水库论坛网 2018-11-06 15:14 热度:

世界上最好的房型(2)

【阿懒导读:什么是最好的房型?能让开发商赚钱的房型。】

昨天写了《世界上最好的房型》,朋友们纷纷表示不满意。

他们说,我们不要宏观上的分析。我们要微观上浴室,厨房,玄门怎么布置。要细节,要微调,要干货。

好。我们继续这个话题。

一)定位

谈论世界上最好的房型。首先要明白定位。

就如(1)中所说的,房型没有最好的,只有最合适的。

对于不同的阶层的人,有着不同的审美癖好。一个在“工薪族”眼里完美无缺的房型,在豪宅业主看来就是垃圾。

同样道理,豪宅族的鹿肉大餐,也不是小老百姓所能消费得起的。

所以这个话题,要从“定位”说起。

KFS拿到一块地。他首先要做的第一件事是“定位”。

粗略的划分,目前市场上分七级:

A. 300~330平米,董事长级

B. 250~270平米,总裁级

C. 180~200平米,总监级

D. 130~150平米,经理级

E. 90~120平米,白领级

F. 60~80平米(二房),屌丝级

G. 40~50平米,单身级

【阿懒解读:几种主要的市场定位。】

其实在A之上,还有一个S级。也就是1000平米以上豪宅。只不过这个市场非常小,有空再说。

对于“总裁级”,这里要特别说明一下。所谓总裁,就是打工到顶。“一人之下,万人之上”。公司的总经理。但他毕竟不是老板。收入和社会层级,还是要逊色很多的。

典型的譬如新闸路“远中风华园”。廿套小联排,250000/㎡,但他的房型是220平米的。

当时在业内就引起了非议。这叫“错配”。业内人士质疑,你这个单价是“董事长级”的,而面积却是“总裁级”的。你让销售怎么卖。

当然地块限制,KFS也是有苦衷的。这是后话。

对于产品的设计,你一定要“配套”。地段,面积,规格,三位一体,缺一不可。

【阿懒解读:开发商的产品设计,地段、面积、规格三者是相互匹配的。】

譬如你在静安区丽都这样的地段,你要做公寓,就是100000/㎡的单价。你就应该设计120~160平米。针对的客户是总监高管。

如果你做250000/㎡的联排,那么买得起的就是董事长。董事长住220平米,他会觉得太小,住得不舒服。所以350平米合适。

同样道理,如果你在远郊地铁房。拿一块屌丝地。周边医院学校超市配套什么也没有。

那么你的房型设计,就应该以70/90为主。二房尽量紧凑。针对的客户,是刚踏入职场的上班族小白领。

远郊除了别墅,否则是很少看到大面积好房子的。因为“地段,面积,规格”三位一体。

在什么样的地段,就要造什么样的规格。再确定什么样的面积。

千万别相信什么“市区小房子”和“郊区大房子”之类的选择。那是屌丝们的想法。

有钱人的含义就是,“面积也比你大,单价也比你高”。

【阿懒解读:根据产品设计的定位,“面积也比你大,单价也比你高”才是对的。而不是“市区小房子”和“郊区大房子”。】

二)中流

知道了面积的定位。我们继续来看宋家泰的案例。在他的文章中,他研究的是一个160平的房型。

这样的阶段,相当于企业中层干部。年收入在40~50W,或者60W~70W(夫妻)。

个人净资产在800W左右。买第二套房,年龄35~38岁。

你首先确定了160㎡是D类型,然后再来讨论其内部的分配。

“虎哥”是一个挺有想法的人,他不满足于现有的生活。所以他合适的“社会阶层”应该是130~150平米,而他画出来的,却是一个160㎡的房型。

所以宋家泰一看,就皱眉头了。“你这个是不是太浪费”了?

