水库论坛网 2019-02-14 12:56 热度:

2004.x.x--贷款贴息细细算-水库论坛

经济适用房贷款贴息,是上海市政府近期推出的一项重大利民益民的好措施。在贴息期间,购房者只需要支付房屋本金,而没有高 昂的银行利息负担。贴息最长可达五年,最高可达房价的 15%。
由于上海采取的,是一种比较特殊的贴息方式。一般国际通行补贴,是低息贷款。如天津市住房储蓄银行等,利率可低至 3.3%。上海 市政府所采用的,是财政贴息,既利率还是 5.04%,只不过利息部分消费者不用支付,由政府财政代为支付。
在上文“利率房价细细算”中,已经对低息贷款作了一份探讨。指出“更低的利率,相当于更少的贷款”。所以低利率和低房价是 可以互换的。贷款利率每低一个百分点,20 年贷款相当于打了 94.4%折。但对于上海方式的财政贴息,一般人比较陌生,财政贴 息和低息贷款,到底是孰优孰劣,折扣率到底是多少,能否也来个细细算呢。
上海的实际贴息额度,不到 15%,大约是 13%多一点。因为贴息的补贴,不是在购房当天一次性拿到的,而要在以后的 5 年 60 个月中,逐步分批获取,所以“未来”的钱要稍微贬值一点。而购房者的还贷策略,也很重要,如果还贷还得过快过急,一二 年就还完了,未充分用到用足政策优惠,也是十分可惜的。
极其精确详尽的计算,要牵涉到银行复利,以及一系列复杂的财务公式。我们用一种近似的算法,使得普通人也可以参照换算表和 计算器,估算出自己大致能获得的折扣。
具体的思路,还是“凑数字”。假设有一个享受贴息者,贷了 30 万。而另一个无贴息者,贷了 24 万。如果二人的首付,月供,完全 相同。则可认

为二人的负担是相等的。贷款贴息的效果,使得房价打了八折(24 万/30 万)。
一个小小的误差,我们预先假定,贴息受惠者,是用等额本金法还贷法的。另一个无贴息者,则是用等额本息法。由于这二种还贷 法,在财务的角度是一样的,而且随时可以在银行申请转换,所以应该对我们的结论影响很小。
等额本金是一种很复杂的还款方式。其特点,就在于还款额月月不同。好比 30 万元 20 年借贷者,第一个月要支付 2510 月,其中 1260 元是利息,1250 元是本金。但之后月供就逐月减少,至第 60 个月底,仅需供款 2195 元,其中 945 元是利息,1260 元是本金。
我们选择等额本金法来作分析,是因为在上海市政府的贴息政策下,等额本金法显得了十分简洁。无论利息如何波动,从 2510 元至 2195 元,对购房者来说,利息完全都由了市政府来支付。购房者仅需要支付本金部分,即每月固定的 1250 元。
所以到第五年末,一个享受贷款贴息者,每月还款 1250 元,还欠银行300000-1250*60=225000 元。
现在的问题是,另一个没有贴息条件者,在等额本息法,借多少钱,连续支付 60 个月 1250 元,还欠银行 225000 元呢。查一下贷款速算表,20 年期等额本息贷款法,在第五年末的换算数据为0.8382。即每借 10000 元,还欠银行 8382 元。所以若欠银行 225000 元,则最初贷款为 225000 / 8382.44 = 268418 元。
但问题是,如一开始借 268418 元,20 年期月供系数 0.006622。月供额高达 268418 * 0.006622 = 1777.38 元。比对方足足多了五百 多元,欠款对了,而月供却凑拢不起来。
和上期“利率房价细细算”不同。上海的贴息政策,不能简单地把一笔

低息贷款,折算为另一笔的低额贷款。但我们可以稍动脑筋, 若贴息者,再多借一笔五年期贷款,月还款 500 多元,不就二者相等了么。
查一下贷款速算表,5 年期月供系数 0.018561,所以借款额应该是(1777.38-1250)/ 0.018561= 28412 元
可以列出这样的表格:
有贴息一方:
借一笔 300000 元贴息贷款,20 年还,月供 1250 元,五年后还欠银行225000 元。
借一笔 28412 元普通贷款,5 年还,月供 527.38 元,五年后还欠银行 0元。
总计贷款 328412.79 元,五年中每月还款 1777.38 元,五年后还欠银行225000 元。
无贴息购房者:
借一笔 268418 元普通贷款,20 年还,五年中每月供 1777.38 元,五年后还欠银行 225000 元。
二者完全一模一样,即贴息贷款的结果,贴息者借 328412 元贷款,和不贴息者借 268418 元贷款,月供,负债完全相等。贴息的效 果,贷款被打了268418 / 328412 = 81.73% 折。
贷款可以被打折,如再加上双方一样的三成首期,最终折扣应该为 30% +70% * 81.73% = 87.21%。
将上述的分析输入电脑,可以作出如下的“贷款年数-实际折扣”图。但因为算法和推理都很简单,感兴趣的读者,也可以自行推理 验算。
 
