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2004.8.13--杭州政策,房产商的阴谋0-水库论坛

杭州政策,打击的是投资者的供给,而不是投资者的需求。房产商是唯一的获利者。
目前上海的房产市场已经很明显,徐家汇,长寿路等一些次新房较多的市场,房价已经完全停 止涨幅。近期涨价最大的,全是一些新开发的板块,如张江,金桥,上南。为什么,难道说 金桥的房价卖 5500,比徐家汇更有价值,更具发展潜力?
恰恰相反,这正好说明了金桥房产市场的不成熟。徐家汇,长寿路,存在一个强大而完善的次 新房市场。徐家汇房产商不是不想卖高价,帝景苑刚开盘的时候 18000,尊园 15000,东方曼哈顿 尚东区 15000。但是这些楼盘,无一例外地遭受到了滑铁卢。如果 9000~10000 就能买到永新花 园,天际花园的次新房,谁会用 15000 买开发商的尊园。
而在张江,金桥,形势就完全倒过来。金桥的次新房非常少,完全形不成对开发商足够的束缚 力。金桥本地的消费者,只能依从开发商的报价。开发商掌握了强大的定价权,通常都按周 边房价加 500~1000 开盘,金桥每一个新楼盘开盘,就意味着房价的新一次上涨!
假如突然之间,把徐家汇的次新房市场完全关闭,这会是何等的灾难。毫无疑问,尊园必然会 继续卖 15000,帝景苑卖 18000,而且一定都卖得掉,消费者支付了更贵的房价。
杭州政策,打击的是投资者的供给,而不是需求。他是鼓励投资者更少地将房产抛出来,导致 市面上供应减少,只能使房价更为高昂。
正确的做法,应该是规定,三年以后 2006 年开征房产转让税,但三年之内不征税。这样的话, 会鼓励投资者尽快在三年内将房产抛出来,而不

再买入。既增加供给,又减少需求,可谓 二全齐美,也符合政策的连续性和预告性。
杭州和上海的区别之处,在于杭州还处于一个房产发展的初级阶段,次新房市场很小,对开发 商遏制作用也很低。而上海次新房已十分发达,徐家汇,长寿路已不再虚涨,可谓阶段不同, 政策不同。
有公式为证,“投资者创造的需求-投资者创造的供给=投资者手中的房源=0。”投资者前二年为 上海创造多少虚拟需求,今后二年就会创造同样多少虚拟供给。今后二年,上海市民将享受 到次新房市场带来的巨大好处。
话说回来,即使像杭州这样的初级阶段,房产市场刚起步,是否也应该限制投资者,限制房产 转让呢。答案也是否定的。无论初级中级,根本就不该对房产转让加以限制。因为这样做二 大恶果,开发商垄断定价,毁灭财富。
流动性的本身,就是财富。更好的流动性,意味着更低的风险。不能流动的 7%,和充分流动的 5%, 后者更少泡沫,更受外资欢迎。
新兴市场国家,通常并不缺少投资回报率,而缺乏一个透明,稳定的低风险环境。上海的商务 成本并不低,但外资仍将上海作为经商投资的首选,外企上海总部,是杭州的十倍。关键就 在于上海政策稳定,商务透明。同样的租金回报率,上海低风险自由流通,5%仍然没有泡沫, 饱受青睐。而杭州不能流通,政策变化大,7%仍然蕴含风险。城市之间的竞争,杭州如果仍停留在“低价等于一切”,无疑是非常令人惋惜的。
流通性就是财富,降低房价,不能从毁灭财富入手。马来西亚,台湾等一些地区国家,人为限 制流动性,打压房价,以为能使自己更富裕。没想到流通性越低,风险越高,即使房价低了, 消费者反而裹足,购买力消失,银行坏帐,社会萧条。内在价值既被消灭,社会总蛋糕缩 小,人人皆受损。

这种失败教训经验,怎么能拿到中国来推广。
这种公众受损的政策,最热心的鼓吹者,就是开发商。目前的房产开发商,对次新房市场充满 了恐惧。徐家汇帝景苑,尊园的滞销是一个例子。新近流行的,开发商限制期房转让,又是 一个例子。
目前的开发商楼盘开盘,普遍采用了分期推房,逐步涨价的技术。房子分一期,二期,三期, 其实地段,工艺都没有太大的改进,而价格却是 4000,5000,6000,一路上涨,每一期的开 盘,都要比上一期贵上一大截。
目前开发商面临一个很头痛的问题,就是他们操纵价格不那么有效了。原本在张江,金桥等一 些地方,消费者别无选择,5000,6000,只有跟着开发商的价格走。而由于次新房市场的存 在,当二期,三期价格严重偏离价值,开发商卖 6000 的时候,以前 4000 买一期的业主就会抛 出,形成竞争,遏止了开发商的涨价。
由于投资者在一期 4000 的价位买入,实际上有效遏制了开发商“分期涨价”的阴谋。随着次 新房市场越来越完善,开发商发现他们受到越来越多的竞争,定价再也不能肆无忌惮地疯涨 了,再也不能玩“一期 4000,三期 6000”
杭州政策,开发商游说身影隐约可见。当香港美国,次新房市场占主导作用,房源掌握在千千 万散户手中时,散户心不齐,房价不会有大的波动上涨。而一旦开发商打击次新房市场,获 得垄断定价权,社会珍稀资源掌握在少数几个大户手中,这会是何等的灾难!
投资者创造的供给=投资者创造的需求。正确的做法,应该是最大限度鼓励房产流通,低买高卖。 遏制任何不合理的定价行为。杭州政策,让开发商成为了唯一的垄断定价者,操纵大市, 舞高弄低。违反经济规律,似是而非,只对大地产商有利。开发商的院外游说集团势力, 令人担忧。

欧成效,人称“欧神”,笔名yevon_ou。原水库论坛创始人,房产投资实战派,中国最成功的个人楼市投资者。中国楼市黄金十年的见证者和获益者。 数十年来的楼市投资他从未失手,精妙的操作技巧和丰富的实战经验,是房产投资界当之无愧的大神。独创水库科技树,是无数房产投资者的启蒙导师;他凭精细入微的独到观察,淳朴精炼的古典经济学视角,刻画出了中国的楼市与财富逻辑,开创楼市科学,使无数读者脑洞大开,重塑三观,实现财务自由。
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