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炒房中的保险#2500

炒房中的保险 #2500

 
金融业四大支柱:银行,证券,保险,信托。
 
什么,炒房也需要考虑保险?
 
 
一)保险是什么
 
保险最早是“古典保险”。
 
好比说,你一个40岁的中年人,办公室白领,生活在一个中国上海这么安全的城市。
则你的死亡率,是非常非常低的。或许只有1/700的风险。
 
现在保险公司卖你一份保险,他的赔率是1/550
保费1万,赔偿金550万。
 
 
如果有700个人买这份产品的话,最终保险公司收入700W。
赔付550W。
留下150W。再付掉办公行政费用,销售费用,政府税收,赚40~50W
 
 
按照正宗保险公司的术语。他们称之为“费差损”“利差损”“险差损”。

  • 预估1/700,实际死亡率1/750,这部分叫险差损。
  • 预估行政费用80W,实际花掉70W。这叫费差损。
  • 预估投资回报率2.2%,一年后实际得到2.5%,称之为利差损。
 
保险公司的利润,靠着“险差损”的套利空间。这就是“古典保险”。
 
 
 
二)现代保险
 
现代保险业的发展,在于保险公司觉得“赚得太少”。
他们不满足你投保“保费”10000元。他们希望你“投保100W元”。
 
 
那怎么做呢。保险公司其实是“捆绑销售”。
他卖你一份保单,价值100W元。其实里面的“保费”只有1W元,人生死亡赔付550倍。
剩下的99W呢,他们去买了一个“债券基金”。
 
然后你这个基金会有各种“运作”,每个月都会给你寄财务报表。
表面上你买保险“保值增值”会有回报,其实你就是买了一个股债基金。
 
 
 
如果我们进一步深入地看下去呢。
保险公司这个“基金投资”,他们并不是直接投资的。
 
保险公司往往也是到市场上,再去找华夏基金,易方达,博时之类的“二传手”。
既然这样,你为什么不直接买“基金”呢。
平白多一重剥削。
 
 
更严重的是,保险公司往往会收取非常高的“基金销售费率”。
每一张保单都有“现金价值”。如果你上网查的话,这个数字大约在6%左右
 
你买100W的保险,基金公司只拿到94W元,作为初始投资。
还有的6W,就直接被保险公司当作“销售精英”,归入利润栏去了。
 
而且保险公司往往还有非常苛刻的条款。三十年内都不允许退保。
一旦退保,有非常严厉的罚金。或者份额打折。
 
更恶心的是,最近保险公司还纷纷“违约”。
说由于投资失败,投资回报率不足。以前发产品时的承诺无法达到。要求客户晚取款或者追加投钱。
反正解释权都在细字合同里。真是无耻无下限。
 
 
 
因此,如果你身边哪一个朋友,以“连投性保险”作为投资工具。或者将大额资金投入保险。
则这个人智商一定是有问题的。脑子不好使。
 
在整体金融圈内,“保险业”也是非常让人瞧不起的。
在整个歧视链中,处于非常下游的地位。
卖保险的,大致也就和卖传销的领带差不多。
 
这也是我们的“资产组合”中,不包含任何保险的原因。
 
 
三)炒房业中的保险
 
那么,为什么要说“炒房业”还需要保险呢。
因为我们需要一类特殊的保险,“人身死亡险”。
 
要知道,以家庭为单位的话,“炒房”这活,往往是夫妻中一个人干的。
双职工都是多军的,有,很少。请自动跳过本章。
 
 
 
而炒房是一种“精力,体力”密集型。对个人的素质要求非常非常高,对勤奋严谨踏实的要求非常高。
你设想一下,假如你重病,突然植物人六个月。你LP能不能扛得住。
 
 
当你仔细的,深入地思考一下。

  • 信用卡空当接龙
  • 房租不抵月供,负现金流
  • 外部私人借贷
 
一旦你出个三长二短,外部的私人借贷债主顿时坐不住了。好歹要上门探视一二。
这样的情况下,家庭主妇你LP能否撑得住,是一个大问题。
 
 
所以我们有一个“缺口”。一个风险敞口缺口。
其上限是:
A:所有的信用卡负债
B:所有的私人借款负债
C:“月供-房租”*24
D:适当的医疗费
 
将A+B+C+D加在一起。就是你需要的“风险敞口”。
 
 
 
四)人身意外保险
 
“人身意外保险”,或者称为“死亡保险”。是一种赔率最高的保险。
以40岁中年白领为例。一般他的赔率,在1:550~570左右。
 
 
如果你每年投保1万元。则“意外身故”可以赔偿550W元。
我们常常在“柯南”侦探小说里,听到“投保大额保险,意外身故”。讲的往往就是这种高杠杆保险。
 
 
你要注意,这1W元是“净消费”的。也就是一年之后,什么也没有,10000元平白消失的。
因此这种“纯风险”型保险,往往不被老派人士接受。不被父母辈们喜欢。
 
 
他们喜欢的是;

  • 投保40W元,保额550W元。一年之后40W元原额退还。
  • 投保400W元,保额550W元。一年之后返410W元。
 
至于老派人士的数学。我也就呵呵。
划算不划算,你自己算算。
 
 
我们继续以1:550倍为例。投保1W元/年,保额550W。
你先算一算你的A+B+C+D,看看一共需要多少。一般情况下,对于小白,550W元足够了。
 
 
某些情况下,对于某些负债特别大,做人又特别抠,现金特别紧张的人,譬如叔叔。
你说我每年花1W保险,我还是有点心疼的。
则你可以投保5000元,保额275W。相当于A+B+C+D的50%覆盖率
 
你摊到每平米房贷上,也没多少钱。
也算给家里一个保障。
 
我们推荐一个基本级保险方案。可能是对每一个炒楼家庭都适用的。

  • 投保1800元,保100W
 
 
 
最后申明一下,如果你真的按本篇攻略去做了。真的投保5000元,要求银行给你开一张275W的保单。
你最有可能的结果是:开不出。
 
因为对于中国国内的银行,目前基本都取消了“纯保障险”。也就是那种1:550的保险,他们不卖了。
保险公司黑透了心。他们希望卖你那种“40W保550W”或者“400W保550W”的产品。
 
而“纯保障险”,目前基本都作为“附加险”。要贴在连投合同背后投放。单买甚至都买不到。
 
 
另一方面呢,有几位老兄跑到了香港去买保险。香港还有这种险种单售。
得到的结果,居然也是“不卖”。
 
香港方面的回复是:“大陆人都很穷的,买500W元的保险干什么”。
“我们认为大陆人不配买500W保险,有骗杀风险”。
 
痛苦啊,无语啊。
既然这样,我们的数千万投资组合中,就真的没有“保险”的位置了。
 
 
 
(yevon_ou@163.com,2016年9月18日晚,这篇只有2200字,算最短的一篇了)



欧成效,人称“欧神”,笔名yevon_ou。原水库论坛创始人,房产投资实战派,中国最成功的个人楼市投资者。中国楼市黄金十年的见证者和获益者。 数十年来的楼市投资他从未失手,精妙的操作技巧和丰富的实战经验,是房产投资界当之无愧的大神。独创水库科技树,是无数房产投资者的启蒙导师;他凭精细入微的独到观察,淳朴精炼的古典经济学视角,刻画出了中国的楼市与财富逻辑,开创楼市科学,使无数读者脑洞大开,重塑三观,实现财务自由。
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