水库论坛网 2019-02-14 12:55 热度:

2004.x.x--利率房价细细算0-欧神文集

房地产是一个资金密集型的产业。一般说来,银行利率上升,购房者按揭负担加深,对房地产是一个利空消息。银行利率下降,房价相对便宜,对房地产是一个利好消息。
定性的分析人人会讲。但是,银行利率每上升 0.25%个基点,房价倒底影响多少,对上海楼市影响大么?眼看减息周期已过,新一轮的全球加息狂

潮即将开始。那些错失本轮房产行情的人,把全部希望都押在了加息之上。靠不靠得住?
中国央行是否会在 3Q 或者 4Q 加息,很难说。但一旦加息 0.25%或者 0.50%基点。对房产市场影响多少,供求关系怎样,却是可以清清楚楚,定量精确地算出来的。假设某人有 10 万元贷款,目前月息 0.42%(年息 5.04%),十年期贷款系数 106.26,月供 1062.60 元。如果利率上升,升至 0.44%(年息5.28%),十年期贷款系数相应为 107.44,月供 1074.40 元。这句话其实也再可以倒过来说,如果有一个人,在旧利率下,0.42%月息,贷款 101109 元,则他的月供是 10.11*106.26=1074.40 元。
所谓更高的利息,和贷更多的款,其实是一回事。完全都可以换算。这其中的关键,就是把“月还款额”倒过来折算。按 5.28%的利率,借 101109元,和按 5.04%的利率,借 100000 元,其效果是完全一模一样的。因为贷款通常占了七成,首期占了三成。所以还要加上首期。
在 5.04%利率下,买一套 14.11 万元房子,首期 4 万,贷款 10.11 万,还款系数 106.26,月供 1074 元。
在 5.28%利率下,买一套 14 万元房子,首期 4 万,贷款 10 万,还款系数 107.44,月供也是 1074 元。
可见,利率上升 0.24%,消费者购买力由 14.11 万,削减到了 14 万,相当于房价涨了 14.11/ 14 = 100.8%。
同样的道理,我们还再可以算出来,月息 0.46%(年息 5.52%),相当于涨价 1.5%
月息 0.48%(年息 5.76%),相当于涨价 2.3%
月息 0.50%(年息 6.00%),相当于涨价 3.1%。
…………

…………
当然消费者可能贷不满七成,可能贷款就仅只有六成,五成,这时的利率变化,影响便要再小得多。如果消费者完全一次性付清,不用贷款。则银行利率的变化,对消费者根本没有影响。在最坏的情况下,假设消费者个个都贷款 70%,输入到电脑软件,我们可以得到以下的图表。
定量地分析这一张利率房价图,能带给我们很多有用的启示。
1)利率越高,消费者负担越重。
2)年限越长,对利率越敏感。30 年期受影响大过 10 年期。
3)房价和利率大致成直线关系。利率每上升 0.25%,十年期负担加重 0.8%,二十年期加重 1.4%,三十年期加重 1.9%。
对于公积金贷款,其相当于一笔月息 0.36%(年息 4.32%)的贷款。利率每上调 0.25%,十年期公积金由 97.7%涨到 98.5%,涨幅 98.5%/ 97.7% = 100.8%,影响也差不多。事实上,由于折算房价/利率的关系,基本上是一条直线,无论商业贷款,公积金贷款,组合贷款,乃至贴息贷款,受利率波动的影响都差不多。
如果中国央行调整利率,加息 0.25%,结果将会怎样?我们的结论是,除了心理影响,几乎没有影响。因为加息 0.25%,折算成十年期按揭,上涨还不到 0.8%,甚至小于契税。而且这还是理论上限,上海平均贷款率不到50%,又提前还贷成风。加息 0.25%的影响,可能连 0.8%都不到。
如果要对上海房产市场造成有形的压力,则利率至少要上升至 6.72%以上,或者说加息 7 次。此时十年期房产贷款,大致贵了 5%。二十年期贷款贵了近 10%。负担上涨一成,才是比较能使供求关系,发生明显改变的门槛。
如果像上一个减息周期一样,加息过程持续到顶峰,这时央行 11 次加息。最终利率将达到 7.68%。折算下来十年期贷款,相当于涨了 8.5%,二十年期

涨价 15%,三十年期涨价 20%。这几乎是利率杠杆的极限了。而且如此高的利率,最终将使得工商窒息,绝对不可能维持持久。
所谓更高的利率,其实就等于更高的房价。利率和房价其实是一回事,可以互相转换。上海的楼市开发,金融环境,还处于非常幼稚初级的阶段。只会一味地打价格站,广告宣传。其实通过合理的市场细分,房产金融这一块,还大有潜力,能挖出很多的技巧来。
好比前一阵子,121 号文件传得沸沸扬扬的时候,北京三元的一家房产商,就大胆地打出了“统一价”的招牌,无论买第一第二套房,至该房产商处贷款,一律按 5.04%结算。他是怎么操作的呢。假设有第一个客户,买第一套房,利率 5.04%,还款系数 106.26。房价 100 万,首付 30 万,贷款 70万十年,月供 7438.28 元。另有一客户,买第二套房,利率 5.76%,每月还款系数 109.82。此时,三元开发商会和他签定一笔 97.7 万元的售房合同,首付 30 万,贷款 67.7 万,则月供也是 7438.28 元。
可见,利率便宜 0.75%个基点。开发商算算对应乘法表,给予消费者 97.7%折的折扣让利,也就完全可以抵消。今天上海的房产公司,大力吆喝,买房产送汽车,送黄金,其实并不能有效地针对目标客户群。或许哪一天,上海楼市也再是金融战泛滥,纷纷贴出了“本公司购房,公积金贷七成 4.32%”,“本公司购房,享受市政贴息标准”,“本公司购房,开发商贴息 3%......”开发商的贴息越多,消费者获得的让利也就越多。
图表注解:
1)PMT 是 Excel 计算月供的函数,月供=PMT(月息,月数,贷款额)
2)公式来源:旧房价 * 70% * 旧系数 = 月供 =(新价-旧价*30%)*新系数。
 
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