水库论坛网 2020-07-15 15:52 热度:

江湖再见,深圳 #F2830

江湖再见,深圳 #F2830


一)深圳


水库连续写了很多天的贵阳。今天无疑是房圈的重磅新闻:“深圳新政”。

作为一个地产号,“深圳新政”才是群众最关心的Breaking News。

水库对此评价是:

符合预期


我们讲几件事情:

1)符合预期

2)依然有洞

3)战略撤退

4)后期预测




二)符合预期


首先,大家回想一下,水库对于深圳楼市的一贯态度。

  • 2018~2019,持续推荐深圳。

  • 2020.04,预测行情持续到6月尾



深圳是一个非常好的城市,深圳是:市场经济在中国最后一个堡垒。

哪里有自由,哪里就有繁荣。


水库2018.3在深圳唱“地产高峰会”时,就感觉市场蠢蠢欲动。

深圳惊动,3.27搞了“三价合一”。硬生生把涨幅,打押后了一年。


那也没有关系。“阿拉伯挤奶法”。

蓄势得越久,爆发时反而越强烈。深圳到2019.9开始启动,蓄能更超乎我们想象。



投资的生意,从来都是“提早入场,提早出场”。

你早买几个月,没有关系。无非损失一些资金,利息。


但是你晚买几个月,楼价就上去了。差价30%,几百万元跳涨。

哭到喉咙沙哑。


水库系提早入场,布局宝中,光明,沙井,选筹西部,押中龙头。

但接着我们又提出,“行情到6.30结束”,卖出和买入一样重要。


某一些外行研究院,一直到六月尾,盯着数据左看右看,深圳的K线图指标好得不得了。

恍然大悟,号召“数据买入”。


这些就是外行了。看数据的流派,从来没一个人发财的。

“数据派”根本不懂地产。也就一些官方机构,养着吃闲饭的。




“花开花落终有时”。在水库被wj删掉的文章,《深圳何时熄火》篇,我们明确提出:
  • 涨得太多,政策顶就会到来。

  • 市场本身有极限。亢奋有度。


你看到了数据,你再来追。这本身已经晚了。数据都是滞后的。

你要“预测”数据。从街坊巷角,看出活力的存在。才叫专业大师。



水库最近巡演,到深圳提出口号,《卖掉深圳,跟我出去走走》

(买xg)

得罪了某些媒体。深圳那么好,日涨夜涨。

盛宴中撤去酒杯,你是不是想割韭菜。


顶峰出货,知止是种智慧。



7.15出了这版《深圳新政》。


其实水库并不意外。这本来就是水库预判中的,反而说“符合预期”。


真铁粉丝,真心听水库建议。

我们让你从6.15就着手开始卖了,卖半个月也走掉了。这是逃了大顶。


我们早撤了。




三)依然有洞



深圳这次的政策,学习了“全国最严”的长沙精神。

连“一手房抽签,要优先社保年限长”这种“高等公民”条款都出来了。棺材板怕压不住了。


但是,整个政策中,依然有漏洞了。



写到这一段时,俺又非常地犹豫。

一方面,水库阅读量实在太大了。公开地写出来,等于洞就被监管塌了。

另一方面,我如果不写,读者又骂“没有干货”。说水库整天发广告。



我只能简单地“提示”一下,具体的细节展开,建议找一些深圳资深,圈内人士聊聊,例如管家公司。


  • 外地无深圳户籍,全款买房,可破。

  • 外地无深圳户籍,非全款买房,也可破。哈哈哈

  • 婚票倒追三年,可破。

  • 非普成数,可叠加。

  • 2转5,豪宅税,面积不能破,其他可以破。


外省企业家,真心看好喜欢深圳,拿着几千万,想要贡献给这座城市。

这种“高端人才”,深圳是欢迎的。总有办法侍候您。


请找红本彭蛋蛋私聊。本节不展开。




四)战略撤退


你说,对于专业人士,依然有各种办法。

那么,是不是调控政策就无效了呢。不痛不痒,继续涨呢。


不是,水库的态度是:杀伤有效。



我们一定要清晰地理解这个市场,市场是以“小白”组成的。

虽然深圳被喻为“炒房之城”,虽然大家齐心协力骂炒家,骂cfk炒高房价。


但你内心,一定要清楚,这个市场,90%是由“自住客”组成。

老手不足10%。

水库系不足1%。



你说政策可以“羊肠小径”,左绕右绕,通过非常复杂的技巧方法,翻山越岭。

但是占市场总数90%的“小白”,他们是没法绕的。


《深圳新政》对“小白”的影响是巨大的。会显著削弱市场的购买人群,购买力。

90%的人丁,变成45%了。

还怎么继续涨?



