水库论坛网 2019-02-14 12:54 热度:

2004.x.x--精装修背后的糊涂帐-欧神文集

房地产业的发展越来越规范,竞争越来越激烈,市民们对成本暴利的监督也越来越严。房产商们要再像几年前一样,坐地收钱,是没那么容易的了。只不过阳光普照之下,也还有阴暗的角落。精装修是一个新兴事物,在精装修房的背后,又蕴涵了多少猫腻,消费者权益受到了怎样地伤害呢。
精装修猫腻之一,比市场零售价便宜 10%?
推行精装修房的最主要一个目的。装修房大批量采购,能达到了数量优势,从而使批发价格降低。市民们能拿到比普通零售价便宜 10%的价格。
一个大大的问题,市场零售价。哪一家店的零售价。
真正装修内行的老师傅都知道,在上海买建材可是门大学问。市内几家大型建材商场,可谓是各有千秋。买辅料散件最好去宜山路的家饰佳,买木材最好去浦东的张扬路市场或者曹扬,而买灯具则是甘肃路最便宜。不仅选对市场,选摊位和讨价还价也很重要。建材市场的规矩,贴牌价一般是仅供参考的,内行都知道了一个讨价还价大致的底线。瓷砖卫浴可以还到 65 折左右,地板窗帘可以还到 85 折左右。而一些明码标价的商店,比如说百安居欧培德,初看是价格不贵,但扣除讨价还价的空间,反而要比宜山路市场贵 20%不止。建材价格极其复杂,开发商又是根据哪一家哪一天的报价,得出”比市场零售价便宜 10%“结论的。如果是比最贵的百安居便宜 10%,消费者岂不是吃了大亏。

不仅价牌不准,零售价还在不停地波动。三个月的涨跌,都不止一成了。几家大卖场各有千秋。根本很难获得一个基准。政府也无法监督。目前上海的装修房产,普遍都达到 1200-1600 的装修价了,而个人装修,还不到 500-600元/平米。开发商这个号称的市场零售价,实难令人信服。
可能还会有人说,开发商彼此之间也有竞争的。虽然“消费者获利 10%”是一句空头支票,但开发商竞争到最后,也还是会把价格降下来,把效率提上去的。
这话没错,但原本房产市场是一个竞争市场,装修市场是另一个竞争市场。现在买一搭一,就是把二个竞争变成了一个竞争。强度和范围都大大降低了。更糟糕的是,目前上海楼市仍有一定的供不应求,把充分竞争的装修市场,捆绑在不充分竞争的房产市场上,只能使装修者利益受损。
精装修猫腻之二,全市最低价。
要真的让开发商价格让利到位,或许还可以参照一些大卖场,大商场挂出来的“全市最低价”。既然是全市最低价,而且承诺若有更低价格,缺一罚二,应该比较可信了,也可以以此作为规范开发商的标准。
可惜的是,所谓“全市最低价”,仍然是一句空头支票,是建材大卖场的一种营销手段,消费者并不能真正获得福利。
建材不同于超市,建材市场的品种太多了,小小一枚铁钉,可能有上百种型号,木材有上千种,常用的也有二三百种。根据了硬度,湿度,匀色的不同,同一批的木材往往又能分成好几个规格。根本没有统一标准,也没有得统一编号。
在家电市场以前曾闹出过一个笑话。价格战打到最后,双方筋疲力尽,又想要维持低价店的形像。于是国美电器问厂商订制了一批“特制机”,产

