水库论坛网 2018-11-27 09:35 热度:

未来二年中国楼市整体判断 #D12

根据8.26《功夫财经·炼金之夜》发言稿整理而成。有删减


各位功夫财经的朋友们,大家好。我是yevon_ou
很高兴大家今天来到《功夫财经·炼金之夜》,由我主讲第一讲。我今天的主题是《未来二年中国楼市整体判断》

首先,我们要用一个字,来形容中国目前的资产市场:
 

“冬”,冬天的冬。

毫无疑问,目前中国的财经市场,正处于寒冷的冬天。凛冬将至,无论股票,债券,汇率,p2p,币圈,中小企业……放眼望去,几乎所有的金融大类别,日子都不怎么好过。Winter is coming。

分析当前的金融市场,有一个词,是无论如何绕不过去的。那就是“鹰派”。


鹰派是财经监管的强硬派。其主要主张是:

  • 收紧银根
  • 严格监管
  • 提高门槛
  • 拒绝救济


在“鹰派”的主导下,市场资金利率是大大提高了。企业更加难以获得“现金”。
我们的股市跌跌不休。而且最重要的是:“拒绝救济”。


政府会宁可看着股市下跌,在座各位的金融财产大幅缩水,也不出手救市。 

从经济学理论上讲,鹰派是不是故意和各位的“钱袋子”过不去呢?不是的。

理论上“鹰派”对于整个国家,是非常非常有益的。在整个财经周期中,也是必需的。

  • 减少投机者
  • 减少食利者
  • 压缩泡沫
  • 勤练内功


当经济十分旺盛时,会产生大量的“投机者”。
譬如我们的花荣老师,算是股市“元老级大神”了。
大家购买了花荣老师《功夫财经App》的课程,功力大涨,股市牛市中,轻易就可以赚很多钱。

问题是,如果股市赚钱太容易的话,那还有谁肯认真工作呢?


如果楼市的价格高度确定,只涨不跌。则你只需要“买入”资产,就可以坐享资产升值。
如果我们整个社会“食利者”太多。那还有谁愿意辛勤工作呢?


这时候,就需要“鹰派”出场了。
“鹰派”的作用,是去除我们整个经济体系中的泡沫。
对一些“跟风投机”的小散,把他们扫扫出去,弄得破产。

这样,只剩下“最优质”“最有效率”的企业和机构活下来。使得我们整个社会都更有秩序,强身健体。

好了,现在来到一个很有趣的话题:“铁打的泡沫”。

水库论坛”是讲房地产的。我在这一行,从业已经16年。
从我们有记忆起,谈论房地产,从来不是三个字“房地产”。
而是五个字:“房地产泡沫”。

谈论房地产,几乎所有的媒体,评论小编,大伙众口一词“房地产泡沫,什么时候破灭”。
这搞得我们十分之郁闷。因为我们渐渐发现,这简直是一个“铁打的泡沫”。

“鹰派”统领。在全国范围之内,收缩银根,凛冬将至。

可是我们发现,被喊得“最凶”的房地产,在严冬之中,并没有陨落。
相反的,一些“寄予厚望”的投资产品,却露出了原形。

  • 股市崩了
  • 汇市6.84了
  • p2p崩了
  • 币圈暴跌了
  • 地方债危险了
  • 中小企业也不滋润


昔日最口诛笔伐的房地产,却依然健康活得很好。 


房地产不仅仅是“铁打的泡沫”,如果我们细分,把市场分割来看;

在如此寒冷的冬天,甚至还有部分城市房地产,“升值”很不错。带来了可观的收益。

如图。我们把房地产分为“高价区,中价区,低价区”。

  • 高价区,主要是北京上海。在“严控”的调控态势下,北上房产呈现小幅阴跌的态势。
  • 中价区,武汉杭州成都郑州。这一批城市呈现“持稳”的态势。
  • 低价区,主要指单价还在10000元左右,甚至不足万元的城市。主要是重庆,沈阳。


在过去一年中,“重庆,沈阳”的表现非常好。也给水库网友带来了丰厚的回报。
我们持续看好这二座城市的发展潜力。并预期未来一二年内,依然可以保持旺盛的势头。

 

目前,北京的房价100000/m,沈阳的房价,以水库关注的“恒大雅苑”“恒大名都”“恒大左岸”等项目而言,价位仅仅才8200~8500.
也就是说,一套北京的老房子,可以换12套沈阳一手新房。

近期,北京--山海关--沈阳的高铁即将通车。
“北京--沈阳”的通勤时间,将由原先的4.5小时,压缩到2.5小时左右。
这不仅将极大地压缩沈阳的心理距离。而且也方便了商贸往来。

