水库论坛网 2019-02-14 12:53 热度:

2004.x.x--说起拆迁户-水库论坛

说起拆迁户,一般的舆论媒体都很同情。如今的二手房卖得这么贵,都说拆迁户是高房价的主要受害者,而且是强迫买单者。认为拆迁户搬离了世代居住的市中心,搬去了遥远的郊区。认为人总有留乡恋土的情结,拆迁户被强迫拆迁,精神上受到了巨大的伤害。
只可惜,同情不等于真相,这三条理由,没一条是站得住脚的。
首先,很多拆迁户整天咒骂现在房价太贵。但他们绝口不提的是,正因为房价上涨,他们的旧房子才那么值钱,他们才能拿到那么多的拆迁补偿金,水涨船更高。
虽然很少在正规媒体报导,但现在的一个现状是,政府所公布的拆迁补偿标准。只是一个基本线,最低下限。一般的开发商拆迁,自己都要另外补上一大块的,其金额可能是政府拆迁标准的二倍,三倍。黄浦,卢湾最近拆迁几块地皮,基本都赔到了 10000~12000,而且还有进一步上升的趋势。
虽然在目前的拆迁过程中,充满了无数的讨价还价,斗智斗劲,但有一条底线是永远死死地守住的,“绝对没有人露宿街头”。无论拆迁标准和房价怎么变,拆迁公司至少要保证拆迁户有地方住,把拆迁户拆到了睡马路,社会不会答应,人民不会答应。
所以现在的二手房涨价,基本上全都转嫁到了最终消费者头上。拆迁户是出了名的“三不”份子,不出钱,不贷款,不借债。二手房的房价有多贵,他们就死死咬住了拆迁费也得有多贵。虽然其讨价还价的过程令人同情,但其最终结果是,拆迁补偿金和二手房价一样水涨船高。二手房价的虚高,最终是要让拆迁公司,并由商品房购房者承担的。
更糟糕的是,经过了几年的拆迁,市区内人口密度最低,居民最容易沟通的地块,基本上都已经先拆完毕。剩下的地块,拆迁户要价一个比一个高。如果说 98,99 年的拆迁户心态,是政府出一块,自己也补一块。到了 2000,

01 就成了拆一赔一。到了 02,03 年,更有拆迁户提出口号,没有好处,谁肯拆迁。最好是能像征性地拿出十几万元钱,就可以在市区内换回一套百万元的豪宅回搬。拆迁补偿金的增速,甚至比房价更快。
拆迁户是购房者的成本(黑体),拆迁户拿得越多,房价越贵。日益上涨的拆迁费用,已经成为了房价中最主要的一块成本。拆迁户固然令人同情,但我们需要的是一套合理公允的制度,而不是过度偏袒任何一方。
其次,即使拆迁户在拆迁补偿金上没吃亏,但他们仍可能抱怨,原先住的,是市中心最顶级繁华的地段,现在搬到这么远的郊区,老上海被台湾人赶走,这合理么?
这个说法,也是一面之辞。拆迁户念念叨叨,总说自己的地段好。可他们绝口不提,是从原先的 20 平米,搬到了现在的 80 平米。从原先 40 年的破破烂烂木棚户,搬到了现在宽敞明亮的新公房。
很想和市政府提一个建议,建二幢拆迁户大厦。比如说选址在成都路沿线,延中绿地附近。造二幢高高的,容积率稍大,但房形,绿化一应俱全的优质商品房。房屋的面积,就严格按照拆一还一的标准,拆 30 平米,就还一套 30 平米的新房。这样一来,恐怕拆迁户都没有什么话说了,市中心还是市中心,面积一分没少,而房子更新了很多,由几十年的漏雨木棚户,住进抽水马桶,厅卫齐全的新公寓了。
但这幢拆迁户大厦过了二年,会发生什么结果呢。恐怕拆迁户一个个都会搬出来,把房卖了,换到郊区去。市区的舒适和便利,是小白领们住的。拆迁户嘴上说得漂亮,地段无价,留恋市区,但真让他们选,恐怕还是面积更实惠点。市区的 9000 元 * 35 平米和郊区的 3500 元 * 90 平米,拆迁户一定毫不犹豫地选择后者。
可以很容易地排出一个等式:郊区的 90 平米》拆迁户大厦 35 平米》棚

户 35 平米。所以让拆迁户们搬去郊区,90%的拆迁户其实是心中高兴的。当然嘴上还是得要叫叫,棚户的 20 平米木屋,可比郊区的 80 平米新宅珍贵多了。
可能还是有人会问,你说 90%的人都会满意,但剩下的 10%怎么办,如果我一定不愿意拆迁,你有什么理由强制拆我的屋,逼我般走。你说拆迁千好万好,可我就是不喜欢。
这个问题就深奥多了,因为这牵涉到当今法律的很多盲点。土地所有权,使用权,民权,产权,居住权。。。拆迁在法理上的条条框框,恐怕到今天中国的法律专家也没能解释清楚。这是个复杂的立法过程,恐怕得让中国的法制大师们再研究很久。
我提一个观点,即 100%的尊重民意不可取。在一个拆迁地块中,可能有1000 户人家。所谓百人百心,最想搬出去,和最不想搬出去的居民之间,心态可能相差很远。如果一地块中 999 户居民都急切想搬了,就剩下最后的一户人家,无论如何,死活都不肯搬。如果充分尊重这一户居民的意愿,也就意味着其它 999 户人家,要再陪他住一辈子的棚户。
具体的做法,应该从制度改革上入手。有一个设想,能否参照香港股市邀约收购的办法。先由开发商提出一个邀约收购价,如果该拆迁价格,90%的业主都觉得合理赞成,开发商就可以强制收购剩余的 10%。
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