水库论坛网 2018-11-07 09:41 热度:

售出清单

【阿懒导读:列出你的卖房计划。】

“你的售出清单是什么样子的”。
“什么是售出清单”

一)Mature

当你买入一项物业,青涩无比。它可能具有巨大的升值潜力,可是金子从来不是一天之内发光的。
所以你需要等,需要时间的灌溉。需要给它时间,让他慢慢成长,配套设施不断完善,人气美誉不断积聚。发光发热,最终带给你好几倍楼价升值的回报。

在这个时候,你需要一个单词:Mature。
英文是“成熟,成长,到期”的意思。

Mature的意思,是你的物业,已经由幼苗长成大树,各项指标完善。出落得楚楚可人,可以出去见人了。
Mature的另外一层意思,女人过了Mature,就要开始老了

对于物业市场,有着相同的道理。
我们买的,都是有“潜力”的标的。随着时间的发展,这些优质潜力物业会发酵,会升值,所有的优点都会一一显现出来。
【阿懒解读:买入时,考虑的是未来增值潜力。但是,“潜力”逐渐体现为真实的涨幅之后,潜力就削弱了。潜力完全没有了,必须要卖了。】

可是,凡事都会有一个巅峰
当物业达到巅峰状态,他各项都会变得完美。估值也会变得完美。可是到了“巅峰”以后,物业光辉就会开始走下坡路。至少升值的速度会放缓。
Mature之后,价值到顶,潜力到底。

二)售出清单

每一个职业炒家手里,都有一个“售出清单”。

我们一直很奇怪,以讹传讹,市场传言逐渐偏离事实。市场上怎么会盛传我们“只买不卖”的。
我们什么时候说过“只进不出”。卖的,房子当然卖的。只不过要利益最大化。
【阿懒解读:我们也是有买有卖的,不过交易不是那么频繁、短期化。】

卖房,你不能偏离市场价。但是我们有“三重顶”理论。每一个职业炒家心中,都有一杆秤。

你默默地回顾一遍手里的物业,有二房的,有三房的,有四房和一房的。有市区,有郊区,有品质名牌,也有超道鬼牌。

你列一张清单,将所有物业都列进去。

  • 每一套物业,处于什么样的阶段。初生,潜力,还是Mature。
  • 每一套物业,处于什么样的阶段。板块轮动刚炒过,即将炒、不确定。
  • 每一套物业,处于什么样的阶段。今年巅峰,明年巅峰,后年巅峰………


然后,你的心里面,有着清晰的概念。你可以列出一张“售房清单”。

  • 接下来,优先处理的第一套是什么单元。哪一年是它的巅峰。
  • 如果卖不掉,备用方案是什么。第二处理的单元是哪套。
  • 如果错过巅峰,后面走势会如何。
  • 如果有人讨价还价,你愿意承受几个点。
    -税费。
  • 整体的现金流量管理

【阿懒解读:列出你的售房清单。】

“出售清单”管理,是一件非常现实,非常重要,非常核心的事情。也是任何一位高阶职业炒家,所必备的文档。

我每天收到很多信件,无非是网络小白,其大致的格式如下:

“大神,我在朋友圈看见水库的文章。非常钦慕。
我想请你给我出出主意,我家的情况该如何理财,如何买房,如何赚钱。
我家的收入和房产状况如下:
Blablabla…………”

对于这样的信件,我们一般是不回的。水库的规矩,天空中飘来五个字:“桥洞无人权”。
水库积分没到600分之前,任何提问我们都不会回答的。

但我们想说的是,看过了那么多的信件,从来没有看到过任何一封信:
请问,我家的抛售顺序应该如何”。

卖出和买入一样重要。我们并不是说房价不涨。但是大盘之外,个股仍然存在“三重顶,三重底”的现象。
当一个楼盘达到三重顶之际,他的涨幅自然就会被削弱。

即使明年大盘涨幅有15%,可是Mature盘顶部跌落,本身的衰退可能就要-10%。或者说,热点不再热的楼盘。会有一段比较长的不应期。
如果交易成本不是高得吓死人的话,还是换筹好。

所以,开始筹备你的“售出清单”吧。
接下来哪一年,重点卖哪一套。如果发生意外该如何备用方案。

卖出和买入一样重要。很多事都是一环扣一环的。

三)绣花

炒房如绣花。炒房其实是一件很精细的活,一针一线,每一个角落计算清晰。
当别人大大咧咧地跑到售楼处,“来,给大爷一套房”。而你则要躲在角落里,计算板块轮动,计算处房情结,大年除夕冒着寒风去啃笋盘。
【阿懒解读:专业买房,和一般买房是完全不同的。】

当别人大大咧咧地跑进链家中介,“来,帮大爷把房卖了”。而你则要兢兢业业,小心地计算三重顶,排列售出清单。再把现金流烫平衔接得稳稳当当。
【阿懒解读:专业卖房,和一般卖房也是完全不同的。】