其实,作为一个比他高一阶的社会阶层,譬如C类总监级。总监绝不会说这样的话,反而会说“160是不是小了点”。

【阿懒解读:是太浪费了,还是太小了?要看是定位给哪个人群的。】

在160这个房型设计图中。虎哥喊出了他的心声。他要求是主卧要大点,客厅得小点,次卧更小点。而厨房则变得可有可无,甚至是开放式的。

我们首先要明白,160是一个硬约束。和豪宅设计不同,豪宅几乎没有面积约束。你想要这个大,那个大都可以。而对于工薪住宅,他是有“总面积约束”的。

在这个例子中,如果160是总量的话。那么你这个大了,那个就得小。变成了一种取舍问题。

虎哥的设计方案,是“取卧室,舍客厅”。宋国泰惊呼不可,一定要“保客厅,弃卧室”

对于豪宅就没有这样的问题,你完全可以“大卧室,大客厅”。

天下武功,唯快不破。

天下房型,唯大不破。

继续虎哥的话题。虎哥画出了他朝思梦想的房型。然后宋国泰拿去给八个朋友看,八个朋友都说不行。为什么不行呢,我们逐个逐个分析。

首先,你这个客户群太小。

得屌丝者得天下。虽然我知道你这个概念很好,你很有品味。但是你的客户群太少了。

在之后的对话中,宋国泰是这样描绘虎哥的:

老虎作为一个顶尖设计公司的老板之一,每天早上眼屎还没扣干净就已经堵在延安路高架上了,晚上回家的时候已经是后半夜了,哪里还需要什么客厅?!主卧室要大,那是因为他回家时老婆已经关灯睡觉了,不敢开灯又不能跘着床,卧室太小早晚会被骂死。内个小书房、小冰箱、宵夜不都是这种生活方式的体现吗?

可想而知,什么样的人不需要客厅,而要卧室大大大。“天黑上班,天黑下班”的人群啊!

因为你丫整天不在家,所以你才需要一张舒适的大床。

而问题是,你这样的人有多少。是主流么?

凡是俺LP喜欢的餐厅都会倒闭。

凡是她喜欢的餐厅,都会第一时间倒闭。破产,关门大吉。

越是喜欢越是倒闭。她越是赞不绝口的店,越是死得快。有时候甚至SWFC我停车到楼下,上楼它就已经倒闭了。

为什么?我只能安慰她说:“不是你的品味有问题。Niche Market你实在太小众市场了”。

作为一个设计师,你可以小众,可以品味,可以特立独行。

可是对于KFS,他敢么?

大户型真不敢多做,卖不出去咋办?我拿什么还总包的钱?我拿什么还基金的钱?卖的慢怎么办?我IRR怎么办?我ROE怎么算?富人还是少呵!中小城市连中产阶级都没几个!我还是紧紧抱着贫下中农吧!

这是虎哥设计图被砍的第一个原因。我们接下来再看后面“八仙”的分析。

到了第二段,他说道:这个户型面宽要13米,对于一个150-160平方米的户型而言,略显奢侈,“开发商都是要进深大的,这样出面积”,你是开发商你懂得。

他这里讲到了一个“进深”的概念。并且说160平米,但却有13米的光照面,这是不可以接受的。为什么呢。

为此,我画了一个图: 1凡是房子,都会造成影子。

日照是一种稀缺资源。并不是一个小区的每一套房子,每一套房子的每一个房间,都可以晒到阳光的。

那么,阳光应该如何计算呢?

