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2010.11.12--交易成本有多高-欧神文集

我们今天不想讨论局势问题,只想纯技术地分析一下,交易成本有多高。
目前的房地产市场,交易成本主要分为三块。直接交易成本+间接交易成本+隐性交易成本。
一)直接交易
成本直接交易成本,简单点说就是税费。他一共包括 8 个方面;
a) 契税
b) 营业税
c) 个人所得税
d) 印花税
e) 土地增值税
f) 中介费
g) 装修折旧
h) 公证费(或有)
现在,我们要对模型作一个重大简化,我们讨论的是:“满 5 年,非普通住宅”。
或许有人大惊小怪地跳起来了。说,房产的审税规则有很多档次,国家提供了诸多优惠,我们应该小心翼翼地展开一张表格,用上 20 页纸,具体地和客户列清楚,各种各样税费计算方法。
我们认为,这种做法毫无必要。事物的分析,关键在于抓住重点;宛如一把尖刀,一下子刺

入核心。过多地阐述细节,反而耗费读者精力,反而分散了文章主题。
我们要说的是:“现在已经没有普通住房了”。90%以上的住房都是非普通住房,99%我们想买的房子,都是非普通住房。在这种情况下,讨论“普通住房的优惠政策”毫无意义。反而是镜中花,水中月。更显得欺诈与无耻。
其次,“满 5 年”的优惠,也已经消失殆尽。国家似乎已并不鼓励“长期投资”。不仅连短期的买卖要打击,长期持有价值投资,一样需要拦路收钱。随着 2010.9.27 最近一批调控政策出台,税收已像猪剥皮。
在这样的情况下,我们大致可以列出八种费用的预估值:
a) 契税,3%
理由是,虽然理论上还存在 1%,1.5%的优惠可能。但实际操作中,90%以上的房屋会缴纳 3%契税。所以理论无意义。
b)营业税 4.44%
理由是,营业税的计算方法,是差价的 5.55%。
在实际计算中,一套持有满 5 年的房子,至少翻了五倍。所以差价 5.55%和总价 5.55%其实没有什么分别。简单地按照翻五倍计算,营业税是 4.44%。
以上,还没有计入某些区的土政策,核定征收和实测征收必须捆绑执行。
c)个人所得税 2%
个人所得税 2%。无法抵扣,在 2010.9.27 新政之后增加。
此项税收还有可能大幅增加;如按 5%标准。
d)印花税 0.1%双边各 0.05%。
此税收本于 2009 年暂缓,但 2010 年恢复征收
e)土地增值税 0%
此项税收增加潜力巨大。在 2009 年时免征,但 2010 年加税时,管理层始终忘记了本项条款。

若切实征收,本项目提价潜力巨大。可预估为 2%~5%。
f)中介费 1%
本项收费比预计中便宜。很多菜鸟,或者初次买房者,都认为中介费是1%+1%=2%。甚至有更高者。
但事实上,中介费由市场决定,而非政府决定。在任何情况下,中介费都收不足 2%。随房屋价值越大,费率越低。
目前情况下,一套 200W 左右房产,双边各付 7000。累计可收 15000 中介费就算可以了。中介费是唯一市场化竞争可降低的交易成本。
g)装修折旧 2%
装修通常卖不出价钱。我如果买一套毛坯房,还得全部重新装修;但如果当我卖出该房屋时,装修却会被贬得一文不值。因买卖双方对房屋的喜爱不同,装修成本,无可避免地会遭遇到损失。
“装修折旧”的成本很难估算。但对于满 5 年的房产,可认为全部都装修过的。不存在毛坯房。此项损失,初步估计为 5W,按 250W 的房屋中值预算,交易损失 2%。
h)公证费 0.35%(或有)
产证任何一方,出现外籍人士,需要 0.35%的公证费。
好了,现在让我们累加一下,契税 3%+营业税 4.44%+个人所得税 2%+土地增值税 0%+印花税 0.1%+中介费 1%+装修损失 2%=12.54%
以上是房产交易的直接成本。
二)间接成本房产交易的间接成本,主要体现在“贷款利率”上。

假设一套 100W 的房子,我有 60W 七折贷款。当我把这套房子卖了,换筹换另外一套房子,这 60W 就会自动“升级”成为 1.1 倍的贷款。
按目前的利率下,七折利率 4.333%,1.1 倍利率 6.809%。我们来算算,60W 贷款到价值多少。
在 1.1 倍 6.809%利率下,60W 贷款月还款为 3915.15 元。
在七折 4.333%利率下,78.8W 贷款月还款为 3915.15 元。
所以,这一笔 60W 元的贷款,其价值就是 1.1 倍利率后的 788056 元。
当我把一套价值 100W,还有 60W 元贷款的房子卖掉。我损失的不仅仅是12.54 万元直接交易成本。我还损失了 18.8 万元间接交易成本。
也就是说,我拿了 87.46 万元,只能去再买回一套 68.66 万元的房子。
总交易成本=直接 10.54%+间接 18.8%=31.34%。
我相信,除了脑子烧坏掉的人,没有人再愿意交易了。
三)隐性成本
“限购令”是另外一项隐性成本。或者说,我卖出就再不能买进了。
限购令的成本,很难估算。其对楼市的杀伤力,仍没有数学模型。甚至这项政策会持续多少时间,我们也不知道。
粗略地估算,自从 2010.9.27 限购令出来了以后,市场普遍上调价格5%~10%。假设市场反映部分真理,那我们把限购令的成本,打对折,估算为3%好了。
四)结语
好了,现在我们有总数据了,每一次楼市交易的成本是12.54%+18.8%+3%=34.34%

或者说,我一套 100W 的房子卖掉,拿到手就只有 66W。
在这种情况下,你还指望房东降价,甚至还指望“宏观调控导致房价下跌”。恐怕不仅书白读了,读书的精神更丧失了。
上一周的“波士堂”中,袁鸣访问温州网的老总,提出了一个观点。 国家宏观调控之后,你能否不涨,跌一些,好歹给国家一点面子”。
开什么玩笑!国家的宏观调控,就是加了 34%的交易成本。你还想让房东再让利么。房东没有办法,只有涨价 20%。
(yevon_ou@yahoo.com,2010 年 11 月 12 日晚)
欧成效,人称“欧神”,笔名yevon_ou。原水库论坛创始人,房产投资实战派,中国最成功的个人楼市投资者。中国楼市黄金十年的见证者和获益者。 数十年来的楼市投资他从未失手,精妙的操作技巧和丰富的实战经验,是房产投资界当之无愧的大神。独创水库科技树,是无数房产投资者的启蒙导师;他凭精细入微的独到观察,淳朴精炼的古典经济学视角,刻画出了中国的楼市与财富逻辑,开创楼市科学,使无数读者脑洞大开,重塑三观,实现财务自由。
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