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航母理论#2510

航母理论 #2510

 
根据原《炒房基础知识入门》改写版。
原文写于2012.10.27
 
 
虽然更大的资金,并不一定代表更高的回报。
 
但很多情况下是的。
 
 
 
一)总价天花板
 
目前的2016年上海市场,面临着一个非常切实,非常实际的棘手问题。
那就是“总价天花板”。
 
譬如说,前二天SPI刚发了一篇文章《上海人的反攻》,讲述淮海路的房子,十年前比中环贵500%,而现在仅仅贵50%,这是极度不合理的状态。
 
 
从目前来看,上海面临一个非常严峻的“总价约束”。

  • 我知道你是好东西。
  • 哪怕多付+20%的价格,就能获得+50%的品质。
  • 可我就是拿不出。
 
 
从目前来看,房价已经不低。至少已经不是“游刃有余”的阶段。
上海人消费者,已经普遍地为了“总价约束”,而抛弃了“性价比”。
 
从中低端来看,目前最好卖的产品。是“90平米,450W,地铁三房”。
例如上周热销的嘉定马陆某楼盘。
如果仅仅从单价上讲,马陆也要卖到了50000元/m,实在是没什么诱惑力。
而从“功能”和总价上讲,450w的三房总价控制得非常好。
在这样的基础上,消费者宁可坐出去十几公里,每天通行三小时,而买了一个非常非常之偏远的地段。
 
 
从中端上讲,中端市场的“红海”,绞杀最激烈的,集中在600~700W的区间。
这个区间,典型的以88m*8W,或者75m*9W
这也就是诸多“中环”八万,九万盘的由来。例如大宁大批楼盘。
在上海市场,120平米的二房,古董已经绝迹很久了。
 
以单价论,闸北8~9~11W并没有什么优势。
但是以总价论,巧妙符合了这一区段的消费者需求。
以房型做小,舒适品质下降作为代价。
 
 
如果我们观察豪宅市场的话,目前的豪宅市场2000W是个槛。
突破了2000W以后,性价比急剧提高。
 
前二天有人问我,全上海最低估的地段是哪里。
我毫不犹豫地回答:小陆家嘴
 
纯粹从字面上讲,同为“浦东”。小陆家嘴的房价甚至比周浦还要便宜!
周浦新拍地八万。我们不犹豫它可能推出80平米以下房型为主。
而小陆家嘴呢,小陆的房价也是八万。
 
从世茂滨江,仁恒滨江。盛大金磐重灾区。
鹏利海景,财富海景,也就不过10W卖盘遍地。
甚至新盘九龙仓,单价才9.5W。唯一的痛苦,是面积要400平米。总价4000W以上。
 
 
二)涨潮退潮
 
随着“总价天花板”随之而来的,则是“涨潮退潮”。
 
 
上海楼市,如果到了2025年顶峰,顶峰价卖250000元/平米。
则内/中/外的结构,很有可能是25/20/15.
而不是一贯以为的25/15/10.
 
 
为什么,真正的问题,不是“外环涨太快”。而是“内环涨不动”。
因为你这是“涨潮期”。房价升得很快,而工资和购买力跟不上。
 
在涨潮期,才会发生“总价约束”。才会发生+20%价格,+50%品质的现象。
在涨潮期,品质比较卖不出价钱。因为人民为了搭上房产这趟列车,已经精疲力竭了。
你再让他们多跨一步。追求品质和生活质量,哪怕多跨一步他们也跨不动了。
 
 
但是我们要反过来想一想,除了“涨潮期”,你还有“退潮期”。
在“退潮期”,并不是每一套房子都跌价的。
 
真要跌起来,很有可能是25/20/15,跌到了25/15/10.
内环纹丝不动。而外环跌掉了-30%
 
 
你设想一下,在一个年收入+14%的国度中,假设房价跌掉了-30%
一来一去,最多三五年的时间,“房价/收入比”压力就会大大减轻。
当生存不再成为一道难题时,人们就会开始追逐生活品质。
 
 
你住在马陆,每天花二个小时上班。何苦呢。
如果有能力的话,如果能够负担的话,为什么不换到中环线边上呢。
 
所以在“退潮期”,优质物业的抗跌能力就会显现。“品质”就能卖出价钱。
人民吃饱了之后,才会开始追逐生存质量。
 
优质的物业,不一定是涨的时候涨得最快。
也包括跌的时候跌的最慢。
 
 
 
三)跨入蓝海
 
虽然更大的资金,并不一定代表更高的回报。
但很多情况下是的。
 
 
一般而言,我们依然笃信“投资门槛”。
一项投资,门槛越是高,其回报也越高。
 
对于房地产市场,这也一样成立。
如果你真的能够“多掏一点”。则有希望跨出红海,跨入蓝海
 
 
有人问,Garbage in garbage out.
所谓的“热买热卖”。
 
就如同顶楼老复式,一楼地下室一样。你买的时候很便宜,不值钱,高折扣。
可是等你卖的时候,你也一样garbage。一样折扣,一样卖不出价钱。
 
相反,如果你现在买的是70平米二房,小户型,学区房,热得发紫。
等你卖出时,你也一样是“热得发紫”。一样高溢价。从回报比例上来说,并没有亏。
 
 
这些人的说法,完全错误。
因为市场口味偏好,并不是“一成不变”的。
 
所谓的“小户型溢价”“70平米偏好”,完全是建立在“涨潮”阶段。又或者是购买力跟不上的“特殊时间段”。
你去成都重庆看看,成都低于120平米的房子根本没人要。因为购买力不是瓶颈。
 