你看上图中的图例。这是假设当太阳成45°角的时候样子。

在这个时候,房子在地面上造成的阴影。“其面积正好等于房子表面积”。

也就是说,你把房子全部推成“楼倒倒”。一块块平铺在大地上。

你把整个小区铺满。小区一共有100亩地,则能晒到太阳的一共也是66666平米窗户。

可见,无论你怎样设计。整个小区能晒到阳光的房间,其总量是恒定的。1:1就是你占地总面积。

那么,KFS要卖面积,要卖尽量高的总价。他的设计,就一定要“深进深”。

【阿懒解读:其实在做几何分割题。】

譬如世茂滨江的房型。他的主要核心卖点,是江景看黄浦江。

可是江岸线就这么长。整个地块也不过数百米的距离。

世茂集团为了尽量多地卖“江景房”。他们设计出了甚至有30米进深的骇人听闻的房型。

整个套内,面对江的可能就二个房间,7米宽幅。

【阿懒解读:这种房型,设计的卖点是尽可能多的房子“可以见到黄浦江”。】

可是房间深深深,后面一直延伸出去,足足有三十米深。是一个长筒型。

据说香港最贵的房子,既不是南湾半岛,也不是山顶豪宅。

而是沙田跑马地的房子。尤其是面对跑马场,可以坐在家里看赌马的房子,更是赌徒们的最爱。

可是因为正对着跑马场的视野有限。一共就这么点距离。于是就出现一些非常匪夷所思的房型。

譬如一种典型的“扇形”房型。他每一个套内,开间只有1米。

你没看错。只有1米,有的甚至一米都不到。而后面扇面很深,总面积也有400~500尺。

这一米乃至半米的窗户,正好够你伸一架望远镜出去。每到跑马日,无数的长筒短筒就纷纷从窗户中升出去。赌徒们大呼酣战。以单价而论,这反而是全香港最贵的房子。

【阿懒解读:这种房型,设计的卖点是尽可能多的房子“可以见到跑马场”。】

扯得远了。我们还是回到虎哥户型的问题上。

户型的第三个问题是,他无法配套。

观看户型图和设计户型图,这是二个概念。很多人犯的一个错误,他只看了“小地图”,而没有看“大地图”。

什么叫小地图?虎哥画的那张,宋国泰画的那张,就叫小地图。

什么叫大地图,一整个楼层的全体平面图,叫大地图。

在之前几个批评中,有人说虎哥的图纸凹凸太多。既增加了建筑成本,也不节能。

其实虎哥最大的问题,反而出在大地图上。

作为大地图,你要考虑更多的事。现在基本都是板式楼层,一梯二户。那么电梯如何安置,楼梯如何安置,回廊如何安置?

上海目前的产品进化,蝶楼塔楼基本淘汰,全是以板楼为主了。板楼者,无非一梯二户,或者二梯四户。

而目前的建筑规范,无法做到一梯二户一幢楼。

1T2H,2T4H其实没区别。基本都是一幢房子四套ABCD。

这样就引发了一个问题。即中间套的问题。

很多人画房型,天马行空,他们把自己最喜欢的东西都画上,房型可以画得很靓丽。

可问题是,A和D没有问题,BC夹在中间怎么办?

边套和中间套有很大区别。售价也差至少5%。最简单的说,边套是三面墙的,无论通风和采光都要远远好于中套。

在“大地图”中,你要考虑的是,边套和中套是共用一个电梯,共用一个电梯厅的。

如果你开门在这个位置,那么中套该如何设计。

边套可以凹凹凸凸,那中套只能凸凸凹凹了。反正和你拼成一个正方形。

我甚至见网友画过一个房型,他是G字型。其中大门入口在正中那点上。那我也只能苦笑了。你让邻居家如何设计?

请问中套如何设计?

中套既不能面积太小,拉低整个小区的档次。也不能贫富太悬殊。一个住局长,一个住苦力。

【阿懒解读:同一栋楼的户型之间定位不可相差太远,所以还要进一步做取舍。】

2

设计师是讲快感的。而KFS则要讲金钱。

你画出来小地图爽了,大地图该如何配套?开发商算总账的。

三)红尘中人

忙忙碌碌,我们都是红尘中人。

正如宋国泰文中所说的,小的创新是可以接受的,大的颠覆是不可以接受的。

在八个人对虎哥的批评之中,有一些小的批评是可以改的,也无足痛痒。譬如面斗淋浴房的尺寸,洁具的位置。

有一些中型的错误的确是虎哥没想周全。譬如大地图中套如何设计。

但在大的框架上,一个160平米的房子,却要设计出“财务自由”那批人的喜好。却是不可能的。

“阶层与礼教”每一个阶级都有他们的生活方式。不可能跳出红尘五丈之外。最多也就夜里想想,白天梦就醒了。

在开发商容忍的范围,给你设计师一些个人才华的空间。但你要逾礼,就毫不犹豫把你抛弃。

那么,我们这个行业还要不要创新,还要不要梦想进取和动力?

当然需要。你看世茂滨江的30米进深,跑马地1米宽的“扇形”“锥形”住宅,不就是创新么?

只不过这些创新,并不是基于设计师个人的喜好。而是基于消费者的驱动,有什么样的消费者,才有什么样的产品。

【阿懒解读:赚钱是检验真理的唯一标准。】

消费者才是王者。市场的需求,才是王者。

真正的创新,应该是站在市场的最前沿。不停地嗅取消费者的“最新喜好”。每一期造出的房子,都是当期最畅销最适合的房型。

这样的工作,很枯燥,很重复,很无聊。远远不能和设计师的才华横溢相比。

但是,这才是真正“高尚”的工作。

那些造出来让你骂娘,土得让你掉渣的设计师,才是真正天才的设计师。

思考题:

你见过哪些奇葩的户型?设计师和开发商背后的苦心是什么?

延伸阅读:

世界上最好的房型(1)

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  • huqipp
    2017-11-11

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