水库论坛网 2019-02-14 12:56 热度:

2004.x.x--贷款贴息细细算-水库论坛

经济适用房贷款贴息,是上海市政府近期推出的一项重大利民益民的好措施。在贴息期间,购房者只需要支付房屋本金,而没有高 昂的银行利息负担。贴息最长可达五年,最高可达房价的 15%。
由于上海采取的,是一种比较特殊的贴息方式。一般国际通行补贴,是低息贷款。如天津市住房储蓄银行等,利率可低至 3.3%。上海 市政府所采用的,是财政贴息,既利率还是 5.04%,只不过利息部分消费者不用支付,由政府财政代为支付。
在上文“利率房价细细算”中,已经对低息贷款作了一份探讨。指出“更低的利率,相当于更少的贷款”。所以低利率和低房价是 可以互换的。贷款利率每低一个百分点,20 年贷款相当于打了 94.4%折。但对于上海方式的财政贴息,一般人比较陌生,财政贴 息和低息贷款,到底是孰优孰劣,折扣率到底是多少,能否也来个细细算呢。
上海的实际贴息额度,不到 15%,大约是 13%多一点。因为贴息的补贴,不是在购房当天一次性拿到的,而要在以后的 5 年 60 个月中,逐步分批获取,所以“未来”的钱要稍微贬值一点。而购房者的还贷策略,也很重要,如果还贷还得过快过急,一二 年就还完了,未充分用到用足政策优惠,也是十分可惜的。
极其精确详尽的计算,要牵涉到银行复利,以及一系列复杂的财务公式。我们用一种近似的算法,使得普通人也可以参照换算表和 计算器,估算出自己大致能获得的折扣。
具体的思路,还是“凑数字”。假设有一个享受贴息者,贷了 30 万。而另一个无贴息者,贷了 24 万。如果二人的首付,月供,完全 相同。则可认

为二人的负担是相等的。贷款贴息的效果,使得房价打了八折(24 万/30 万)。
一个小小的误差,我们预先假定,贴息受惠者,是用等额本金法还贷法的。另一个无贴息者,则是用等额本息法。由于这二种还贷 法,在财务的角度是一样的,而且随时可以在银行申请转换,所以应该对我们的结论影响很小。
等额本金是一种很复杂的还款方式。其特点,就在于还款额月月不同。好比 30 万元 20 年借贷者,第一个月要支付 2510 月,其中 1260 元是利息,1250 元是本金。但之后月供就逐月减少,至第 60 个月底,仅需供款 2195 元,其中 945 元是利息,1260 元是本金。
我们选择等额本金法来作分析,是因为在上海市政府的贴息政策下,等额本金法显得了十分简洁。无论利息如何波动,从 2510 元至 2195 元,对购房者来说,利息完全都由了市政府来支付。购房者仅需要支付本金部分,即每月固定的 1250 元。
所以到第五年末,一个享受贷款贴息者,每月还款 1250 元,还欠银行300000-1250*60=225000 元。
现在的问题是,另一个没有贴息条件者,在等额本息法,借多少钱,连续支付 60 个月 1250 元,还欠银行 225000 元呢。查一下贷款速算表,20 年期等额本息贷款法,在第五年末的换算数据为0.8382。即每借 10000 元,还欠银行 8382 元。所以若欠银行 225000 元,则最初贷款为 225000 / 8382.44 = 268418 元。
但问题是,如一开始借 268418 元,20 年期月供系数 0.006622。月供额高达 268418 * 0.006622 = 1777.38 元。比对方足足多了五百 多元,欠款对了,而月供却凑拢不起来。
和上期“利率房价细细算”不同。上海的贴息政策,不能简单地把一笔

低息贷款,折算为另一笔的低额贷款。但我们可以稍动脑筋, 若贴息者,再多借一笔五年期贷款,月还款 500 多元,不就二者相等了么。
查一下贷款速算表,5 年期月供系数 0.018561,所以借款额应该是(1777.38-1250)/ 0.018561= 28412 元
可以列出这样的表格:
有贴息一方:
借一笔 300000 元贴息贷款,20 年还,月供 1250 元,五年后还欠银行225000 元。
借一笔 28412 元普通贷款,5 年还,月供 527.38 元,五年后还欠银行 0元。
总计贷款 328412.79 元,五年中每月还款 1777.38 元,五年后还欠银行225000 元。
无贴息购房者:
借一笔 268418 元普通贷款,20 年还,五年中每月供 1777.38 元,五年后还欠银行 225000 元。
二者完全一模一样,即贴息贷款的结果,贴息者借 328412 元贷款,和不贴息者借 268418 元贷款,月供,负债完全相等。贴息的效 果,贷款被打了268418 / 328412 = 81.73% 折。
贷款可以被打折,如再加上双方一样的三成首期,最终折扣应该为 30% +70% * 81.73% = 87.21%。
将上述的分析输入电脑,可以作出如下的“贷款年数-实际折扣”图。但因为算法和推理都很简单,感兴趣的读者,也可以自行推理 验算。
 