贴息年数 贷款年数 2 4(80%) 5 10 20 30

1   98.13%   97.86%   98.13%   98.13%   98.13%   98.13%
2   96.46%   95.95%   96.46%   96.46%   96.46%   96.46%
3   94.23%   94.10%   94.84%   94.84%   94.84%   94.84%
4   94.37%   92.31%   93.28%   93.28%   93.28%   93.28%
5   94.42%   90.77%   91.76%   91.76%   91.76%   91.76%
6   93.73%   89.27%   89.52%   90.30%   90.30%   90.30%
7   93.73%   88.93%   89.16%   88.88%   88.88%   88.88%
8   93.74%   88.67%   88.80%   87.51%   87.51%   87.51%
9   93.74%   88.46%   88.50%   86.18%   86.18%   86.18%
10  93.74%   88.29%   88.26%   84.90%   84.90%   84.90%
11  93.74%   88.15%   88.06%   82.86%   83.65%   83.65%
12  93.74%   88.04%   87.90%   82.68%   82.44%   82.44%
13  93.74%   87.94%   87.76%   82.31%   81.28%   81.28%
14  93.74%   87.86%   87.64%   81.95%   80.14%   80.14%
15  93.74%   87.79%   87.55%   81.63%   79.05%   79.05%
16  93.74%   87.74%   87.46%   81.35%   77.98%   77.98%
17  93.74%   87.68%   87.39%   81.10%   76.95%   76.95%
18  93.74%   87.64%   87.32%   80.88%   75.96%   75.96%
19  93.74%   87.60%   87.26%   80.69%   74.99%   74.99%
20  93.74%   87.56%   87.21%   80.52%   74.05%   74.05%
21  93.74%   87.53%   87.17%   80.37%   72.25%   73.14%
22  93.74%   87.51%   87.13%   80.24%   72.49%   72.25%
23  93.74%   87.48%   87.09%   80.12%   72.35%   71.39%
24  93.74%   87.46%   87.06%   80.02%   72.15%   70.56%

25  93.74%   87.44%   87.03%   79.92%   71.94%   69.76%
26  93.75%   87.42%   87.01%   79.84%   71.74%   68.97%
27  93.75%   87.41%   86.98%   79.76%   71.55%   68.21%
28  93.75%   87.39%   86.96%   79.69%   71.38%   67.47%
29  93.75%   87.38%   86.94%   79.63%   71.22%   66.75%
30  93.75%   87.37%   86.93%   79.58%   71.08%   66.06%
 
 
仔细分析图表带给我们的启示,可以得出以下几点结论:
1)政府贴息年限越长,折扣越深,消费者越受益。
2) 贷款成数越多,折扣越深,消费者越受益。
3)贷款年限越长,折扣越深,消费者越受益。
第三点其实很容易理解。还款期限拉得越长,则还得越慢,利息越多,政府的补贴也多。相对于同样都是政府补贴五年,匆匆忙忙 二三年结清贷款的,仅只享受到了 96.46%的折扣。而如果把期限拉长到 30 年,即使仅贴五年,折扣也高达 86.93%。。
正确地使用贷款贴息,应该先申请 7 成 30 年长期贷款,尽量用足政府的贴息优惠。到了第五年贴息收尾,再拿钱去银行提前还贷, 或者缩短年限。在贴息的过程中,还得越慢越划算。这相当于政府的一笔无息贷款,自己的钱还可以再放银行生利息。贴息贷 款,你学会了吗?
* 贴息政策还有一项限制,总贴息不得超过房价的 15%。对于极少数贷80%的人,会受此影响。实际仅能够享受到四年的贴息额度。可 参考“四年八成”曲线。
* 打开 Excel 软件,在 A1 中输入 0.42%,B1 中输入 20,A2 中输入 5,B2 中输入公式。
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