坛,连续写了二篇《 》和《 》文章。 可是流派干货,阅读量并不见涨。 《功夫财经》小妹问,老师,要不你写写有钱人的生活,和平民有什么不同。
    2018-11-27
  • 赚多少钱,才能带给你安全感 #D04 做完这一笔,就收手。 一)财富自由 今天这篇,又是命题作文。因为《功夫财经》的小妹妹,问我 ,才能有安全感。 俺感到奇怪,我说你连30岁都不
    2018-11-27
  • 中产阶级的地雷阵 #D03 爬阶很难 滑落很容易。 一)前言 上个星期没有更新。因为全心全意准备《 》的讲座。 讲座刚结束,《功夫财经》小妹就过来催稿了。 欧大,您讲的东西很好,
    2018-11-27
  • 哪些知识付费可以活下去 #D02 《功夫财经》供稿第二篇,#D02系列 你对信息的态度 一) 盗版 对于一个从1990年代走过来的人来说,信息最初的概念,就是停留在25元一张碟上的。 《未来
    2018-11-27
  • 知识付费 2.0#D01 最近在《功夫财经 》 开了一个专栏,所以有了#D01系列。原文在,延迟一周发水库。 为什么你听过很多道理,仍过不好一生。 一) 知识付费 前天,朋友圈一篇《》刷屏
    2018-11-26
  • 光明圣火何时熄 #F2130 一)武侠 武侠是越来越没人看了。 昨天金庸去世,朋友圈刷爆。最让哥哥心境戳刀的,是某网友冷冷评论了一句:35岁以上撕心裂肺,30岁以下无人问津。 唉,哥
    2018-11-26
  • 看该作者 金庸是个大左派 #F2120 一)金庸 在我的一生中,查良镛可以说是对我的教育、三观,影响最大的一个人了。 小的时候,唯一的记忆,是极度的贫穷。 贫穷到全家上下,找不到
    2018-11-26
  • 定投就是诈骗韭菜 #F2110 一) 收藏流 上一篇《 肮脏的收藏流 》,我们讲了: 1) 收藏本身不会导致稀缺。 2) 很多客户,用的是一种收藏流心态。看中了心水资产,就经年累月不停间
    2018-11-26
  • 肮脏的收藏业 #F2100 【网络谣言】但斌: 市场牛熊跟我们有什么关系呢,价值投资的旗子我们要继续举下去,真价值投资假价值投资重要吗?重要的是让客户相信我们。我们给客户买了
    2018-11-26
  • 股市估值点 641 #F2090 一) 六百点 中国股市的合理估值,是600点。 且慢,且慢,且慢。 大炮一喷,我知道一群人要疯了。得罪利益,比得罪灵魂更严重。 按照以往的经验,下面肯定一
    2018-11-26