水库论坛网 2018-11-06 15:17 热度:

新城之成功模式

【阿懒导读:沿着经济发展自然逻辑而形成的新城,才有希望。】

在上海900W外来人口中,只有不到20%拥有大学文凭。

白领对楼市的全部印象,几乎全是错的。

一)大学生

大学生占总人口多少比例?

如果按照1978年刚刚恢复高考,则每年录取20W人。总存量不会超过500W人。

占全部人口的0.5%

当时的大学生是国家干部,一毕业就可以拿干部津贴的。

如果按照1990年代初的话,大约全国每年100W人。

1995年之后,开始了大规模的“扩招”。先是扩招到300W,继而到今天的约600W/年。

按照这个数量级估算,全国的大学生存量,也不会超过1亿人。占总人口比例,不会超过7%

外来人口到北漂沪漂的,是整个内陆的精英。在他们之中,大学生比例也不可能离谱高。20%顶天了。

【阿懒解读:20%的外来大学生人口比例,但是发出的声音却比另外80%更多。】

这还仅仅是有大学文凭的,如果要985,211,我们所谓的“凤凰”。

可能900W移民中,只有3%。

二)外来人口之分类

上海楼市分为三类客户:本地人、外地人、外国人。 1在外地人中,我们进一步细分为:土豪,屌丝,民工。

之前有一些读者抱怨我们的概念混乱。这里特别澄清一下,所谓的“屌丝/民工”分类,主要是指“蓝领/白领”。

当你童子刚入学,儒师牵着你的手,教你《大学》《中庸》时,他说的第一句话,通常是“万般皆下品,唯有读书高”。

无论传统的家庭教育,还是国人的意识共识,“读书好,吃斯文饭”绝对是体面之举,甚至是唯一体面之途。

对于绝大多数品学兼优的好学生,他大致的路径是以优异的成绩读完高中,以优异的成绩进入知名的大学。然后毕业后在高收入的外企工作,或者垄断性国企吃喝不愁,或者当公务员。

这些职位的共同特点是什么?是“白领”。

也就是你坐在办公室里面,体面地做着PPT。说着流利的英文,以工薪性收入和投资收入为主。

而被我们忽视的另一类人群。恰恰是那80%“没有大学文凭”的人。

他们可能是马路口开一家小餐馆,可能是足浴店老板,可能是送快递的,可能是送水站的,可能是图文打印,可能是黄焖鸡,可能是物业保洁,可能是牙医,可能是幼儿园教师………这些人是被我们忽视掉的,他们走的不是“正途”

老老实实读书,考全班第一名。进名校,进外企的人,自然是看不上这一条路的。

只不过360行,各有各的活法。人家其实活得也很滋润的。论净收入,未必就比你白领低多少。

所以在我们这个分类法中,所谓的“屌丝/民工”。其实是按“白领/蓝领”来划分的。民工的收入并不一定就比白领低。民工中“小老板”级别的,包括但不限于开餐馆的,卖建材的,倒爷物流的,人事民政的,一年几十万的大有人在。税后。

其收入超过白领。

【阿懒解读:屌丝,就是白领;民工,就是蓝领。其实是同一个社会阶层,统称“中产阶级”。】

这个分类法的主要考虑,是因为在楼市购买观上,“小老板/屌丝”有明显的不同。

民工认命,白领不认命。

白领有“处房情结”,民工没有处房情结。

白领不会买无电梯顶楼,小老板会买。

白领不会买杂小区大户型,小老板会。

白领不会买老大楼,小老板会。

白领主要聚集在浦东,民工主要聚集在浦西。

………

【阿懒解读:白领和蓝领的差别,在楼市上也会体现出来。】

三)新城之莘庄模式

在我们之前一篇《新城不是希望》中,我们说道“新城多半是没什么好下场的,大半成为鬼城”。

可是这句话,是有bug的。

文明从蛮荒中走来,任何城市都是平地上崛起。

城市化是不可阻挡的趋势。人类文明总体来说是城区越建越多,城市越来越大,市民人数超过农民人数。

如果“新城”是不划算的。那那么多城池哪来的?

