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2006.12.14--金银铜铝----2007 楼市探商机-欧神文集

房地产市场,向来有金银铜铁之说。金是商铺,一铺养三代。银是写字楼,稳健又保险。铜是住宅,铁通常指厂房仓库。
时至 2007,以往粗放式的房产心态不再可取。随着竞争越来越激烈,市场细分越来越严格。必须准确地把握住每一类房产发展趋势,趋利避害,才能获得满意的回报。
2007,怎样的产品会受市场欢迎呢。
 
1)商铺市场 -- 以小为美
经历了二年残酷的竞争,2007 商铺市场,人们越来越意识到,商铺市场“小”就是美。
小铺易旺,源于一个很简单的道理。一个 200 平米大铺,其营业额,绝抵不了十个 20 平米的小铺。

这是由商业的本性决定的。每一类商铺的客源有限,绝不会随展示面积增加十倍,而增加十倍。无论是卖大头贴,美容美甲,手机挂链,香肠烤肉,每一天从你街前走过的客人就这些。即使再增加哟喝,效果也是有限。
商铺是满足人的消费需要的。只要最基本的交易可以完成,其余面积的效果越来越低。
七浦路,南京路上,一个 2 平米卖奶茶的小铺,可以值 20 万元/平米。但同地段一个 200 平米的大铺,绝卖不到 4000 万元。
商铺市场,“小”就是美。
 
2)写字楼市场 --- “大”就是美
如果说 2007 的商铺市场,“小”甚至“超小”才是美的话。那 2007 年的写字楼市场,无疑“大”乃至“超大”才是美。
写字楼市场,和商铺有很大的不同。商铺开门做生意,只需要一定的门面,额外的面积并不能增加营业额。而写字楼市场针对企业客户,只区别小企业与大企业。
目前上海市场,大致按照每 10 平米一个员工,人数可以伸缩,并没有一定的限制。
市面上目前有一些可出售写字楼,考虑到投资人承受能力,被分割为40~50 平米一小间,每一层有 10~20 间之多。
但请注意,这样的产品,仅能够容纳 4~5 人的迷你公司。而超小企业,通常都缺乏信誉。有一部分皮包公司,剩下的寿命也很短。美国统计表明,97%的初立公司,撑不过三年。
和小企业打交道,常遇到租金给付不及时,拖欠乃至逃赖租金。小企业对租金承受力也很低,租价偏下。小户型写字楼没有投资价值。

写字楼市场真正有价值的,是 500 平米以上,乃至 2000 平米的大型整层物业。针对 50~200 人的中型公司,或地区总部。一家 20 人的小公司,可能只做 2000 万生意。而一家 200 人的中型公司,能做 20 个亿!
中大型的企业客户,不但信誉可靠,租金稳定长期。而且人均产值高,租金承受力强,企业形像佳。大户型写字楼才有投资价值。
写字楼市场,大就是美。
 
3)住宅市场 --- 合适最好
对于住宅市场,既不用一味求大,也不刻意求小。按照各人需要,适中最好。
住宅最终还是要给人住的。自己住的房子,不必在乎别人评价。而以本人舒心,满意,合适为佳。在一个自住型为主的市场里,“自己最喜欢的房子”就是最好的房子。
每一个人情况不同。一般而言,小白领以二房三房为主。家里有老人,可以适当买大一点。不喜交际,少朋友,可以买小一点,削减客卧取消客卫。
提前量不必太大,一般留足五年至七年即可。虽然五年后可能会添丁加一个宝宝,宝宝会长大。但我们换房子的速度,也往往比想像更快。
 
4)酒店式公寓 --- 明暗未知
最后一个特例,讲一讲酒店式公寓。这是一个新兴的商业品种,介于住宅和写字楼之间,可谓铝材。
酒店式公寓是一个非常新的事物,到现在还没有接受过完整的商业考验。比较令人担心的,是他的销售模式。
目前的酒店式公寓,一般采取“售后包租”模式。开发商拆分出售后,

承诺整体回租包租。时间 2~3 年,回报 7~8%。某些特慷慨的发展商,还会给予每年 21 天免费入住,类似分时渡假。
和一般舆论媒体分析的不同,酒店式公寓真正的风险,不在于开发商本人的诚信度。“开发商携款潜逃”之类的风险,微乎其微,从未发生。同样道理,开发商按时支付的信誉,也完美无缺。几年前投资酒店式公寓的朋友们,都已经拿到了丰厚回报。
酒店式公寓真正的风险,在于他的“实际价值”。
好比一套公寓,包租三年,回报 8%,共计 24%。
但你回想一下,这不就等于把公寓打七六折么。而那些动辄高达二万,三万元的高档酒店,打完七六折后,就值这个价钱了么。三年之后,实值这个价么。
酒店式公寓出现的时间不长,到现在我们还难以断言三年后的情形。其收益兴败,只能留给勇敢而又谨慎的投资者们,自己思索了。
(yevon_ou@yahoo.com,2006 年 12 月 14 日晚)
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