水库论坛网 2019-02-14 12:58 热度:

2004.x.x--市场呼吁房产信托基金-欧神文集

房地产是一种金融密集型的产业,从购房者为住房积蓄首期开始,就已经和房产金融扯上了关系。但储蓄阶段,购房者存在银行里的钱,只有 1.98%的利息。而在贷款阶段,银行按揭贷款,却要支付 5.04%的利息。有没有一种办法,能在储蓄阶段就享有 5.04%的利息,不让银行一存一贷,白赚息差呢。

虽然在目前中国,仍缺乏此类产品。但参考国际经验,有很多种金融创新,能达到这一美好的愿望。比如在德国,盛行的是房产互助银行。消费者定期寸入一笔金钱,存满 7 年以后,再问银行借贷。就可以按照 1:1 的比率,获得一笔非常优惠的贷款,甚至是原先的存款利率。在温州,汇丰银行中心,最近推出了一项新产品,叫做“存贷户头”。换句话说,只要客户在该行有房贷贷款,以后所有的活期资金流动,活期存款一律享有 5.04%利息。
在美国,有一个几乎和股票市场一样庞大的,价值数万亿美元的巨大市场,这就是房产信托基金(REITS)
所谓房产信托基金,类似于我们目前的开放式基金。只不过投资的方向是房地产。狭义的房产信托基金(REITS),通常就是一些大发展商,把一些大商场公寓打包。投资者通过持股的方式,分享地持有房产产权。而广义的房产信托基金,则包括募集一笔资金,从房产早期开发土地批租开始,从事房产开发,买卖,管理等。
从目前中国的情况看,由于监管,投资者教育等诸多环节仍不成熟,广义的房产信托基金较难出台。但狭义的房产信托基金,相对简单,学术界呼声也很高。用通俗一点话说,所谓狭义的房产信托基金,就是把一幢大厦的产权给拆散了,分成 300 股,500 股,分给散户来买。
房产信托基金有很多好处,最简单的几条,可以降低购房者资金成本,减低房价波动风险,和增加流通,增加价格透明性。
如前文所述,消费者在购房之前,有很长的一段时间,其实是在积累首期。购房者不可能存满 1%的房款,就购买 1%的房屋。有了 2%的房款,就购买 2%的房屋。消费者必需至少要存满 30%的首期,才可以拥有贷款的资格。在这之前,他的钱存银行里,只有 1.98%的利息。
更糟糕的是,如果像上海这种情况,房价其实是在不断上涨的。如果年

轻人不注意节约的话,又没有其它的投资渠道。他可能永远都存不够首期,银行存款虽然在日日增长,但赶不上首期的速度。眼看别人都搭上顺风车了,年轻人因为资金门槛的关系,永远被档在了房产升值的外面,眼睁睁看着一辈子为房产打工,和别人的距离越拉越远。
而如果有了房产信托基金,情况就不一样了。年轻人每月拿了工资,先买 200 股的金贸大厦。虽然房价是会随着经济发展不断上涨的,但金贸的信托和分红也会随之增值。只要年轻人定期购买,则他的股份必定是越积越多的。总有一天存满了首期,把金贸的基金抛了,换成现金付给银行。
可能还会有人问,这是假设在房价上涨的情况下的,如果房价跌了怎么办。那金贸的股份不是要贬值了么。有什么办法可以避免房价涨跌的风险呢。
回答是“没有办法”。当房产信托基金,享受到了牛市的增殖,就必定要蒙受熊市的损失。风险和收益永远是共存的。设立房产信托基金的目的,是保证有一种方法,房产的首期肯定是越积越多的,最终必能拥有房价的100%。如果追求资金的 100%,可以去买债券基金。房产信托基金,是给买房者,那些买房自住的人用的。
虽然设立房产信托基金的结果,只能保证人人买得起房,居者有其屋。但他和普通的直接房屋买卖,还是有一层重大的进步。房产信托基金,虽然不能规避房价涨跌、波动的风险,但他可以极大减少波动的幅度,使得房地产业不至于大起大落,轻微地波动 3-5 个百分点,在每个人皆可控制的范围以内。
目前的普通人买房,只有看好和看空二种选择,只能以一套为单位。或者 40 万,或者 0 元,不能精细地控制自己承担的风险。而有了房产信托基金就不同了。购房者可以半仓,可以持有 40%的仓位。好比张先生计划二年后结婚买房,但却又担心二年内不知房价走势如何。他可以先买 20 万元的