 

  • 我们最担心的,是“买入时热得烫手”的偏好。到卖出时变得“无人问津”。
  • 我们最喜欢的,是“买入时无人问津”的笋盘。到卖出时“热得烫手”。
 
所以品质还是很重要的。
品质至少保证了你在“退潮周期”,跌得比别人慢。品质是最后的防线。
 
 
我们的建议是,“跨出红海,跨入蓝海”。
只要你拼拼凑凑,挤一挤,你就能买一个“性价比”高得多的东西。
往往也意味着以后“更好的回报”。
 
 
 
四)航母理论
 
在上一篇《流动性的黄昏》中,我们说到了,其实你并不需要100%的资产,都保持着非常高的流动性。
哪怕一个几千万的富人,他对流动性的需求,也就是500W够了。剩余的资本,大可以沉淀下来谋取更高的回报。
 
 
当我们讲到理财,讲到炒房。
当你只有1套房的时候,的确是无所谓。
可是当你有10套房,20套,30套时。为什么你还要保持着“100%的流动性”呢。
 
当你具有10套房,甚至6~7套的时候。你就可以开始考虑,用一种Portfolio的眼光来看资产。
你要用一个“资产组合包”的态度,来看待你的10套房产。
 
其中;

  • 有一些是攻的,有一些是守的。
  • 有一些是长持的,有一些是短炒的。
  • 有一些是蓝筹的,有一些是妖股的。
  • 有一些新区的,有一些博动迁的。
  • 有一些博短期热点,有一些博长期政策变化。
变化万千,各有玩法不同。
 
 
我们喜欢用“航母编队”来描述这样一种运作。
首先,既然“更高的蓝海,意味着更好的回报”。我们往往会拼凑力量,凑出一艘“航母”。
 
航母并不一定要2000W。对于极贫穷的钟点工来说,哪怕能挤上上海房产这趟列车,对她来说已经是“航母”。
对于中产阶级,如果踮起脚“跳一跳”,多花200W,性价比更上一层楼。也算是毕生心血构筑的航母了。
 
 
“君佐臣辅”。在航母的基础上,我们再构建一些外围舰队。
有驱逐舰,巡洋舰,护卫舰。
这些舰艇本身有一定的战斗力。可是他们更多的时候,是为航母提供掩护。以防止你的航母不被“击沉”。
 
譬如说,经济环境突变,你的大房子空关几个月,还不上月供之类的。
如果手里有二套老公房,你就可以度过寒冬。
 
海军上有一个关键指标,“火力/吨位”比。
这些辅助性舰艇,虽然“火力/吨位”比赶不上航母。但却是可以提供多功能的用途。
 
 
 
五)Portfolio的演化
 
如果你考察任何一支军队的“单兵装备”。则一般都要装备红外线望远镜,无线电通话机,野外生存包裹,以及医药急救包。
 
但是如果你不是一个人穿越火线,而是以连队为单位集体活动。则你的负担就会轻许多。
因为在“连”的基础上,他可以派出专门的侦察兵。也可以有专门的通讯兵,背负大功率步话机。可以有专门的医生。
 
而节约出来的体力,则可以以二至三名战士为基础。背负一些机枪,迫击炮之类的机械武器。
显然,一支100人的连队,其战斗力要远远强于单人*100
 
 
同样道理,如果你把行动规模扩展到“团”的级别。
则在团的基础上,你的兵种更复杂,搭配更合理,战斗力更强大。
在团的基础上,你可以有专门的工兵连,汽车连,火箭炮连,摩托车侦察大队。
 
再进一步,扩展到万人级别的“师”。或者十万人级别的“军”。
则结构更加复杂。兵种更加繁复。战斗力也是指数增长的。
 
 
在我们很早的文章中,我们就说到。
一只蚂蚁变成大象,绝对不是简单的把尺寸放大1000倍。
 
 
同样道理,当一个炒楼客,从1套房变成10套房。
他可以获得额外的“加成”。
主要是靠“流动性”的管理。
 
你不需要连队的每一个人都背负医疗包和野战包。同样道理,你也不需要你手中每一套房子都“攻守兼备”。
他们完全可以梯次分布,形成航母,驱逐舰,护卫舰的层次关系。
 
兵种搭配合理,捏成一个拳头。
 
 
 
(yevon_ou@163.com,2016年9月18日晚)





《炒房基础知识入门》



欧成效,人称“欧神”,笔名yevon_ou。原水库论坛创始人,房产投资实战派,中国最成功的个人楼市投资者。中国楼市黄金十年的见证者和获益者。 数十年来的楼市投资他从未失手,精妙的操作技巧和丰富的实战经验,是房产投资界当之无愧的大神。独创水库科技树,是无数房产投资者的启蒙导师;他凭精细入微的独到观察,淳朴精炼的古典经济学视角,刻画出了中国的楼市与财富逻辑,开创楼市科学,使无数读者脑洞大开,重塑三观,实现财务自由。
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