品规格完全一样,只不过在外箱货号上,再多敲了一个 G 后缀。好比 PW300BL-G。于是该批机器国美就堂尔皇之地挂出来了“全市最低价”。因为该货号仅在国美销售,无论挂任何价格,保证本货号全市最低。接到消息,永乐电器马上也订制了一批,货号后缀加 Y,也是全市最低价。接着又是苏美,三联。。。
在建材市场,营销的策略一样。建材的规格品种甚至都多过了电器。各商家在货号后面加敲了七位八位小数。虽然大卖场卖出来的东西不便宜,但在市面上找,的确没有同货号更便宜的商品。看来用“全市最低价”来监督开发商也不行了,1000 元/平米的装修费交在了开发商的手里,开发商总有办法想出猫腻来的。
精装修猫腻之三,物非所值的零售价。
假设能做到市场透明,产品货号的规格也已经统一了,保证开发商按最低零售价结帐。就能保证消费者权益了么,就能节省房价装修成本了么。
答案还是否定的。因为价格并不等同于价值。一个很简单的例子,A 股的亿安科技,最高曾卖到 140 元/股。如果股民的钱交在开发商手里,开发商代客理财,为每人买上 1000 股亿安科技。号称这是市场价,价格价值,股民会满意么,股民权益获保护了么。
价格并不一定代表价值,当流通性稀少的时候尤其如此。在建材装修市场,低端的木材,涂料可能是一分价钱一分货。而高端的高级卫浴,豪华灯具,沙发玻璃,进口龙头,价格并不等于价值。一套标价 10000 元的按摩浴缸,甚至都可能有 4000 元是用在展厅,营销,房租费用上。因为很少人买,一个月也做不成一套生意。
开发商给消费者结算的是零售价,而他们赚的是批发/零售差价。如果消费者无法监督,开发商不会站在消费者的角度考虑,不会选价廉物美的。开发商只会选差价最大的,只会选回扣最高的,只会选最昂贵的。

假设消费者要买一个浴缸,若买 1000 元左右的中档浴缸,开发商能获得 100 元的佣金。而买 5000 元的高档浴缸,开发商能获得 500 元的佣金。若买那些国外进口的,需要大量营销成本的,开发商甚至可以获得 2000 元佣金。如果开发商替消费者拿主意,盲目推行装修房的后果,就是开发商尽量地使装修豪华化,选料进口化。因为这样他们的提成佣金最高。
目前上海房产的毛利已经不多,卖一套 6000 元/平米的房子,二年的运作,也不过 600 元的利润。而开发商额外附加一个豪华装修,1600 元的装修费里面,开发商至少可以赚一半,800 元/平米。甚至和房产利润一样地高。消费者惊呼道,这是开发商最后的晚餐,是开发商最丰厚的利润增长点。政府初推出装修房时,本意是好的,也希望能使让装修成本下降。但没想到普通人自己装修,不过 500-600 元/平米。而开发商推出来的所谓装修房,简单装修 800-1000,中档 1200,豪华 1600-1800,几乎贵了一倍,完全偏离了降低消费者负担的本意。为何国外试行顺利的政策,拿到上海,就变了样呢。
一个很重要的原因,就是失去竞争。淮北为枳,淮南为橘,在香港等发达市场,装修房占据了绝对的市场份额,也是房地产业发展的方向。而上海想要赶追香港,使用跨步走的方式,尽量鼓励多推行装修房,甚至都用行政命令限制了毛胚房。
学习发达市场的经验,不仅要知其然,而且要知其所以然。香港虽然装修房发达,但香港从来也没有下过命令,不允许毛胚房市场。只要毛胚房的竞争存在,甚至仅仅是潜在存在,也能对装修房产生巨大的竞争约束作用。为装修房的价格划上了一条上顶线。
而在上海,一下子定死了毛胚房,也就是限死了竞争。把原先竞争激烈的装修市场,捆绑上了供不应求的房产市场。开发商获得垄断权力,在装修上面大玩手脚

不仅没有达到批量生产的本意,反而因为失去竞争,导致价格猛涨。开发商报价严重高于毛胚装修价,获取暴利。假设装修通常占房价8-10%,装修费贵了一倍,相当于房价又再涨了一成。
一般对装修房的讨论,都仅限于装修责任,个性化设计等论题。这都没说到点子上,装修房真正的核心,是消费者的选择权。政府不应该限制毛胚房的开发。市场的发展,是自然而然地逐步进化的。当装修房的效率和成本,降到比毛胚房更划算,更适宜,市场自然会选择装修房。当进化尚未完成之前,强行用行政命令推行装修房,只能是拔苗助长。今天不成熟的装修房,只能比毛胚房更贵,只能伤害更多的消费者利益。
选择权是消费者最重要,也是最后,最根本的权利。是消费者一切权力的基础。当竞争受到限制,无论市场零售价,全市最低价,价格价值差,开发商总有办法玩出猫腻,永远都无法有效监督。当用行政命令限死了毛胚房开发,然后指望开发商会让利,会反而降价 10%,只能是水中望月,缘木求鱼。精装修的制度是好的,也是房产业发展的方向,但只可提倡,只可鼓励,让他在与毛胚房的竞争中,慢慢地脱颖而出,慢慢达到优质低价。用一刀切的办法,行政性规定不许毛胚,只能使房价更高,只能使消费者利益受损。
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