房产信托基金,仓位一半。以后如果上房指数上涨/下跌 10%,则张先生手中基金相应抵消一半。波动只有 5%了,也很容易筹措了。
同样道理,对于有房一族来说,他们需要的是沽空对冲。有房族可能已经满足于目前的房价身家,而不愿意再承担任何房价下跌,资产缩水的风险。他可以沽空一部分房产信托基金,来规避风险。比如说创建一些三月回购品种,有房族问交易所借售一些股票,并承诺三月后,按当时市场价赎回。通过接力操作,就可以达到更长期的看空。
就整个社会而言,任何资产,皆有涨跌风险,这是金融规律,难以回避。但为何股市三年大熊,甚至跌破三成,意见也不大。反倒是房产涨跌 10%,就足以引起专家瞩目,议论纷纷了呢。一个原因,房产标的较大,动辄七八十万。另一方面,股票可买可不买。而房产人人必需,当然关注更多了。而如果有了房产信托基金,问题就得到了解决。因为你可以在买入自有房屋的同时,沽出几十万股的房产信托基金。就等于持有零仓位了,等于一套房子也没买。
房产信托基金的第三个好处,可以增加流通性,增加价格透明度。众所周知,有很多温州商人,温州投资客,在上海市场掘到了一桶金。他们生存的土壤,就在于价格发现机制不完善,市场流通不足。现在回过头来看,二三年前莘庄卖 2000-3000,市中心 4000,简直便宜得像捡的一样,而上海人然不知。是温州人给我们上了生动的一课,明明值 60 万的房子,当时报价30 万,是绝对不合理的。
而如果有了房产信托基金,情况就不一样了。不动产的一个重要缺点,流动性非常差,所以价格发现度也很低,一般每年交易不到半次。而如果有了房产信托基金,就可以像股票一样买卖,交易次数可以增加十倍,随时指出价格,调整经济。而且流动性越强,市场抗风险厚度越深,越少泡沫和幻

想。将房地产市场,由低流动变成高流动,对国民经济的辅导作用是无法估量的。
讲了很多房产信托基金的好处,包括节省利息,降低风险,价格发现。这么好的东西,开发商肯不肯卖出来呢。如金贸这样的优质资产,政府肯不肯出售给股民呢。
答案也是肯定的。因为企业和个人投资者不同,需要的是资金的快速流动。虽然金茂大厦能提供 8-10%的回报率,15 年收回成本。但如此大宗资产,几乎不可能找到出售买家,只能缓慢收租,企业承担了极高的财务风险。如果把金茂大厦拆成 10 亿股房产信托基金,则真正可以达到政府,购房者,金融稳定,三方多赢,何乐而不为呢。
中国的金融投资市场,一直都比较小,渠道也很狭窄。银行债券买卖不易,股票又实在质量太差,充满了空头公司。房产信托基金有实实在在的高楼大厦作保障,租金分红又很稳定,增长也有潜力。等到金贸大厦,港汇广场,波特曼大酒店,纷纷拆散了成细卖给股东,中国价值投资的春天,可真的要来临了。
欧成效,人称“欧神”,笔名yevon_ou。原水库论坛创始人,房产投资实战派,中国最成功的个人楼市投资者。中国楼市黄金十年的见证者和获益者。 数十年来的楼市投资他从未失手,精妙的操作技巧和丰富的实战经验,是房产投资界当之无愧的大神。独创水库科技树,是无数房产投资者的启蒙导师;他凭精细入微的独到观察,淳朴精炼的古典经济学视角,刻画出了中国的楼市与财富逻辑,开创楼市科学,使无数读者脑洞大开,重塑三观,实现财务自由。
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