我们用了很长的篇幅来介绍“职业炒家”这一个职业;是希望外界对“炒房”不要有误解。
商人是生产财富,降低物价的。是英雄。炒房客是降低房价的。不要把滥发纸币,房价飞涨的污名扣到我们头上来。

可是,炒房如绣花。这一行赚钱赢利的空间,其实是十分小的。
之前我写《新城不是希望》,浦东帮和浦西帮的撕B之战,就引发了很多人不满。这篇文章也并不为浦东帮所接受。

当你研究板块,研究热点,研究人群时,其实你的胜算并不大。
Marketing本身就是一门混沌科学,建立在统计大规律上。并不是精确科学。这个世界又总充满了不确定性。哪怕你潜心研究,功课细致,你也不能保证说你的判断一定就是对的,理论就可以解释一切。

所以炒楼的利润是十分微薄的。你以为你可以“跑赢大市”。你以为你可以“挖掘笋盘”。但事实上你并不能保证稳赚30%以上。
如果一个人在“选筹”上面,差了30%的距离。那是非常大的差异了。简直就是明显第一眼就可以看出,远远超出平均价格。宰到冲头了。

而房产买卖,纯粹的“一买一卖”。你要通过价值挖掘,挖掘出30%的升值,也是极限运动。
根据我个人估计,正常情况下,你能买到85%折扣就不错了。扣除一些损耗,最终净利润在10~12%之间。

炒楼是一门传统手艺,和绸缎米大米行别无二致。是一门可以传给子孙后代的手艺。
兢兢业业,战战兢兢,精打细算,省吃俭用。可以供几代人上百年炒下去的一门寒薄手艺。

我们用了巨大的篇幅,写炒楼如绣花,写炒楼是对“价格体系不均衡”的一种修正。是一门正当而又微利的行业。
正经本分的生意人,怒吼出:

“可是,一场巨大的洪水,把这一切都毁了”。

【阿懒解读:但是,所有的精细的、专业操作的利润,最终都不如最后的货币大洪水这个单一因素导致的涨幅大。而交易税费的大幅度增加,也导致所有炒楼技巧威力大减。】

四)洪水

一场巨大的洪水,把这一切都毁了。
都毁了。
都毁了。
都毁了。

中国从2003年开始“宏观调控”。至2005年,不知道秀相听了哪个奸人鼓说,对于房地产交易征收5.65%的营业税。再加上后来出台的“个人所得税”,契税,以及一些外围费用,此后房地产交易成本,始终维持在10%左右
不要说什么“特殊情况也可以减免”,人渣,别打岔!

这个10%的交易成本从2005.06.01开始,此后历经多次口径收紧放松,但是“交易成本”这一项,从来没有任何改动。
这意味着什么,意味着“纯正善良派”炒楼人的彻底覆灭!

因为炒楼业根本无法负担如此高额的税赋成本。

我们是流通行业,不是生产行业。
请高抬贵手。全世界任何一个流通行业,都不能承受每次10%交易成本。

一个苹果换一个梨,物质并没有增加。只不过“优化配置”。
商人有所增值,可是这个增值是微薄的,微弱的。实物还是1苹果+1梨。

如果你政府宣布,每一次的交易,交易后变成1苹果+0.9个梨。那么只要经过几次交易,全社会的财富都到政府手里去了。

流通性企业根本无法承受这样的税赋。全世界流通批发类公司的税率都是0.5%,这才是我们活下去的基础。
只有在0.5%的交易成本下,才有人因为“低估”而买卖房产,将房子当作大豆一样交易。
修正价格,纠正错误,配置社会资源。

当税率仅仅高一点,哪怕高到3~5%,纯粹地因为“低估”,而买进/抛出房产,进行再配置的人就不再有了。折腾的还不够车马费。
当税率高到10%,也就是今天这个水准。整个(短炒)炒楼行业都不复存在!
【阿懒解读:高税费,杀死了交易频次。】

再次呼吁,请将炒楼的交易税赋降到1%以下。
这样“纯正善良派”匠人精神才会回来。

这一篇《售出清单》的编号是#650,连同其他系列的一些文章,也就是写了将近一百篇左右文章。
我们介绍了炒楼的各种手法,炒家的九大流派,板块轮动和处房情结。
其实这是一个巨大的坑。
在这之前介绍的所有炒楼手法,所有炒楼技巧,都是用不上的。

在宏观调控的大环境下,所有“优化修正”的事情都不能干了。整个价格体系乱七八糟,乱就乱吧。
环境决定生态。在新的生态位下,能活下去的,就只有“邪恶炒楼客”了。

整个游戏规则,发生了翻天覆地般的改变。
由“合理估值,频繁买卖”为主;
转型为“不买还涨,恶性逼空”。

由此,作为本篇系列的结束。并开始一个新的大章:“宏观调控卷”。

思考题:

你有你的物业售出清单吗?

延伸阅读:

三重顶[阿懒共读社119]

楼市的生命周期(下)[阿懒共读社118]

楼市的生命周期(上)[阿懒共读社117]

中国楼市的Hard模式[阿懒共读社116]

支离破碎的北京市场[阿懒共读社115]

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