答案是,城市的“生长”,也是分模式的。

我们之前痛斥了浦东的模式,但不能忽视莘庄的模式。

新城其实是可以赚钱的。代表生命力的方向。

可是他的发展方式呢,绝不是凭空拉一条地铁线。然后大手笔几千亿。

【阿懒解读:这是错误的人造新城模式。】

新城的正确手法,是沿着老城的边缘,一圈圈扩出去。

每一步都需要精密计算,每一个仓库,每一个厂房外迁,都需要民营企业的精算。

当城市需要生长时,他开发的是身边的土地。

像上海的开发,先到徐家汇,然后南站,然后南方商城,最后莘庄,他是一站站扩出去的。每往外走一步,他都是仅仅贴着“旧城”的边缘。

这样他可以充分利用旧城的资源。卫星城的人口,可以去市区上班。医院学校商场等基础设施,可以被共享,进而降低成本。使得新城低成本外扩。

如果以纯投资而言,市府对莘庄的投资几乎为零。仅仅是拉了一条一号线。而莘庄获得了巨大的成功。这个昔日偏僻无人的小镇,目前聚集了超过50W人口。而且遍布就业机会,商业繁荣,配套齐全宜居宜人。以商场娱乐和生活舒适度而言,莘庄基本可以把联洋秒成渣的。

莘庄不是规划出来的。莘庄是自发地生长出来的。作为“沪杭高速”的终点,莘庄是江浙人口入沪的大门。他们来到上海,在最近最便宜的镇住下,并带给了莘庄无数的繁荣。

【阿懒解读:莘庄,是正确的、市场自发的新城模式。】

外来人口还有一种模式,则是替换。

譬如内环线也不乏开小店的,开餐馆的,柜台营业员。可随着时间推移,你慢慢发现,这些体力活低层的活,通下水道管的,全都不知不觉中慢慢换成了外地人。

这些人也是在城市落地生根的。只不过他们没有建新镇,而是把市中心原有的人口替换了出去。

四)市场经济

如果你熟悉奥地利学派,熟悉市场经济的话,你就会知道,为什么我们对“浦东模式”如此厌恶。而对莘庄模式赞不绝口了。

因为“浦东模式”是巨大的资源浪费,是计划经济恶毒。领导大手一挥,几千亿就花出去了。资源既没有得到良好配置,回报也就惨不忍睹。“地方债”几乎成了中国经济的毒瘤。

而“莘庄模式”就很大不同。他几乎是市场自发的。也就是他每一步走来,都是资源合理配置,都是生产力提高。都是民营企业创造财富。一个地方人多了,自然房租就会渐渐上去。土著就会把房子都租出去,自己搬到遥远的地方去住。

一个莘庄镇人多了,渐渐地自然就有商业价值。自然有龙之梦、仲盛来投资开ShoppingMall。既不占用国家的投资,事后也不会象无底洞一样不停亏损。

一个地区人多了,自然基础建设就有回报。造地铁,造高速公路,就能够从卖地中收回投资。有了需求才会有人造路,这个才叫资本主义。

如果要说模式的话,莘庄模式就是市场经济,投入小产出大。

浦东模式就是计划经济,投入大产出小。长久以来宛如鬼城。

你要和我说浦东模式好浦东有前途,那是简直要推翻整个经济学模型。

难以令人信服。

五)莘庄模式对地段的影响

再说一句令浦东帮不愉快的话,“莘庄模式”的结果,其实对地段是顺从而不是颠覆。

“浦东帮”向来就是以一种颠覆的姿态出现的。他们一上手就把“市中心传统地段”贬得一文不值。花好稻好都是浦东的空旷无人最好。

可是“莘庄模式”,那些扎根新移民绝对不是这样说的。

“莘庄模式”是城市的自然扩展,沿着城市边缘一圈一圈发展。

同时,大量的外来人口住进了中环,替换掉原有的低效人口。

整个模式是自然而且有机的。是互补提升生产效率的。

【阿懒解读:莘庄的发展模式,是自然的模式,是沿着城市边界、根据经济效率、逐渐推进的。】

在这整个过程中,“莘庄帮”自然会意识到,越是靠近市区,越是有更多的商业和就业机会。越是靠近市中心,越是有高档的业态和消费能力。

浦东的就业形态,有一点象苏州工业园区。也就是无数的码农,一批批被关在车间里,源源不断向外输送代码。而“民工/小老板”的就业形态,则更多是一个城市的自我维持。是消费型业态。是五花八门浮生百态的都市生活。

所以“莘庄帮”对于地段,是溶入者,而不是颠覆者。

他们虽然会堆高某几个区域地价,例如徐家汇。但总体而言,“莘庄帮”是价格的顺从者,是赞同并巩固现有秩序的。从某些意义上讲,“民工/小老板”这个群体,是土著的延续体。他们的消费喜好,生活态度,和上海本地人是非常类似的。几乎是同类人。

