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2013.8.28--【随笔】再抵押精算法-欧神文集

一套价值 100W 的房子,贷款 70W,七折利率 4.585%
现在房价升值了,譬如升到二三百万了。想把旧贷款还掉,重新做抵押贷款借出来。
请问盈亏平衡点在哪里,一般速算法如何。
答:1)首先,我们假设抵押贷款,能做到的条款是:1.2 倍利率,1%的手续费。
这样,1.2 倍利率=7.86%
一般抵押贷款都是借 10 年的。从高到低,平均只借了 5 年。1%的手续费要在五年中分摊,每年 0.2%。
则实际成本 8.06%
2)如果你借了 X 万出来。你实际获得的现金,仅只有:0.99X-70
即 99%的贷款金额,再冲掉原有的 70W 贷款。
为了获得这一部分资金,你支付的利息是:X * 8.06% – 70 * 4.585%
即全部贷款都要付 8.06%利率。
这部分“新增”资金的实际利率是: 0.0806X- 3.2095) ÷ (0.99X-70)
如果融资成本以 9%为上限的话,则 X=363.6
如果融资成本以 10%为上限的话,则 X=206
3)我们可以得到如上这张图片。

可见,一般“加抵押”贷款,你的实际利率维持在 9~10%之间。下限在8.9%之上。
而你的实际贷款,X 可以获得多少呢。
答案是十分悲观的。
一般而言,X=140W~160W,也就是说,你的实际资金成本,要达到 11%。
这里面主要的瓶颈,在于银行。
没有实战过的人,很难理解。目前的抵押贷款成数,大约仅为 45%。
没错,是四成半。300W 的房子,只能贷出 135W。
银行普适的政策,是抵押贷款贷六成。但在实际操作中,除了部分 CEO成本高昂盘,绝大多数的房子估不足。
估不足,银行给你的估价,极其保守。一般也就是买卖价的 70%。
然后银行再在 70%估价的基础上,给你贷六成。
也就是说,实际能借给你的,只有 42%。
虽然这个数字有点高高低低。但实战操作中,一般我们就按 45%来作速算估算。
在四成五的基础上,如果你要 X=140W,你的房子就要由 100W 至少涨到300W,300*45%=135W。
如果你想 X=160W,则你的房子,至少要涨三倍半。涨到 350W 的数量级。
对于绝大多数的房子,尤其是 2009 年之后买的房子,其实并不能够达到这样的涨幅。
也就是说,目前操作“加按揭”是不划算的。
你的实际资金成本,将达到 11%以上。简单点记忆的话,就是新贷款÷原贷款,至少要 3 倍才值得做,最好是4 倍。

(yevon_ou@yahoo.com,2013 年 8 月 28 日晚)
欧成效,人称“欧神”,笔名yevon_ou。原水库论坛创始人,房产投资实战派,中国最成功的个人楼市投资者。中国楼市黄金十年的见证者和获益者。 数十年来的楼市投资他从未失手,精妙的操作技巧和丰富的实战经验,是房产投资界当之无愧的大神。独创水库科技树,是无数房产投资者的启蒙导师;他凭精细入微的独到观察,淳朴精炼的古典经济学视角,刻画出了中国的楼市与财富逻辑,开创楼市科学,使无数读者脑洞大开,重塑三观,实现财务自由。
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