水库论坛网 2019-02-14 13:06 热度:

2010.11.12--交易成本有多高-欧神文集

我们今天不想讨论局势问题,只想纯技术地分析一下,交易成本有多高。
目前的房地产市场,交易成本主要分为三块。直接交易成本+间接交易成本+隐性交易成本。
一)直接交易
成本直接交易成本,简单点说就是税费。他一共包括 8 个方面;
a) 契税
b) 营业税
c) 个人所得税
d) 印花税
e) 土地增值税
f) 中介费
g) 装修折旧
h) 公证费(或有)
现在,我们要对模型作一个重大简化,我们讨论的是:“满 5 年,非普通住宅”。
或许有人大惊小怪地跳起来了。说,房产的审税规则有很多档次,国家提供了诸多优惠,我们应该小心翼翼地展开一张表格,用上 20 页纸,具体地和客户列清楚,各种各样税费计算方法。
我们认为,这种做法毫无必要。事物的分析,关键在于抓住重点;宛如一把尖刀,一下子刺

入核心。过多地阐述细节,反而耗费读者精力,反而分散了文章主题。
我们要说的是:“现在已经没有普通住房了”。90%以上的住房都是非普通住房,99%我们想买的房子,都是非普通住房。在这种情况下,讨论“普通住房的优惠政策”毫无意义。反而是镜中花,水中月。更显得欺诈与无耻。
其次,“满 5 年”的优惠,也已经消失殆尽。国家似乎已并不鼓励“长期投资”。不仅连短期的买卖要打击,长期持有价值投资,一样需要拦路收钱。随着 2010.9.27 最近一批调控政策出台,税收已像猪剥皮。
在这样的情况下,我们大致可以列出八种费用的预估值:
a) 契税,3%
理由是,虽然理论上还存在 1%,1.5%的优惠可能。但实际操作中,90%以上的房屋会缴纳 3%契税。所以理论无意义。
b)营业税 4.44%
理由是,营业税的计算方法,是差价的 5.55%。
在实际计算中,一套持有满 5 年的房子,至少翻了五倍。所以差价 5.55%和总价 5.55%其实没有什么分别。简单地按照翻五倍计算,营业税是 4.44%。
以上,还没有计入某些区的土政策,核定征收和实测征收必须捆绑执行。
c)个人所得税 2%
个人所得税 2%。无法抵扣,在 2010.9.27 新政之后增加。
此项税收还有可能大幅增加;如按 5%标准。
d)印花税 0.1%双边各 0.05%。
此税收本于 2009 年暂缓,但 2010 年恢复征收
e)土地增值税 0%
此项税收增加潜力巨大。在 2009 年时免征,但 2010 年加税时,管理层始终忘记了本项条款。

若切实征收,本项目提价潜力巨大。可预估为 2%~5%。
f)中介费 1%
本项收费比预计中便宜。很多菜鸟,或者初次买房者,都认为中介费是1%+1%=2%。甚至有更高者。
但事实上,中介费由市场决定,而非政府决定。在任何情况下,中介费都收不足 2%。随房屋价值越大,费率越低。
目前情况下,一套 200W 左右房产,双边各付 7000。累计可收 15000 中介费就算可以了。中介费是唯一市场化竞争可降低的交易成本。
g)装修折旧 2%
装修通常卖不出价钱。我如果买一套毛坯房,还得全部重新装修;但如果当我卖出该房屋时,装修却会被贬得一文不值。因买卖双方对房屋的喜爱不同,装修成本,无可避免地会遭遇到损失。
“装修折旧”的成本很难估算。但对于满 5 年的房产,可认为全部都装修过的。不存在毛坯房。此项损失,初步估计为 5W,按 250W 的房屋中值预算,交易损失 2%。
h)公证费 0.35%(或有)
产证任何一方,出现外籍人士,需要 0.35%的公证费。
好了,现在让我们累加一下,契税 3%+营业税 4.44%+个人所得税 2%+土地增值税 0%+印花税 0.1%+中介费 1%+装修损失 2%=12.54%
以上是房产交易的直接成本。
二)间接成本房产交易的间接成本,主要体现在“贷款利率”上。

假设一套 100W 的房子,我有 60W 七折贷款。当我把这套房子卖了,换筹换另外一套房子,这 60W 就会自动“升级”成为 1.1 倍的贷款。
按目前的利率下,七折利率 4.333%,1.1 倍利率 6.809%。我们来算算,60W 贷款到价值多少。
在 1.1 倍 6.809%利率下,60W 贷款月还款为 3915.15 元。
在七折 4.333%利率下,78.8W 贷款月还款为 3915.15 元。
所以,这一笔 60W 元的贷款,其价值就是 1.1 倍利率后的 788056 元。
当我把一套价值 100W,还有 60W 元贷款的房子卖掉。我损失的不仅仅是12.54 万元直接交易成本。我还损失了 18.8 万元间接交易成本。
也就是说,我拿了 87.46 万元,只能去再买回一套 68.66 万元的房子。
总交易成本=直接 10.54%+间接 18.8%=31.34%。
我相信,除了脑子烧坏掉的人,没有人再愿意交易了。
三)隐性成本
“限购令”是另外一项隐性成本。或者说,我卖出就再不能买进了。
限购令的成本,很难估算。其对楼市的杀伤力,仍没有数学模型。甚至这项政策会持续多少时间,我们也不知道。
粗略地估算,自从 2010.9.27 限购令出来了以后,市场普遍上调价格5%~10%。假设市场反映部分真理,那我们把限购令的成本,打对折,估算为3%好了。
四)结语
好了,现在我们有总数据了,每一次楼市交易的成本是12.54%+18.8%+3%=34.34%