因为大家都要在同样的大排档活下来。

六)外来人口比例

2很多人都认为,外来人口的主要聚集地在浦东。浦东代表着外来人口的喜好。

但事实并不是这样。

如图,按照最新的2013年五普人口普查结果,外来人口比例最高的是松江青浦嘉定奉贤闵行,这五个你绝对想不到的区。

具体来说,就是西五区全线沦丧。全部被江浙二省移民淹没。

因为去“土豪/屌丝/民工”三分类,我们有理由认为,小白领主要落脚浦东。

而对于广大的蓝领阶层,900W新移民中至少有750W是没有大学文凭的。

则闵行/九亭/南翔,才是他们的最佳落脚点。

这是一个完全被忽略,被忽视的群体。

当我们谈论着浦东的次新房,张江公寓,滨江豪宅之际,我们往往没有想到。住浦东的可能只有20%人口。20%有大学学历的人口。

而另外的80%,是沉默的大多数。当王老板骑着三轮小摩托风驰电鸣送货时,他赚得其实比白领还多。

但是没有人考虑他的喜好,没有人重视他的购买力。

【阿懒解读:浦东外来白领聚集地被讨论的很多、关注的很多,但是闵行/九亭/南翔外来蓝领聚集地等被关注的相对少很多。】

七)看不见

电影《伊莎贝拉》曾获2006年柏林电影节、曼谷电影节、香港电影节三项大奖。

在影片中,梁洛施哭着问杜汶泽,当年她母亲怀孕时,为什么要去抢银行。并最终入狱,导致她们母女二人流落街头。

杜汶泽说,“为了买一只手表。劳力士金表。”

“在我们那个年代,如果手上没有大金表,道上混的兄弟,别人不是看不起你。”

“是看不见你”。

当我们讨论到楼市原动力时,所遇到的问题类似。

SOM和SOV并不重合。

“民工+小老板”才是购房的主力,他们占据了人口的80%,而且高中低端购买力并不逊色。

但是“民工+小老板”的呼声,被“看不见”。被人为地忽略了。

【阿懒解读:看不见,其实意味着有潜在的低估的可能。这也是欧大一直认为莘庄的康城是洼地原因。】

如果我们观察论坛,观察BBS,观察各大新闻媒体上的呼声。

则官方媒体很大程度被“文科生小编”把持,并不能反映真实的声音。

而网络和自媒体,主要是上网并愿意码字的小白领。越是愤青屌丝,越是骂娘最多。

你说听见的,你所看见的,并不是事实。你所以为的,你所信奉的,篱笆上讨论的等级地段,天涯上讨论的大势研判,晚报上讨论的民心向背。

这些都不是事实。

没有人记得那沉默的750W小老板民工们。

思考题:

有哪些是自然市场经济条件下正在发展的新城?说说你的理由。

更多[阿懒共读社]文章目录

分享本文可邀请10个人免费阅读,快来试试吧!

 
  • DAB
    2017-09-14回复
  • Sunday
    2017-09-14回复
  • 黑客帝国
    2017-09-14回复
    王伟~守衡:你不知道有贷款中介?
  • illiniunion
    2017-09-14回复
  • 侯珂
    2017-09-14回复
  • Pandy
    2017-09-14回复
  • 张昊
    2017-09-15回复
  • AiK
    2017-09-15回复
  • 七尾
    2017-09-16回复
  • 大表哥
    2017-10-11

