水库论坛网 2018-11-07 09:45 热度:

众筹买房手册

【阿懒导读:只出钱的众筹买房。】

起因,方法,利益,发展,目标。   

一)众筹

什么是众筹,为什么要众筹,众筹的区别和要点是什么。

原文《众筹买房手册》#Z01,写于一年半前,仅限于水库极小圈子流传。
为什么要众筹,在已有《合作买房手册》的基础上,进一步众筹,理由是什么。

答案是:

  • 合作买房:2~3人
  • 众筹买房:20~30人


这二件事,最核心,最根本的区别在于,“人数”的不同
【阿懒解读:众筹买房,其实是合作买房另一种形式 。但合作买房人数较少,众筹买房人数较多。】

“人数”的不同,造成了整条链条上,“逻辑”的不同。
譬如说,在《合作买房手册》一文中,我们耗费了漫长的篇幅,对各种“贡献”进行了精算。

  • 有人贡献了首付
  • 有人贡献了月供
  • 有人贡献了房票,贷票
  • 有人贡献了跑腿,选筹,装修,管理和卖出


对于《合作买房手册》一文而言,最主要的侧重点,是精算各方面的付出。
每一个人的贡献,可以精确到0.01元。
然后再分配利润。

而在《合作买房手册》的末尾,只用了一节的篇幅,来讲述“决策”的流程。
当我真心想要卖出时;
二个小伙伴,A想卖,B不肯卖,请问应该如何决策仲裁流程

在原文中,我们提到了权威法,收购法,民主制,到价法等几种模式。
草草一笔带过。

二)众筹的软肋

但是在“众筹”的模式下,往往会有20~30个参与者,搭建一个项目。
国家法律允许的上限,甚至可以达到199人。

在众筹模式下,最大的瓶颈是什么。
稍微懂一点点人情世故,管理经验的人都知道:“众口难调”
【阿懒解读:众筹人数多,众口难调,是众筹要解决的最大问题。而合作买房,要解决的最大问题是“决策仲裁流程”。】

• 一件事,如果只有2个人参与。二个人要都满意,是容易的。
• 一件事,如果有5个人参与。5个人全部都满意,是困难,但还可以勉强可能做到的。
• 一件事,如果有50个人参与。50个人全部都满意。这是绝对绝对不可能的!

很多人有一个误解。他们对商业的要求,是“低质量”的。
50个人如何聚集在一起,很多人第一反应:“股份制”啊!

譬如大伙众筹,每人出200W,合计凑了5000W,搞了一个大项目。
最后大项目的运营,成本,出清,完全是靠“股权投票”,51%压倒49%。 

但是这样一种“低水平”的做人做事要求,是不符合“众筹”档次的。

我们的要求是:100%的满意率。

50个人合伙,最终办事的结果,必将使得50个人都满意。
49人都不行。
公平,公正,公开,心悦诚服。才能叫乐墨山东宋公明。

各位,民主的喻义,并不仅仅是51%的人满意。别忘了还有49%的人不满意。
你设想一下,“不满意的人”会怎样冷嘲热讽吧。

假设大家“众筹”买了一套5000W的不动产。
过几年涨到1亿了。董事会按股份开会,公开表决要不要“落袋为安”。

  • 51%的人表示满意,接受。
  • 10%的人表示价格太低,至少看1.2亿
  • 10%的人表示价格可以接受,但是要交税,不如继续持有物业。
  • 10%的人表示你TMD买家就是你小舅子,这里面有贪污。四处贴海报,嘲笑你内外勾结,里面做事不干净


这时候你怎么办,你无言以对,百口莫辩! 

“众筹”并不是一件新鲜事。至少十几年之前2005年,就已经有人喊出。“地产既然这么赚钱,为什么不大家合伙干”。
问题是“地产”这一行,演化了十几年,始终演化不出“合伙人”的模式。

内外勾结,贪污腐败”这是一个百口莫辩的例子。
而且说句良心话,地产也很容易贪污腐败的。

你真的众筹了一个项目,只要有51%的股份,甚至30%的股份,在一个大股东手里。
他就可以翻云覆雨。 

当别人出1.1亿前来购买时,他可以索取1000W元的回扣,并汇报给董事会1亿报价。
当别人出1.2亿报价时,他可以强行否决,就说时机不合适。最新宏观政策后市看涨。

这里面的操作空间太大了!

制度不解决完善,“搞到最后朋友都没得做”是无法避免的现象。 

想要设计《众筹买房手册》,关键要从流程制度上改进。
目标是100%的人都满意。看清楚,是100%
每一个人都心悦诚服。都觉得是公平合理的,没有小舅子偷偷买九折盘。
不会有喷子贴大字报。 

三)众筹的设计

50个人,都彻底的公平满意。
这在“管理学”上,几乎是不可完成的任务。
众口难调,管理,人心,是最最最困难的事。

整件事,一直到2016.05.28,有一次无意中和SPI闲聊。
他讲了一句话,闪电霹雳般,照亮了十四五年的难题。

为什么不锁定收益呢! 

