水库论坛网 2019-02-14 12:53 热度:

2004.x.x--中国的房价比美国贵?-欧神文集

朋友前日拿了份分析资料,振振有词地跟我说,某位专家学者都得出结论来了,任何一个城市的房价/收入比,都应该是 8-12 倍。如今上海的房价都已经快达到收入 15-18 倍了,所以肯定是有问题,肯定是有泡沫。

对于朋友的书生气,实在是苦笑不得。商品的价格,能仅仅简单地以 8倍,12 倍来推算地么。有哪一条真理规定,猪肉的价格,必须是鸡肉一倍。有哪一条真理规定,房价必需是收入的 6 倍,8 倍,12 倍。如果凡事只需要用乘法计算,不是又回到了计划经济的老路了么。
许多参考国外经验的分析,都喜欢用美国作比较。且不说纽约曼哈顿岛,房价可能高达 80-90 万美金,比较离谱。一般的美国中等城市,一幢 4/3/4的小别墅,约 250 平米带车库,价格也不过 25-30 万美金。如果去一些乡村农村地方,甚至可以低到了 15-20 万美金。相对而言,中国的别墅和公寓真是贵得了可怕。二国人民在住的消费上,负担完全不同。
这样的分析,忽略了很重要的一个大前提。中国是中国,美国是美国,根本就是二个国家,二国完全不同。因为资源秉赋的差异,二国选用了完全不同的发展模式。美国,加拿大,西北欧部分国家,选用的是“汽车文明”。而在亚洲,中国,日本,香港,选用的是“地产文明”。
美国地多人少,中国地少人多。1760 年美国独立战争前夕,仅只有 200万人口。1870 年美国扩充西部前线,规定凡是去西部拓荒的牛仔,圈到的土地即归该人所有。一些流传至今的大家族,拥有 1000-2000 公顷土地毫不稀奇。而在当时中国清朝,正处于康干盛世,人口超过了 3 亿。土地价值 8-10两银子一亩,几乎相当与一个农夫不吃不喝做上五年。人均耕地极为稀少,只要能拥有了十亩甘亩土地,便能算是富农地主。
美国国土富饶,拥有了东,西,南三片海岸。除了中部沙漠以外,几乎全都是良田。土壤积累千年未经耕作,肥沃富饶,气候湿润,降雨充沛,简直是人间天堂。而中国虽然拥有 960 万平方公里土地,但有四分之一是沙漠,再要扣除了青藏高原和蒙古翰海沙漠。真正中国的核心部分,全都集中在了京广线以东,海拔 1500 米以下,大约 260 万平方公里的土地上。人口高度密集,部分城市的人口密集度,超过了 20000 人/平方公里。上海市黄浦区的极限情况,

甚至一度超过了 80000 人/平米。远胜日本东京。
二国资源秉赋的不同,决定了二个发展道路的不同。美国人可以选择“汽车文明”,用一个高度扩散的城区,通过汽油消耗连接往来。比如说芝加哥等城市,其实是由 100 个多小镇相互连接而形成,彼此最南最北端相差 100多公里,相当于上海到苏州。美国选用汽车文明的结果,催生了数不清的郊区大卖场,加油站,和乡村散居别墅。
而在亚洲国家,根本无法承受如此挥霍浪费的土地政策。韩国有 4000万人口,台湾有 8500 万。而他们的面积,还不到美国的一个省。亚洲国家无可能拿出来 1 万平方公里,再造一个芝加哥。亚洲国家唯一可做的,就是选用“地产文明”。通过人口大量密集在城市区域,使用公共交通,或轨道交通,连接城市之间的往返。限制汽车和汽油的使用,对低密度交通工具征收重税。
当美国使用汽车文明的时候,彼此之间的空间距离其实已不太重要。相对来说,级差地租也被摊薄,整个城市显不出很明显的市中心和城市边界。郊区的别墅也不会太贵。而在地产文明的模式下,整个城市成一环二环三环结构,中心城区商业高度密集,生活和交流极度舒适,但也催生了一大片的商业中心,黄金城道,和钻石地段。
要问二种文明的生活舒适度,地产文明有其缺点和垢病之处。高度密集的城区,往往会造成了水泥石壁,让人怀念大自然的气息,渴望到乡村峻岭去度假。而相对的汽车文明,也并不如我们想像中的完美。美国人仅占全世界人口的 4%,却耗占了 40%的石油能源,排放了 50%的污染废气。工业,汽车,取暖,构成了美国石油需求三支柱。因为过度依赖石油,导致了美国在中东泥足深陷,导致了美国夜不能寐的石油生命线。

回到我们最初的问题,中国是选择的汽车文明,还是地产文明。当然毫无疑问是地产文明。国务院迟迟不批迟迟不准中国汽车产业的大型发展,一方面是因为资金和技术的原因。但更重要另一方面,中国根本承受不了那么多的公路,那么多的石油,那么多的废气。看看我们的近邻曼谷和马尼拉就能知道,亚洲城市只要有 1/3 的人驾车,就足以使得城市陷入瘫痪。让曼谷陷入“废气之都”的丑誉。如果全中国人都像美国一样开车,将会在十年之间耗尽地球上的汽油。华东一半的土地将被开辟成公路,失去耕地而陷入大饥荒。在上海城区拥有一套别墅,就相当耗去了 5 户,10 户农民赖以生存的土地,岂能不贵。
事实上,中国除了北京一个城市,首都,少许浪费无话可说。其它没一个城市应该选择“汽车文明”,即使大规模生产汽车,也应该作为大众交通的出租车,或者拿去出口。中国的人口政策,决定了我们不可能挥霍的使用土地资源。不可能让城市用地无限扩张,不能把土地成本摊薄。中国极其微薄的人均资源,决定了我们没有那么多的石油,也没有那么多的力量来保护石油航运线。
资源决定了结构。中国地少人多,美国地多人少。这根本性的差异,决定了地产文明和汽车文明的发展方向不同。模式一经选定,再要比较郊区的大卖场数量,加油站数量,别墅和市中心房价的价格。根本就没有可比性。就好比汽油发动机和柴油发动机,二回事。
如果真的要比,应该拿中国和其它的亚洲国家比,彼此的人口密度差不多,也又都选的是地产文明。去和韩国,日本,香港,台湾,澳门,马来西亚,新加坡,台湾,缅甸,菲律宾,印度尼西亚等国家地区比。房价是高是低,一目了然。难道亚洲国家的房价/收入比,也都是 8-12 倍么。
森林多的国家,木材自然便宜。沙漠化的国家,水源自然昂贵。欧洲机

器便宜而人力贵,亚洲人力便宜而机器昂贵。任何一个国家地区,价格体系都不相同。各种物资之间的相对价格,依资源多寡,可能差异很大。像土地,建筑,基建等“非贸易性”部门,差别更是明显。“土地/人力”的比例,又岂可一概而论。
欧成效,人称“欧神”,笔名yevon_ou。原水库论坛创始人,房产投资实战派,中国最成功的个人楼市投资者。中国楼市黄金十年的见证者和获益者。 数十年来的楼市投资他从未失手,精妙的操作技巧和丰富的实战经验,是房产投资界当之无愧的大神。独创水库科技树,是无数房产投资者的启蒙导师;他凭精细入微的独到观察,淳朴精炼的古典经济学视角,刻画出了中国的楼市与财富逻辑,开创楼市科学,使无数读者脑洞大开,重塑三观,实现财务自由。
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