更重要的是,随着“北京--沈阳”的关系愈发紧密,我们有希望调低沈阳的“法制成本”。
阳光之下,一切阴影无所适从。如果沈阳的“法制成本”可以向北京靠拢的话,对于东三省经济,将会是一个巨大的利好。也会促进房价回归。




过去,因为北京“限购”。大量的购买力,被逼去了“环京”。
霸州,涿州,固安,香河,这些县市并没有大型的产业,也没有人口积聚。连摩天大楼都没有。

最佳环京城市,其实是沈阳。


沈阳才是环京之洼地啊。

言归正传,我们继续来看《未来二年的地产整体判断》。
今天的第二个关键字,是“春”。

冬天来了,春天还会远么。
鹰派之后,“鸽派”可冀。 

首先我们看到,“鹰派”并不是和各位的“钱袋子”过不去。
“调控”并不是目的。国家并不希望把各项金融资产打下去。

“调控”仅仅是一种手段,把经济体中,不合理的泡沫挤掉。

整顿,是为了更好的出发。

鹰三年,鸽三年,鹰鸽是不停地转换的。冬天哪怕再漫长,春天也会来临。

当春季来临,万物复苏之际,谁会收益?



 

无论直接、间接地放松,地产都是受益者。

为什么,因为地产是“铁打的泡沫”。

虽然大家嘴上喊得凶,但是事实证明,“真金白银”拿钱出来考验的时候。

  • 人们依然选择信赖房产,而不是囤积股票。
  • 如果有更多的资金,继续买楼多过买股。


所以,地产在下一轮“经济宽松期”,复苏是大概率事件。涨幅也会更快。

还没有建仓的,抓紧了



 

大家都在盼“鹰鸽转换”。盼望着“紧缩”政策尽快过去,下一轮“刺激”经济政策尽早出台。

那么,“鹰鸽转换”大致会发生在哪一年?
我们今天演讲的主题稿是:“未来二年地产整体判断”。因此我们回答说:“二年”。


“嘘~~”台下嘘声一片。观众们纷纷表示不满意。
烂番茄,臭鸡蛋,空矿泉水瓶,可以扔上来了。

“老师,您净忽悠我们二年”。
“长二年,短二年,人生有多少个二年”。
“更精确一点行不行,更早一点行不行”。

好了,我们来看PPT:



 

“一年”,一年可不可以?
答案是:有一定的希望,但还要看几个具体细节。

为了解释这个问题,我们首先看一些新闻。



 

“史诗级”土拍黄了!这个省会8块地想卖130亿,结果1分钱没收到

8月10日,山西省会太原,举办了8块土地的大型拍卖。
结果非常地出人意外。8块土地全部流派,一分钱也没有成交。

这条新闻,虽然在鲁罗大众中很少关注。
但却是对整个地产圈地震。



 

过去的一二年中,“北上津”等城市,房价之所以可以被压制,是因为政府实施了“限价”。

南四环的金茂府,本来想申报卖12W,结果也仅仅批核了8W元。一些边角料甚至只有七字头。
一手卖便宜,压制着二手也涨不高。


“羊毛出在谁身上”?
购房者占了这么大的便宜,每平米-50000元。
2018年房价不太贵的代价,KFS被“转移支付”了几千亿。

但人都是很聪明的。“千做万做,亏本生意不做”。
你这回坑了KFS“限价”。下回人家就不和你玩了。

“限价”的直接后果,政俯信誉破产。以后“土地”就卖不动了。
天底下岂有只降房价,不降地价的道理。


我们看回这张表格。最初的时候,是剥削KFS,不为所动。
第二步,是剥削二手房房东,不为所动。
第三部,如果“限价”政策长期执行,则意味着土拍市场极度萧条,地卖不出去了

这就触犯了“地方政府”的利益。地方政府急了。
而不卖地是万万不可的。几十万张嘴等着吃饭呢。

“限价”政策,不可能长期执行。



 

总结一下,“限价”并不是长效机制。
真正的“长效机制”,有且仅有一种,就是“大规模增加土地供应”。

我们对于“限价”政策的预估,寿命仅仅只有一年。



 

最新一轮的“调控”,之所以显得房价涨不快。

是因为用行政手段“限价”,强制性地把几千亿KFS资产,分给了购房民众。

但是这种“行政调控”是不持久的。
KFS感受不到“契约法制”精神,以后就不会拿地。大规模土地流拍,只会越来越频繁。


“限价”只会导致中长期的供应,越发减少。
楼市存在“补涨”行情。




 

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