贴息年数 贷款年数 2 4(80%) 5 10 20 30

1   98.13%   97.86%   98.13%   98.13%   98.13%   98.13%
2   96.46%   95.95%   96.46%   96.46%   96.46%   96.46%
3   94.23%   94.10%   94.84%   94.84%   94.84%   94.84%
4   94.37%   92.31%   93.28%   93.28%   93.28%   93.28%
5   94.42%   90.77%   91.76%   91.76%   91.76%   91.76%
6   93.73%   89.27%   89.52%   90.30%   90.30%   90.30%
7   93.73%   88.93%   89.16%   88.88%   88.88%   88.88%
8   93.74%   88.67%   88.80%   87.51%   87.51%   87.51%
9   93.74%   88.46%   88.50%   86.18%   86.18%   86.18%
10  93.74%   88.29%   88.26%   84.90%   84.90%   84.90%
11  93.74%   88.15%   88.06%   82.86%   83.65%   83.65%
12  93.74%   88.04%   87.90%   82.68%   82.44%   82.44%
13  93.74%   87.94%   87.76%   82.31%   81.28%   81.28%
14  93.74%   87.86%   87.64%   81.95%   80.14%   80.14%
15  93.74%   87.79%   87.55%   81.63%   79.05%   79.05%
16  93.74%   87.74%   87.46%   81.35%   77.98%   77.98%
17  93.74%   87.68%   87.39%   81.10%   76.95%   76.95%
18  93.74%   87.64%   87.32%   80.88%   75.96%   75.96%
19  93.74%   87.60%   87.26%   80.69%   74.99%   74.99%
20  93.74%   87.56%   87.21%   80.52%   74.05%   74.05%
21  93.74%   87.53%   87.17%   80.37%   72.25%   73.14%
22  93.74%   87.51%   87.13%   80.24%   72.49%   72.25%
23  93.74%   87.48%   87.09%   80.12%   72.35%   71.39%
24  93.74%   87.46%   87.06%   80.02%   72.15%   70.56%

25  93.74%   87.44%   87.03%   79.92%   71.94%   69.76%
26  93.75%   87.42%   87.01%   79.84%   71.74%   68.97%
27  93.75%   87.41%   86.98%   79.76%   71.55%   68.21%
28  93.75%   87.39%   86.96%   79.69%   71.38%   67.47%
29  93.75%   87.38%   86.94%   79.63%   71.22%   66.75%
30  93.75%   87.37%   86.93%   79.58%   71.08%   66.06%
 
