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2007.4.9—闲话老公房(下)-欧神文集

闲话老公房(下)—- 老公房的隐忧
55 平米线,农民进城,贷款限制,是老公房的三大隐忧。
 
一)55 平米线
空军通常嗓子很大,但他们并没有什么学识。所以他们总是猜错。
真正影响市场至深的政策,都是在无声无息之间宣布的。政策的深远意义,也只有有心人才能发现。
论上海房地产市场,“55 平米线”是一道绕不过去的,决定性的政策。
2001 年,当上海房地产刚刚开始启动时。市府的政治精英们,不动声色的公布了一条规划政策:“新建成套住宅,不得小于 55 平米”。
 
他是如此低调,以至于没上报纸。而今天自吹自擂,自封自宣的“房地产专家”们,谢易郎蔡,没一个说到了他的重点。
“55 平米线”的主要作用,就是直接催高了老公房的价格。
众所周知,品质环境设施,老公房一无是处。而 2001~2003 的老公房狂涨狂潮,主要是因为“总价低”,小面积住宅稀缺所致。
小面积稀缺并不是必然的事,如果市场需要小户型,就兴建小户型好了。为什么会导致几十年老公房,买得比卢湾豪宅还贵?
其主要原因,就是行政干预。就是市政府规定的“新建成套住宅,不得小于 55 平米”
有心人如果仔细翻阅一下 2001~2007 的历史,就会发现,在这段时段之

内,没有任何小户型供应。偶尔有少量小单元冒出,也一定是打着“酒店式公寓”“商务楼公寓”之类的招牌。遵循商铺税费。
而老公房的主流面积,在 35~40 平米之间。这就给了他们一个“天然”垄断机会。使得老公房没有任何竞争对手。后续供应为零。“55 平米线”的人为行政,造成了老公房价格飞涨。
现在,让我们分析一下,老公房背后的政治博奕,利益团体的政治力量吧。
55 平米线的最大受益者,是老工人。
当 2001 年时,市区内的老公房,几乎全部捏在“上海本地人”手中。他们绝大部分的业主,是老工人,老下岗。经过了几十年辛苦工作,在福利房改之际,花一二万元买下了自己的住宅。
通过“55 平米线”的行政干预,人为地托高了这一部分房产的价格。使当年 1~2 万买的房子,现在基本上都能以 20~30 万出手。相当于政府送他们的一笔福利。
“55 平米线”的最大受害人,是外地人。
外地人,无论外地打工人,还是外地大学生。旧区内的一套老公房,通常是他们来上海的第一个落脚点。55 平米线政府一手把老公房炒高,就使得他们落户成本极高。相当于缴了一笔“户口税”。
上海其实是最仁慈的城市,政府挖空心思 55 平米线,一手为老工人、老阿姨,炒高补贴了二三十万。代表了高超的执政水平,政府精英确实高人一筹。
是最最最照顾工人、农民的“爱民如子好书记”。上届政府在民间广受拥护,怀念,也就不难理喻了。
上海的本地人其实是不苦的,住棚户的政府可以负责拆迁,动辄拿几百

万。老公房则政府把价钱炒高,2002~2003 换房之际,一套老公房基本都可以换回半套新房有余,这些人现在也有上百万身家。
在任何一个团体,任何一个社会,政府永远是帮“本地人”的,这次也不会例外。
最后,应当指出的是,“55 平米线”是上海特有的一条特殊政策。天津房产,不在此例。
 
一)55 平米的隐忧
说完了 55 平米的由来,这条政策的走向,也就不难理解了。
55 平米并不是天然之事,无论从建筑、环保、安全的角度讲。限制“新建住宅 55 平米”毫无理由,亦毫无意义。
从长远看,这样的政策会加大低收入人群的租金费用,限制移民大学生进入,对城市的长远竞争力不利。
从长远看,“55 平米线”政策应该废除的。但问题是,什么时候?
答案很简单,从他出生的那一天就注定了。
2001~2003 年时候,市区绝绝大多数老公房,都掌握在“上海本地人”手中,他们的成分大都是老工人,老阿姨。
经过了几年的频繁交易,本地人大量套现。老阿姨卖了旧房换新房。今日之老公房,30%甚至更大比例,已经在外地人手中了。
这样的趋势,还将维持几年。但什么时候会逆转呢。
对,就当老公房房源,70~80%是掌握在外地人手中之时。市政府会“突然”宣布,取消 55 平米限制。
到那个时候,政策允许就会有大量中小房型上市。美其名曰建设中低适用房。他们的造价和今日房价差不多,但崭新。在他们的挤压之下,老公房

的价格,就会降到今日房价之 2:1,而不是现行的 1:1。
无论售价,或者租金。
“55 平米线”是悬在老公房头上的达摩克利斯之剑。但我们是否就不买老公房了?
也不是的。我们没理由为了未来“或许有”的 20%利空,而放弃今日 50%之赢利。
就像傻空们大喊物业税。难道我们为了八字没一撇,未来看不见“或许有”0.8%税收,就要把房子今天降价 20%卖么?
 
