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储蓄平方米#1920

 

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2018-11-5 16:53 上传

 

储蓄平方米 #1920

* 根据天涯旧贴改写
一)提问

8.26我作为嘉宾,参加活动。
下午彩排的时候,来了二个财经媒体的小妹,向我提问了一些采访稿。

其中有一个问题,很有意思(大意):
现今北上深的房价越来越贵,未来是否会出现年轻人无法上车。从而造成阶级固化?


哥哥瞄了她一眼。水库,从来都不会给她期望中的答案的。
水库最常见的答案,是“以上全错”。

因此哥哥给她的回答是:
“不会啊,我觉得任何人都可以买得起北上深的房子。年轻人只要努力一点,30岁左右都可以供楼的”。


呵呵,呵呵呵。小姑娘脸上,泛起了一个鄙视和不信的脸色。
你如果换一个傻一点的论坛,例如知乎,集思录,在那种社区,你问“30岁能不能买北上深的房子”。
那肯定说不能啦。

参考阅读:jisilu.cn/question/267547


北上深这种城市,一套像样的二房要700W,像样的三房要1000W。
而且首付还特别地高,加税费都要40%左右。

30岁的年轻人,不吃不喝,也攒不出400W首付。
付完首付,也供不起月供啊。


那个鄙夷的眼神深深地刺痛了我,于是哥哥又再加码说“他们可能都是985,211的优秀大学生”。
“只可惜他们的财商不足。不懂得理财。光靠智商,是买不起一线的房子”。
至于财商,就要购买我的课程啦……

小妹妹狠狠地竖起了一支圆珠笔,顶着我的领带说:
“别玩虚的,你说,要怎样才能买得起北京的房子”。


很简单,小白领上班,假设男方25W+女方15W,国贸白领合年四十万不差吧。
  • 你存一半20W,买一套沈阳的房子。用房租部分抵扣月供。
  • 第二年,你再存一笔钱,再买一套。以租养贷,稍微贴点。
  • 第三年,再买一套
  • ………
  • 第八年,买第八套。

你从22岁开始,一直到30岁。坚持每年“贷款买楼”一套房子。
八年积攒八套房子。
等到第八年,你把八套都抛了。你认为八套沈阳,能不能换回一套北京?

财经小妹若信若疑,半信半疑。
女人的数学,向来不好。挖坑是容易的,卖猪仔也是容易的。
且不说“限购限贷代持”等技术性难点。我们就问一句,这样的模型,理论上可不可行?

二)追逐

和大多数人印象相反。这个模型,理论上是可行的。
这并不是一句戏言,反而是欧美常见的金融范式。
它另有一个名字,叫做:REITS

我们来解释一下。
假设一对年轻人,从22岁开始,平均后收入在40W/年左右。
那么,等到30岁,他是无论如何买不起房子的。

这么多年,历届调控,类似的悲剧屡见不鲜。
“年初不买房,一年又白忙”,收入的积蓄,是无论如何赶不上房价涨幅的。 
 

绝大多数的年轻人,都有这样的记忆。
不敢买衣服,不敢买单反,几乎砍掉所有生活开销。一年赚40W,储蓄率60%,已经接近极限。毕竟人还要吃饭。
也就是省25W左右。

但是一年下来,房价的涨幅,绝对不止25W。1000W的房子,大概率是1100W。
+25W VS +100W,距离反而越来越远。永远也追不上。


而且人类还有一个“口是心非”的习惯。“八年之后”房价价多少。
  • 所有人嘴上都喊泡沫,泡沫腰斩500W。
  • 所有人心里都想会涨,说不定价格1500W。
  • 真要对赌,可能是2000W。

大家嘴上都喜欢喊“房地产泡沫”。
房地产泡沫,那你腰斩啊。给你八年的时间,看你“铁打的泡沫”破不破。
一旦破灭,跌到500W,岂不是买起来毫无压力。

真金白银,落子无悔。
你让它“真枪”时,一个个都露出本色了。大伙共识也都知道,八年后远不止1000W。

小夫妻追1000W,已经追不上了。
你让他追1500W,怒值卧槽满槽。


这样一种“追赶问题”
真正的bug,在于它的算法是错误的!