或者说,我一套 100W 的房子卖掉,拿到手就只有 66W。
在这种情况下,你还指望房东降价,甚至还指望“宏观调控导致房价下跌”。恐怕不仅书白读了,读书的精神更丧失了。
上一周的“波士堂”中,袁鸣访问温州网的老总,提出了一个观点。 国家宏观调控之后,你能否不涨,跌一些,好歹给国家一点面子”。
开什么玩笑!国家的宏观调控,就是加了 34%的交易成本。你还想让房东再让利么。房东没有办法,只有涨价 20%。
(yevon_ou@yahoo.com,2010 年 11 月 12 日晚)
水库赞助商
  • 我们今天不想讨论局势问题,只想纯技术地分析一下,交易成本有多高。 从第二页开始,突然看见有人对年冲月冲孰优孰劣争执得厉害。忍不住争执二句,精算展开一下。 首先,我要
    2019-02-14
  • 曾经的政策,总是使绝大多数人受益。或者至少一部分人受益,一部分人受损。 今天,我们正在面临困境。所有的人都受损。 9.27宏观调控的结果,房价没有跌下来,物价却涨上去了。
    2019-02-14
  • 我们今天不想讨论局势问题,只想纯技术地分析一下,交易成本有多高。 目前的房地产市场,交易成本主要分为三块。直接交易成本+间接交易成本+隐性交易成本。 一)直接交易 成本
    2019-02-14
  • 前几天出差在外地,中介打电话告诉我,房子租出去了。让我回来抽空去签合同。 今天歇下来一天,按约定时间赶了过去。租客是一个台湾人,老板自己没来,派了手下一个大学生,胖
    2019-02-14
  • 房地产是一种金融密集型的产业,从购房者为住房积蓄首期开始,就已经和房产金融扯上了关系。但储蓄阶段,购房者存在银行里的钱,只有1.98%的利息。而在贷款阶段,银行按揭贷款
    2019-02-14
  • 杭州政策,打击的是投资者的供给,而不是投资者的需求。房产商是唯一的获利者。 目前上海的房产市场已经很明显,徐家汇,长寿路等一些次新房较多的市场,房价已经完全停止涨幅
    2019-02-14
  • 经济适用房贷款贴息,是上海市政府近期推出的一项重大利民益民的好措施。在贴息期间,购房者只需要支付房屋本金,而没有高昂的银行利息负担。贴息最长可达五年,最高可达房价
    2019-02-14
  • 房地产是一个资金密集型的产业。一般说来,银行利率上升,购房者按揭负担加深,对房地产是一个利空消息。银行利率下降,房价相对便宜,对房地产是一个利好消息。 定性的分析人
    2019-02-14
  • 房地产业的发展越来越规范,竞争越来越激烈,市民们对成本暴利的监督也越来越严。房产商们要再像几年前一样,坐地收钱,是没那么容易的了。只不过阳光普照之下,也还有阴暗的
    2019-02-14
  • 朋友前日拿了份分析资料,振振有词地跟我说,某位专家学者都得出结论来了,任何一个城市的房价/收入比,都应该是8-12倍。如今上海的房价都已经快达到收入15-18倍了,所以肯定是有
    2019-02-14
  • 说起拆迁户,一般的舆论媒体都很同情。如今的二手房卖得这么贵,都说拆迁户是高房价的主要受害者,而且是强迫买单者。认为拆迁户搬离了世代居住的市中心,搬去了遥远的郊区。
    2019-02-14
  • 说起台湾人,普通市民莫过于关心三个问题,是台湾人害苦上海楼价么,台湾人会使上海楼市大起大落么,台湾人从上海赚走了钱吗? 这三个问题的答案都是否。其实一般市民对台湾人
    2019-02-14
  • 正好在另一个帖子中,讲到这个话题: 【聊天】大家借过多高的高利贷? http://www.shuiku.net/forum.php?mod=viewthreadtid=13776extra=page%3D1 想着这个话题有一点意思。不如展开说一说。 一)资金成
    2019-02-14
  • 一套价值100W的房子,贷款70W,七折利率4.585% 现在房价升值了,譬如升到二三百万了。想把旧贷款还掉,重新做抵押贷款借出来。 请问盈亏平衡点在哪里,一般速算法如何。 答:1)首
    2019-02-14
  • 作为一名自由主义者,我完全无法理解证券操纵罪到底是什么意思。 操纵市场不是罪。 一)自由 一件本来价值3元的东西,我出3.5元向你买,可以不可以。 答案是可以。这种天经地义
    2019-02-14
  • 作者刘晨茹 如今,百年难遇这个词正在变得廉价。百年难遇的暴雨刚刚才过,各地人民又在喜迎百年难遇的高温。而在高温持续时期,另一个百年难遇的问题也摆在了大家面前,那就是
    2019-02-14
  • 看了篇CBN的「债」十年之殇,被恶心得不行了。 实在忍无可忍。我常在想,一个人要经受了怎样扭曲的教育,无知的洗脑,卑鄙的性格,以及奴化教育及无逻辑精神,才能写得出这样的
    2019-02-14
  • 看见今天周日水库居然有600多贴,我也就手贱多加一段。平安银行延迟支付功能,我很早就知道了,但一直没有深入研究。 这个功能说的是,你使用平安银行白金借记卡,做的任何刷卡
    2019-02-14
  • 我承认,我是太无聊了,才会写这篇文章。 一)神器 在所有的银行中,有二家是独一无二的。其特有的一条不引人注意的条款,使其具有了与众不同的功能。堪称神器,也使得他们远
    2019-02-14
  • 如果一家企业在竞争中赢了一笔钱,我们就说他进行了创新。 如果一家企业在竞争中每次都能赢一笔钱,我们就说他拥有一项资产。 ------铅笔社 这是我去年一年,学到的最有价值的一
    2019-02-14