举个例子,假设25个人,每人出200W,大家合伙买了一套5000W的房子。
物业总会升值。但是“什么时候抛,哪个价位抛,抛给谁”就是一个很大的问题。稍一不慎,“内部交易”的指责,铺天盖地而来。

解决的方法,是把“契约”重新设计。
彻底取消“管委会”的任何权力,改为被动投资。

契约:当到手价达到15000万时,无脑抛出

意思就是,这个物业,咱们不选时间,不选政策,也不判断多空。
不管哪个人,手持15000W过来,我们就无脑卖给他。

哪怕是一条狗,哪怕是你小舅子。哪怕是某一个股东本人。
只要你出15000W,我们一定卖给你。 

这样一来,就省却了“指责”的过程。
我们必然保证了,抛出时,绝对是“有史以来最高价”。
你1.5E的报价,从来没有刷出来过。第一个刷出这个价的买家,我们就卖了。

如果你说小叔子,说你同学,说介绍过来的人还抽了佣金。嘴炮啊!
You can u up,
对于股东来说,他们依然是“有史以来最高价”卖出。股东们是无可指责的。

投资有三元素:“买进价,卖出价,时间”。
在一般的理财产品设计中,锁定的都是买入价+时间。
常规众筹一个项目,十年之后一定要清盘。回报以届时的清盘价计算。

但是这样的“模式”,对于“地产”这一行,非常地不合适。
地产之道,首在于“囤”。
地产就是要长持的,要贷款贷足,长持到天荒地老。和你斗货币的贬值,最好斗到大排面100元/碗。
【阿懒解读:买房重点需要长持,才能对抗通胀、获得最大收益。】

而且地产又有非常重的税。某些情况下,税收甚至可以占到总价的30%。
你拿在手里是1个亿,你抛出“套现”就只剩7000W了。
这样情况下,强迫一个“众筹”的地产基金,十年必须要变现,套现,以现金结算股东利益,是非常不公平的。

地产第三个问题,是难以“估值”。
你说你这房子,2W元买进的,现在都涨到7~8W了。
你父亲马上在旁边阴阳怪气地嘲了一句,“你说涨了,你抛掉呀”。
你心里吃了一万匹的草泥马,不满五抛了有近10%的税,而且限购限贷,卖了就买不回来了。

我搞那么大动静,交易一次上百万的税费损失。
就为了给父母证明“真赚到钱”吗。
500㎡,祸害皆父母啊。

投资有三元素:“买进价,卖出价,时间”。
传统的买进价+时间模式,非常地不适合地产行业。
众口难调,你无论哪个价位卖了,“股东”中一定有人骂你卖国。

《众筹合作手册》的设计思路,应该是倒过来的。
锁定“买入价,卖出价”。

大家在基金成立之初,就商议好了协定。

  • 现在有一处笋盘,愿加入的人一致看好。现价5000W,大有升值潜力。
  • 目标15000W,到价抛出。强制服从。


这二个“基本条款”,可以在成立之初就约定。你同意了,你再加入。
因此股东是100%满意的。

然后,整个基金的唯一不确定性,是“时间”。
你有可能几个月就抛出。也有可能几年才抛出。
甚至有可能十几年,才能最终抛出。
时间拖得越久,回报越低。
绝对回报锁死,相对回报不确定。

因为中国的货币,总体而言总是贬值的。
1979年改革开放刚开始时,36元/月工资。1元钱可以买一天的伙食。
今天,万元户甚至不够一个月的生活费。
从长远来看,“众筹基金”总能达成目标。说不定哪天,一个股东就把它买下了。

这样一种“被动管理”型的基金,运行费用也非常低廉。
请一个小妹,每年固定给各位寄账单就行了。

四)众筹的场合

我们可以看到,在整篇《众筹买房手册》中,最核心的思想,是“买入价,卖出价,时间”。

  • 锁死:买入价+卖出价
  • 而不是:买入价+时间   
    在这个创意性的大框架下。其实我们并没有涉及:

  • 境内还是境外

  • 挂在个人名下,还是基金名下
  • 房票贷票,项目发起者等诸项费用
  • 其他合规性


  也就是说,《众筹合作手册》是一个应用性非常广泛的模式。
什么都可以装进去。 

譬如说,如果在中国境内,大家众筹了2000W,挂在一个A名下,并消耗了A的房票贷票。
则A可以按照《代持操作手册》,提取劳务费。并和整个“众筹”集体隔离。
扣掉劳务费后,众筹达到预期值,触发出售契约。
【阿懒解读:众筹买房,其实是参考基金,有人做基金操盘和管理,其他人众筹购买份额。】

我知道很多人,肯定会问“法律,合规,细节”等一大堆的问题。
但我写的仅仅是锁定:买入价+卖出价
其他就不负责回答了。

思考题:

哪里有这样的产品呢?

延伸阅读:

代持操作手册[阿懒共读社110]

合伙买房手册[阿懒共读社109]

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