 
仔细分析图表带给我们的启示,可以得出以下几点结论:
1)政府贴息年限越长,折扣越深,消费者越受益。
2) 贷款成数越多,折扣越深,消费者越受益。
3)贷款年限越长,折扣越深,消费者越受益。
第三点其实很容易理解。还款期限拉得越长,则还得越慢,利息越多,政府的补贴也多。相对于同样都是政府补贴五年,匆匆忙忙 二三年结清贷款的,仅只享受到了 96.46%的折扣。而如果把期限拉长到 30 年,即使仅贴五年,折扣也高达 86.93%。。
正确地使用贷款贴息,应该先申请 7 成 30 年长期贷款,尽量用足政府的贴息优惠。到了第五年贴息收尾,再拿钱去银行提前还贷, 或者缩短年限。在贴息的过程中,还得越慢越划算。这相当于政府的一笔无息贷款,自己的钱还可以再放银行生利息。贴息贷 款,你学会了吗?
* 贴息政策还有一项限制,总贴息不得超过房价的 15%。对于极少数贷80%的人,会受此影响。实际仅能够享受到四年的贴息额度。可 参考“四年八成”曲线。
* 打开 Excel 软件,在 A1 中输入 0.42%,B1 中输入 20,A2 中输入 5,B2 中输入公式。
欧成效,人称“欧神”,笔名yevon_ou。原水库论坛创始人,房产投资实战派,中国最成功的个人楼市投资者。中国楼市黄金十年的见证者和获益者。 数十年来的楼市投资他从未失手,精妙的操作技巧和丰富的实战经验,是房产投资界当之无愧的大神。独创水库科技树,是无数房产投资者的启蒙导师;他凭精细入微的独到观察,淳朴精炼的古典经济学视角,刻画出了中国的楼市与财富逻辑,开创楼市科学,使无数读者脑洞大开,重塑三观,实现财务自由。
  • 似虎如狼 #2020.12.19 一)如羊 前天写了《再也不敢借钱了》,心有所悟,今天写另一个话题,关于“互联网巨头社区卖菜”。 互联网巨头,可不可以涉足社区生鲜市场。从单纯的“经济
    2020-12-22
  • 死到临头 #2020.12.21 一)冬至 今天是冬至。 胡建人一般不过清明,胡建人只过冬至。 因为清明时节雨纷纷,五月的福建太雨了。 冬至节北方人照例要团聚包饺子,南方人则是要祭祖。
    2020-12-22
  • 重庆居然也有8w/m的大盘 #2020.12.20 一)黑料 前二天,有一个重庆自媒体黑我。 哥哥一看,老感动的。居然有人这么惦记我,搜集素材得七八个小时吧。 但是阅读只有1500,太不给力。
    2020-12-22
  • 再也不敢借钱了 #2020.12.17 一)恶名 上个月,蚂蚁金服在上市前,被揭穿“主营业务”其实是放网贷。还加了几十倍的杠杆。 于是年轻人恍然大悟,“看你个浓眉大眼的,也不是好东西
    2020-12-19
  • 京东卖断货了 #2020.12.16 一)京东 今天新书上市,京东给了一个封推。 晚上21:45,京东终于卖断货了。 其实新书卖断货,也不要紧。 我还知道一个地方,卖得比京东更便宜,货源还充足
    2020-12-17
  • 中国家庭财富的九个阶层 #2020.12.15 一)财富 怎么才算有钱人,怎样才算摆脱了吃土,跨入“有产”阶层。 怎样才算横扫婚恋市场,抢手钻石男。 在京沪这样的城市,答案大概是: 净
    2020-12-16
  • 最近重庆的房价好贵 #2020.12.13 一)口罩 我小心翼翼地拉上了口罩,又把帽檐压了压。 哥哥从来不戴帽子。这顶鸭舌帽,还是梦路路的。头显得有点大,高龄滑板少年。 俺四处张望。“
    2020-12-14
  • 并不存在佛系社会 #2020.12.8 一)盛宴 坦白说,这二天懒得写文章。只想静静躲起来打游戏。 但我们市场部的同事受不了。 营销组天天眼泪鼻涕,梦想着把最后一幢加推的#7号楼卖出去。
    2020-12-09
  • 发呆 坐在电脑面前,发了整整一下午的呆。 想不出能写啥东西。 12月了,临近年底,其实这个问题很容易。 保底中的保底,你可以写《2020投资总结》啊。 耶诞前后,又可以写《2021投
    2020-12-07
  • 通往大人物之路 #2020.11.30 一)真经 昨天晚上,午夜二点,看到一个帖子。 忍不住击节赞叹。S残卷加一。 对于绝大多数的母亲来说,如何培养孩子成材,是内心的重中之重。 为了让孩
    2020-12-01
  • 妈妈,我要去打新 #D110 一)打新 最近一段时间,小伙伴朋友圈,拆借行情的画风是这样的: 随库系的大咖小咖,无一例外哭丧着脸。 以前朋友闺蜜,扔在手里的一二百万,现在纷纷抽
    2020-11-25
  • 日本是怎么垮掉的 #2020.11.22 一)财富之谜 1990年代日本,最大的麻烦,是“不知道谁是有钱人”。 举个例子,张三是一个船老板。 看起来挺有钱,有一百亿日元(1亿美元)的财富。
    2020-11-25
  • 坏女人又来了 #2020.11.19 一)随库论坛 首先和大家说一下,“随库论坛”目前呈现这样的状态。 如图,“新注册订阅号”。 也就是你从地球上被抹去了。 按照微信的规矩,一个公众号
    2020-11-21
  • 优衣库悄悄涨价了 #2020.11.16 一)涨价 这个标题,不是我取的。 俺从来不买Uniqlo,我更不会知道,这玩意还涨价了。 我平时也会看几个“奥派”的公众号。例如今天,一位奥派同仁“齐
    2020-11-21
  • 成就不是成功 #2020.11.14 参考阅读《道典正义—输赢》#J50 一)朋友圈 这段时间我一直都非常非常忙,忙到没有时间写文章。 或许有朋友问,“老大,你在忙什么呢”。 那肯定是忙房子
    2020-11-16
  • 美国没有空心化 #2020.11.15 一)制度 上一篇《成就不是成功》,是我打完了游戏,23:00才开始写的。后来一直写到了3:00am。 因为实在太疲倦了,写得不是很成功,表达也不是很流畅。 《
    2020-11-16
  • 活着不是为了分钱 #2020.11.3 一)争执 有时候,一个猪队友带给你的气闷,血压远高于160。 哦,我说的就是“禅心云起”今天发的文章《这个世界就是这样被他们带坏的》。 田园奥派之
    2020-11-05
  • 明日收官的“明”字 #2020.10.29 一)零分 这二天,算是和我们做海报的美工,死磕上了。 目前,“花果园”商铺的代理,到10.31为止。 Nov之后,KFS会大幅地调价up。我们也没兴趣继续多卖
    2020-10-30
  • 寒冬天气,恐对沈阳楼市不利 #2020.10.21 一)季节 从温暖的珠海,返回到寒冷的北京,一下子就感觉到了身体的不适应。 哪怕翻出所有的衣服穿上; 但不再有活蹦乱跳的积极性,反而情
    2020-10-23
  • 伺机而动 #2020.10.22 一)伺机而动 今天晚上做直播。当问到“随库接下来,还有什么项目时”。 俺回答了一句,“项目现在就有,但我想再等一等”。 等一等做什么,为了一个重要的日
    2020-10-23