水库赞助商
  • 我们今天不想讨论局势问题,只想纯技术地分析一下,交易成本有多高。 从第二页开始,突然看见有人对年冲月冲孰优孰劣争执得厉害。忍不住争执二句,精算展开一下。 首先,我要
    2019-02-14
  • 曾经的政策,总是使绝大多数人受益。或者至少一部分人受益,一部分人受损。 今天,我们正在面临困境。所有的人都受损。 9.27宏观调控的结果,房价没有跌下来,物价却涨上去了。
    2019-02-14
  • 我们今天不想讨论局势问题,只想纯技术地分析一下,交易成本有多高。 目前的房地产市场,交易成本主要分为三块。直接交易成本+间接交易成本+隐性交易成本。 一)直接交易 成本
    2019-02-14
  • 前几天出差在外地,中介打电话告诉我,房子租出去了。让我回来抽空去签合同。 今天歇下来一天,按约定时间赶了过去。租客是一个台湾人,老板自己没来,派了手下一个大学生,胖
    2019-02-14
  • 房地产是一种金融密集型的产业,从购房者为住房积蓄首期开始,就已经和房产金融扯上了关系。但储蓄阶段,购房者存在银行里的钱,只有1.98%的利息。而在贷款阶段,银行按揭贷款
    2019-02-14
  • 杭州政策,打击的是投资者的供给,而不是投资者的需求。房产商是唯一的获利者。 目前上海的房产市场已经很明显,徐家汇,长寿路等一些次新房较多的市场,房价已经完全停止涨幅
    2019-02-14
  • 经济适用房贷款贴息,是上海市政府近期推出的一项重大利民益民的好措施。在贴息期间,购房者只需要支付房屋本金,而没有高昂的银行利息负担。贴息最长可达五年,最高可达房价
    2019-02-14
  • 房地产是一个资金密集型的产业。一般说来,银行利率上升,购房者按揭负担加深,对房地产是一个利空消息。银行利率下降,房价相对便宜,对房地产是一个利好消息。 定性的分析人
    2019-02-14
  • 房地产业的发展越来越规范,竞争越来越激烈,市民们对成本暴利的监督也越来越严。房产商们要再像几年前一样,坐地收钱,是没那么容易的了。只不过阳光普照之下,也还有阴暗的
    2019-02-14
  • 朋友前日拿了份分析资料,振振有词地跟我说,某位专家学者都得出结论来了,任何一个城市的房价/收入比,都应该是8-12倍。如今上海的房价都已经快达到收入15-18倍了,所以肯定是有
    2019-02-14
  • 说起拆迁户,一般的舆论媒体都很同情。如今的二手房卖得这么贵,都说拆迁户是高房价的主要受害者,而且是强迫买单者。认为拆迁户搬离了世代居住的市中心,搬去了遥远的郊区。
    2019-02-14
  • 说起台湾人,普通市民莫过于关心三个问题,是台湾人害苦上海楼价么,台湾人会使上海楼市大起大落么,台湾人从上海赚走了钱吗? 这三个问题的答案都是否。其实一般市民对台湾人
    2019-02-14
  • 正好在另一个帖子中,讲到这个话题: 【聊天】大家借过多高的高利贷? http://www.shuiku.net/forum.php?mod=viewthreadtid=13776extra=page%3D1 想着这个话题有一点意思。不如展开说一说。 一)资金成
    2019-02-14
  • 一套价值100W的房子,贷款70W,七折利率4.585% 现在房价升值了,譬如升到二三百万了。想把旧贷款还掉,重新做抵押贷款借出来。 请问盈亏平衡点在哪里,一般速算法如何。 答:1)首
    2019-02-14
  • 作为一名自由主义者,我完全无法理解证券操纵罪到底是什么意思。 操纵市场不是罪。 一)自由 一件本来价值3元的东西,我出3.5元向你买,可以不可以。 答案是可以。这种天经地义
    2019-02-14
  • 作者刘晨茹 如今,百年难遇这个词正在变得廉价。百年难遇的暴雨刚刚才过,各地人民又在喜迎百年难遇的高温。而在高温持续时期,另一个百年难遇的问题也摆在了大家面前,那就是
    2019-02-14
  • 看了篇CBN的「债」十年之殇,被恶心得不行了。 实在忍无可忍。我常在想,一个人要经受了怎样扭曲的教育,无知的洗脑,卑鄙的性格,以及奴化教育及无逻辑精神,才能写得出这样的
    2019-02-14
  • 看见今天周日水库居然有600多贴,我也就手贱多加一段。平安银行延迟支付功能,我很早就知道了,但一直没有深入研究。 这个功能说的是,你使用平安银行白金借记卡,做的任何刷卡
    2019-02-14
  • 我承认,我是太无聊了,才会写这篇文章。 一)神器 在所有的银行中,有二家是独一无二的。其特有的一条不引人注意的条款,使其具有了与众不同的功能。堪称神器,也使得他们远
    2019-02-14
  • 如果一家企业在竞争中赢了一笔钱,我们就说他进行了创新。 如果一家企业在竞争中每次都能赢一笔钱,我们就说他拥有一项资产。 ------铅笔社 这是我去年一年,学到的最有价值的一
    2019-02-14