二)农民进城
影响老公房的第二个隐忧,是农民进城。
 
讲述这个问题,我们首先要回顾一下,2003 年沙士之后,香港房地产复苏,走的是什么道路。
时至 2007,香港房地产,已完全恢复顶峰元气。今日之价格,豪宅约为九七的 160%,高档 100%,低档 60%。
这里就引述了一个很趣味问题:为什么会这样?
理解 2003 香港楼市复苏,就要知道他背后的原动力。本次香港复苏的主流军,主要是—换楼客。
中国对于房地产的研究,还处于非常初级的阶段。以至对市场动力研究不明。就大体而言,购楼者可分为二个类别:“初次购房者”和“换楼客”
在香港任何一个楼盘统计,都是严格地按照二者比例,然后再制订销售策略。而不像内地愚蠢地划分什么“投资”“投机”。

换楼客的市场轨迹,和“初次购楼者”有很大不同。其主要特征,就是对三房购买欲强,对二房购买欲不强。对市区购买欲强,对郊区购买欲不强。对宽敞购买欲强,对紧凑购买欲不强。
香港现有 240 万套房子,却只有 223 个家庭。从理论上讲,香港房屋已经大大过剩,不应该出现涨价紧张情况。
而事实上,香港高档住宅动力强劲,其主要购买群,就是“换楼客”。
换楼者将自己位于元朗,粉嶺的远郊房产售出。改为购买南区,清水湾的豪宅。将二房抛出,改为购入三房。他们的行为,使得郊区房价受压,市区房价受升,二者差距拉大。使得二房受压,三房涨价,这和今日上海完全不同。
“换楼”的结果,是使豪宅涨幅大量跑赢大市。而破蔽旧宅,大幅跑输大市。
天涯很多人都在问。父母传下二套房子,个人再有一套。等自己到孙子辈时,每一个孙子都有六套房子。房子凭什么再涨?
房子还是可以再涨的。只不过涨的是豪宅。你可能有六套房子,但高档的还是少的。你会把老公房郊区房全都抛掉,然后住一品豪宅。
人类的生活水平总是往上走的,物质欲望也永无止境。在一个静态的社会中,老公房的消费群会越来越少。
原老公房的人群,会渴望住进新房中去。住完了新房,会渴望住进内环去。住进了内环,会渴望住进内环豪宅去。从这一个角度讲,一个静态的社会中,次新房是远远跑赢老公房的。
因为三十年后,你不是讨论租金多少的问题。而是根本没有人租老公房。
老公房唯一的指望,我们的社会是动态的!

我们的社会是动态的,韭菜割完了一茬又一茬。这道理一定要牢牢记住。老公房唯一的希望,就是农民进城。
如前所述,人的欲望永无止境,物质生活需求总越走越高。
但金字塔底层消失了以后,还有新的底层补充进来。
农民进城,如果新的农民能维持此速度进城的话,老公房的租金就能够维持。如果农民速度加快的话,老公房就能跑赢次新房。
排外,政治孤立,人口趋势,是老公房面临的主要风险。
 
三)贷款限制
老公房面临的第三个问题,是贷款限制。
香港人很少买老公房,而宁愿买三万元一平米的国际丽都城,为什么?
因为对香港人来说,回报并不是唯一的。他们的人力资源一样很贵。每小时赚几万元。
让香港人抽出宝贵的渡假时间,而来打理维修老公房,和下三滥租客扯皮,他们是没有这个精力的。而对于空闲上海本地人来说,则没有这个烦恼。
这个例子说明,在金钱之外,还有很多“特殊因素”也是会起作用的。
头寸是一门大学问。20 万,200 万,2000 万,理财方案完全不同。
对于老公房来说,政策风险极头痛的一个问题:政府不允许贷款。
真是没有道理,不知道央行哪一个笨伯拍脑袋的想法。个人只鼓励一套贷款,二套就要质问,三套就要限制了。
而众所周知,贷款,对于投资,是房地产领域极极其重要的一个核心领域。
当只能贷一套款的情况下,我们不能购买老公房。
(yevon_ou@yahoo.com,2007 年 4 月 9 日夜)
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