根据我们前几年,对上海、北京等诸多同一量级的城市观察。

一旦买卖达到“地狱”难度,市场无一不被冰封


  • 不是你的房子,不值这个价。
  • 而是肯出钱的人,都没办法买。
  • 只有流氓无产阶级,村口癞头阿三,才有购房资格。



因此后面几年(3~4年),深圳楼市的主旋律,大概率是“阴跌”。


房地产市场,有“楼市”的特性。

任何一个刷出来过的价格,例如1200w,业主就绝不肯再降价。

哪怕卖不掉,也不肯卖1190w。


所以房地产市场,从来不肯“暴跌”。

全球任何一个充分换手的二手房市场,没有暴跌的。包括香港,日本。



当市道不景气,房东选择“僵持”。

但100个房东中,总有一二个“生意破产”,急需用钱。


反应在市场上,则是“笋盘”。“突破底限”。

负面抛压太重,笋多了,带动整个市场阴跌。


因此,在一个“限购锁死”的市场中,最有概率的行情是“阴跌”。

房东觉得,房子值整个价。不肯卖给流氓无产嘴脸。

间隙性破产抛压。



整个行情,可能持续三至四年左右。每月-0.5%,最大跌幅-20%左右。



你把这段话抄下来。只有地产内部的懂行人,才会这样告诉你。

其他任何媒体,都看不到的专业分析。




ps. 之前144平米,没有豪宅线的时候,某些89平米物业,其“成交价”非常可疑。

类似在短时间内,连续突破15w,18w,20w价格关口。

89平米卖1700w,2200w,2500w


而房子本身,是非常平庸的工薪阶层设计。

没有一丝一毫的“豪宅”元素。


这一类物业,有“对敲”的可能。也有可能是大庄,拉市。

其目的,有可能是银行贷款,或者品牌宣传。

这一类“价格虚泡”的物业,存在非常大的下跌风险。

标题,我都为二年后的小编想好了,“业主巨亏800w,昔日顶级豪宅,炒房客割肉出场”。


小编最喜欢这一类的新闻了。但在地产专业人的眼里,也就是一个笑话。




五)后期预测


“长沙”经验这么好,一棍子就把深圳打死了。

我昨天恰好也转了一篇长沙微博。这么好的经验,要不要全国推广?

拍手叫好,还是如丧考妣。


weibo.com/1853047530/JbbIzs3CV?from=page_1005051853047530#_rnd1594787902324


其实,货币如水,一个萝卜一个坑。

“货币学”真正的问题,是2020年全球大放水,如今的萝卜比坑还要多


水放多了,价格是一定会上涨的。

深圳因为其自由,年轻,魅力,成为了全国资金首选的“首善之地”。


如今,深圳建立起了一道“防水墙”。

资金不许再进来了,分给别的小兄弟们尝尝。

“小兄弟”是谁,你品,你细品。



水库最近在做贵阳项目。贵阳不限购,全国的粉丝,都可以过来。

深圳边上,有个限购城市,也会获益良多。


做投资的事,从来都是提早进入,预警撤出。

我在下一站等你。




yevon_ou@163.com,2020年7月15日午)

欧成效,人称“欧神”,笔名yevon_ou。原水库论坛创始人,房产投资实战派,中国最成功的个人楼市投资者。中国楼市黄金十年的见证者和获益者。 数十年来的楼市投资他从未失手,精妙的操作技巧和丰富的实战经验,是房产投资界当之无愧的大神。独创水库科技树,是无数房产投资者的启蒙导师;他凭精细入微的独到观察,淳朴精炼的古典经济学视角,刻画出了中国的楼市与财富逻辑,开创楼市科学,使无数读者脑洞大开,重塑三观,实现财务自由。
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