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2007.4.8—闲话老公房(上)-水库论坛

BabyG 紧追不舍,我也就说说我的看法。

一)往事
上海楼市各项产品,老公房是最早出风头的。他打破了一项记录,1984~2004,廿年的房子卖¥7000。
记得当时在上海热线 2003,有一个家伙转了一篇文章,“怎样为老公房估价”。
专家说,先扣除若干年的折旧,然后房型落后扣分,功能分区扣分,最后群众心理扣分。得出的结论是:“当时市区房子售 6000 元,则同等地段老公房合理估价应该是 2840 元”。
记得我回了个贴子,不无讽刺地说,“如果市场和理论相差 5%,那可能是市场不够精确。如果市场和理论相差 50%,那一定是理论错了”。
上海的老公房令人震惊,因为他打破了几项记录。其中的第一项,就是他远远不如专家们所说的“合理估价 2840 元”,而是一开始,就卖了¥7000/m单价以上。
要知道,当时上海市政府的划分,3000 元以下算低价房,7000 元以上算高价房。而内环卢湾区的房子,如复兴佳苑,黄埔新苑,也不过 6000 元。
2003 年的楼市,外地一线城市,哪怕广州深圳,顶级豪宅也不过七八千的样子。“万元豪宅”已经是一杆标杆。哪怕是在上海,开盘价在¥10000 元以上的,也可以数得出来。他们现在基本上都卖三万。
显然,2003 年时的老公房,无论租金售价,相对是没有投资价值的。
尤其是对于一些并没有“资金总额”限制的人,与其买 7000*43m= 30w的老公房。还不如买 7000*120=84w 的次新房。无论是闵行普陀闸北,中远二湾城万里城名都新城,四年后都远远跑赢老公房。
 
二)卖点

站在2007的肩膀上,回过头来看历史,我们可以清楚地看到。
2003 年,老公房以一个很快的速度,卖到了¥7000 以上。甚至比一些内环次新房还贵。
但过了二年 2005,等内环新次房卖¥17000 的时候。老公房还仅仅徘徊在 10000 元左右。
又过了二年 2007,等内环枫景豪景思南东曼等楼盘,都已经卖到 25000以上时,老公房还仅仅卖 13000 左右。最好的一些带拆迁概念,也不过15000~16000。
导致老公房跑输大盘的,正谓“成也萧何,败也萧何”。
老公房最初能以飞快的速度上升,因为他“总价低”。因为上海市政府人为地“55 平米限制”。市面上根本没有二三十万总价的房子。
所以老公房因其面积小,单价反而可以卖得很高,甚至比次新房还高。
但随着老公房的价格不断上涨,老公房和“郊区二房”的竞争逐渐加强。以市政府大力推广的“7090”为例,如果在七宝买一套 90 平米房子,单价7000,则总价 63 万。
以此为标的,老公房就面临了巨大的竞争。主要是 40~50 万左右形成了一个“阻力位”。许多外地新进沪的小年青人,可以选择老公房,也可以选择郊区房。
老公房的主要卖点是“低总价”。所以静安枫景静安豪景可以无限上升,而老公房在 2005 年遇到“单价万元”左右,就滞留明显阻力,跑输次新。
另外要提一句的是,因为中央的宏观调控、股市效应。
居民手中的购买力越来越强,而迟迟不购房。从而房价显得便宜。今日市民购买房产,压力已远远小于 2005 年 3 月高峰期。
只有房价贵得无法承受之时,才会去选择很不划算“低总价”的老公房。

当购房压力普遍显得较轻时……对老公房是不利的。
 
三)展望
分析完了前因现状,我们再来看一下未来。
在 2007 一个重要因素,就是“老公房重显活力”
随着静安枫景、静安豪景、中凯城市之光、国际丽都城,一批楼盘逐渐展望到 30000/m 以上。上海的老公房正渐渐显现优势。
像一些朋友所说的,新房的租金回报率已渐渐地降到了 2.5%,而老公房还能维持在 4~5%以上。
当我们拿 6000 元的老公房,和 3000 元的万里城相比。我们可能说,老公房并没有竞争力,还不如买 2003 年的次新房。
但投资市场,从来没有“孰优孰劣”,只有“价格孰优孰劣”。
拿市区 10000 元的老公房,和 15000 元的万里城相比,或许我们就该选择老公房了。
在具体的选择之中,我们要注意到,一个很重要的现像:“老公房内外环相差不大”
次新房市场泾渭分明。内环 3 万,中环 1.5 万,外环 1 万。内外环相差三倍。
而在老公房市场,莘庄水清路报春路,七村八村的房子也要卖¥9000。而静安区的老公房,亦只不过卖 11000。
在老公房市场,内外环的价差微乎其微。甚至只有 1.0~1.2 倍。因为他的主要瓶颈是“45 万元”大关。而真正买老公房的人,已经对楼层朝向位置地段不太在乎。只想要一个家。
所以投资老公房的话,我建议选静安区,他们相对被低估。

(yevon_ou@yahoo.com,2007 年 4 月 8 日晚)
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