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2010.10.23--公积金年冲月冲精算法-欧神文集

我们今天不想讨论局势问题,只想纯技术地分析一下,交易成本有多高。
从第二页开始,突然看见有人对“年冲”“月冲”孰优孰劣争执得厉害。忍不住争执二句,精算展开一下。
首先,我要告诉大家的是,这个问题无需争执,因为他是有“最优解”的。
100%正确的答案,那就是“既不年冲也不月冲;纯商贷,然后申请公积金提现”
。其次,在已经贷了公积金,或者无法纯商贷的情况下,才需要讨论“年冲月冲”孰优孰劣;答案是 80%情况下,月冲更优。
1)完美解讲
到公积金的使用方法。其实存在最优的使用方法,那就是“纯商贷,然后申请公积金提现”。这是很少有人使用到的一项政策,即“名字在产证上,买房后六个月之内,可以申请向公积金中心,全额提取公积金”。

一般而言,我们争论公积金的“年冲”“月冲”优劣比较,因为公积金是一笔死钱。只能够存放于公积金中心,按 1.91%的利率,吃定期利息,直到你 60 岁退休为止。
所以,我们希望的公积金使用方法,都是尽量把死钱变成活钱。而且尽量地减少个人“现金”支出。
公积金的月冲方法,在于将公积金余额抵冲月供,这样可能有很长一段时间,24~36 个月不用支付任何“现金”月供。
从大体上来讲,公积金“月冲”就是公积金的最佳使用方法。因为这可以在相对短的时间内,将公积金全部用完,而且不用支付“个人现金”。
但是,这种事存在一种弊端,即如果“公积金余额”实在太多,多过了一定期限,那么这么大的资金,本身都存在巨大的成本的。
譬如,假设我的公积金余额有 50 万,每个月的“月冲”仅只有一千多。那么,仅仅把这些资金消耗完,就需要十几年的时间。而这十几年中,我每年都要支付 4.05%的利息。仔细算算,其实不如把这 50 万一次性冲掉。甚至可能贷款都还清小半了。
当然,这是极限情况。一般不会这么大落差。
网友们讨论争论的,就是这个“平衡点”在哪里。绝大多数情况都是“月冲”划算,但“公积金余额”多到了一定何等程度,才使用“年冲”划算。
当然,我上来就一大巴掌,说“年冲、月冲都不划算”。
正确的做法,应该是全部都商贷。商贷的利率是 4.298%,公积金利率4.05%,二者相差仅 0.15%。
然后,去公积金中心,申请把所有的公积金全部都“提现”出来。无论是你有 4 万,8 万,16 万,全部都拿现金在手。

这样,彻底兼顾了“年冲”,“月冲”的所有优点。
2)非完美解
“年冲”“月冲”本身是一件不用讨论的事。因为年冲月冲都不对。现在,我们要讨论的是,如果因为我“当时贷款比较早”没学会这些诀窍,已经贷了公积金,如何折腾最划算?
又或者是,公积金还有一项重要的技巧,即可以使用“直系亲属”的公积金冲还商业贷款。好比我贷纯商贷,但却可以将父母,妻子,妻子父母的六个人公积金全部清空。但在这样的情况下,因为“名字不上产证”,你却无法申请公积金提现了。这样同样牵涉到“年冲”“月冲”哪种更有效的选择。
在这样的情况下,我们可以作出如下 Excel 表格。
在整个分析中,一共牵涉到二个变量:“余额多少”“月供多少”。
余额多少:指现有公积金帐户余额,是每月公积金的多少倍。通常,小白领会在 3~4 年之后买房。所以这个数字通常在 30~40 倍左右。
月供多少:指公积金+商贷的总月供,是每个月公积金的多少倍。这个数字会对计算结果,产生巨大差异。通常,我们可以取一个 3~4 之间的比例。譬如一个小白领每月商贷+公积金,总月供为 6000 元,而他的公积金收入,在 1500 元左右。
然后,我们可以来看这个表格的推演逻辑。
首先,我们看第一列 D,假设这是一个正常上班/还贷的小白领。但他的“公积金积存余额”为 0,我们以他基点为比较。

其次,我们看第二列 F,这是作为公积金“月冲”的情况。在我们的例子中,小白领一共有 37500 元公积金余额,相当于月公积金 1500 元的 25 倍。这些公积金,可够支撑他 10 个月不用还款。再多第 11 个月的几百元利息。
这二列现金流差异,就是他们状况差异。
然后,让我们再来看 I,J,L 这三列。“年冲”的情况比较复杂,所以他会对现金流产生三笔影响。
首先,我们看 I 列。如果 37500 元的“公积金余额”一次性冲还掉,就相当于“一笔 30 年贷款”的提前还贷。以后每个月都会“少还贷”180.11元。这是一笔长期的现金流节余。
其次,J 列。“年冲”要一年以后才能改为月冲。这段时间内,所有的贷款都要自己用“现金”贴补。相当于额外多支付了一笔款项。这笔钱的金额,和你“每个月公积金”相等,即 1500 元。为期 12 个月。
其三,L 列。从第 13 个月开始,“年冲”又可以改成月冲。相当于其他条件不变。但你去年存入的 1500*12=18000 元,可以分四个多月摊还,冲掉你四个月的月供。最后一个月会多 200 多元利息,照例是公积金存款一年来的利息。
这样,年冲和月冲的区别,就是 F-I-J-L=N
N 列显示的,就是“年冲”与“月冲”的现金流区别,将这一列进行 IRR结算,就可以知道盈亏平衡点所在。
3)结论
一副画胜过千言语。首先,让我们贴上计算结果。

在这张图表中,我们可以得出很多结论。
首先,影响比较大的是“月供/月公积金”参数,而不是“公积金余额”参数。
也就是说,不管你帐户里有 5W,8W,甚至 15W 公积金。“月冲”始终是更划算的。当“月供/月公积金”达到了 3:1,月冲就占有压倒性的优势。当“月供/公积金”达到 4:1,几乎无论多少公积金余额,都是月冲更划算。而在现实世界中,“月供/月公积金”=4:1 是很常见的。
其次,年冲并不是全无机会,在整张图表上,也存在于“盈亏平衡点”利率要 10%,甚至更高的情况。但这是一些很偶然的极端情况,有兴趣读者可以自行探索,并分析他们代表的状态。
最后结论,在绝大多数情况下,“盈亏平衡点”都不超过 5.5%。这在现实情况中,是非常容易达到的。所以,选择“月冲”吧。
嗯,应该先选择“完美解”。
(yevon_ou@yahoo.com,2010 年 10 月 23 日晚)
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