你用“货币”去追逐“房产”,注定是追逐不到的。
真正的财商,真正的数学。应该是“房产”追逐“房产”

  • 这个月工资,攒了1.2平米。
  • 下个月奖金,攒了1.3平米。
  • 发季度奖了,攒了2.4平米。

这样一点点“攒砖头”,才能渐渐攒出100平米。


三)攒砖头

那么,怎样才可以“攒砖头”呢。
在中国,我们依然采取一种极其低效而且繁琐的方法:“个人投资者”。

众所周知,水库的精神,可谓“和时间赛跑”。
在《》一文中,我们说,赚钱的主要方法,是和通胀“套利”。


货币的贬值,是永恒的趋势。明天的物价,一定比今天的贵。
你想要赚钱,就一定要把今天的钱,换成明天的物。
而且时间越紧凑越好。

在“知识星球”问答中,整天有人问。某一项计划,等一年户口迁入可好,等一年资金到位可好,等一年公积金符合资格可好。
我们的回答总是:“楼市不能等一年”。


楼市的行情,是以“季度”计算的。在一个踩准节拍的城市,差一年或许就差20%
存五六年定期,再去买房子,这简直是不可想象的事情。

因此我们奉行“2N”理论,每六个月,就要把手中的现金全部打光。换成筹码。
流派的总体手法,也决定了我们没有长时间蓄水。
六个月蓄力有限,以“低单价,低端城市,低端楼盘”为主。

用更学术点的语言说,我们的“颗粒化”是六个月。
六个月当然比五年有效,也比三年有效,也比一年有效。
但是“尽快建仓”,能不能把资金空转更压缩一点。例如压缩到:
1天?



在知乎上,有一个很热的帖子《为什么中国人喜欢炒房、购房。而欧美,日等发达国家的人主要选择租房?》
zhihu.com/question/62708450/answer/202983394

研究到最后的结果,却反而是:
谁说美国人没人炒房。美国人全民炒房。
商业的基因,已经深入到骨髓之中。

因为美国人主要的金融工具,其实是REITS。
所有的人,都在疯狂地买卖REITS,起伏涨跌。
玩得太开心了。以至于不需要个人成团。

 


所谓的REITS,指拿出一整个社区。
例如600套房子,70000平米。然后分割成100W分。则每一份就是0.07平米。
他们以“手”为单位。只要一点点钱,就可以买卖几手。

  • REITS相当于ETF
  • 当房地产市场上涨时,REITS也会涨。
  • 当房地产市场下跌时,REITS也会跌。
一般来说,抛掉100平米REITS,也可以换回100平米同地段住宅了。


REITS出现以后,整个“地产”的游戏规则就不同了。
因为你可以锁死“平方米㎡”存款。

价格是在波动的。价格的涨跌,无法预测。看你是“纸本位”还是“砖本位”。
  • 传统的“定存”。锁死的是RMB数量。以RMB计价不会亏。但换成砖头,可能买不了厕所。
  • REITS的“定存”。锁死的是㎡数量。以㎡计量永远在增长。但换成RMB,有可能跌价。


但问题是,傻空不是整天在喊“自住刚需”,不是整天喊“民生”问题,居者有其屋么。
那我就满足你“自助刚需”啊。为什么你都住到房子,再阴险地透露其实你想要升值“赚钱”?

金融的创新,并不能无中生有变出财富。
但是可以满足“大义”的名分。堵住你的嘴。



四)购房券

象恒大,万达,万科,保利之类的大发展商。完全可以发行自己的“购房券”。

券面分为A,B,C,D,E,F,G等各种等级。
好比你持有100张D,就可以在二线省会城市,中环线附近,兑换恒大集团的100平米房款。

这样做的好处,KFS可以ICO,提前回笼、聚集资金。
购房者可以分享几年楼价上涨的红利。
证券化交易,有利于价格发现,评估套利,分散风险。


更何况,一项资产只要可以“证券化”,你就可以“融资融券”。
你完全可以只付30%的首付,加三倍杠杆,然后银行借你6%利息。

何苦要“破限购,破限贷”。美国人就是全面买卖REITS。也是说全民炒楼,天塌不下来。
如果动动手指就可以“押多”。又是何等美好的时代。


五)结语

泰国是一个十分贫穷落后的国家,泰国有大量的REITS。
越南是一个远逊于中等收入的国家,越南更有大量的REITS。

全世界,只有中国把“房产价值买卖”视为洪水猛兽,严追死打。
其实房产的频繁交易,真心天塌不下来。

某些种种的私心杂欲,反而阻挡了中国的现代化进程。

(yevon_ou@163.com,2018年8月31日丑)




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