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2008.5.23--地震,房贷保险的前世今生-水库论坛

说起“房贷保险”,其中的故事可谓源远流长,非一般楼市老人所能知晓。
 
1)费率争执
房贷保险,大致出现于 2002 年中,到 2006 年被完全废止。是民权斗争的一大进步,当中的利益争执,到今天却很多被遗忘了。
2002 年的房贷争执,大致集中在三个地方:受益人,逐年递减,土地价值。
首先是受益人。各位手中仍有“房贷保险”的同事,不妨拿出来仔细看一下,上面写得清清楚楚:“房贷保险的首位受益人,是银行”。
这在 2002 年引起了轩然大波。消费者纷纷口诛笔伐,指责这一霸王条款。
因为投保的是消费者,可受益的却是银行!明明是我自己掏钱,却变成

银行来享福。天下还有比这更强盗的公司么:-@。这是 2002 消协强烈反对银行保险的主要原因。
2002 保单的另一设计不合理,是保额均一。
好比我贷款 50 万元,第一年就有 50 万元的财产保险,第二年还是 50万元,第三年还是 50 万元……
当时就有消费者提出来了,说你这个保单设计不合理。我“房贷”是年年还的。第一年 50 万元,第二年 45 万元,第三年 40 万元……
所以后来设计的保单,就是“逐年递减”的。保障金额每年减少。这项斗争,为消费者节约了近-50%的保费。
2002 年保单的第三项民权斗争内容,是土地价值。
土价占总房屋的 50%~70%不等。房屋是有可能涅灭的。但土地永不消失。哪怕遇见地震,山川改道,土地还是土地,依然有重建价值。
当时就有消费者提出来,“地价”是永不损失的。所以应该在保单中扣除。
好比地价占 50%,我一个按揭七成的案子,其实保险公司只需要保额 20%。而且随着我还款还了几年,保额更下降到 15%,10%,5%………
 
2)房贷保险的最终消失
房贷保险至 2005 年成为“非强制”性的,并在 2006 年最终消失。
其中的原因,恰恰为上文的第三条:土地价格不断上升。
在前文所举的例子,地价占了总房价的 50%,而且还不断上升。这时哪怕最最大的七成按揭客户,也不过需承担 20%的保额。
而随着土地每一年都在升值,房贷每一年都在减少。最多二三年间, 房贷保险”就变得毫无意义。

所以银行算了一笔帐,认为自己的利益已被充分保护,银行的成数无忧。而客户如想保护自己首期,大可以再去买商业保险。
这就是“非强制性”的了。
3)地震对上海楼市是一个利好
前一阵子和一个朋友开玩笑,说地震对上海楼市是一个利好。后来想想,这个例子举得不当,应该改为,陈水 bian 飞弹,对上海楼市是一个利好。
因为很多 vvdr 不明白,很多农村来的土凤凰不明白,城市不同,资源要素是很大不同的。
好比陕西内地一个乡村,一套房子卖 2500 元/m。其中很可能 2000 元是建筑成本,500 元才是地价。
对很多内地狭隘地区,“房地产”建筑成本,占了绝对大头。
对这些地区,房子如果损毁了,就意味着价值的绝大部分都没有了。包括我们常常看到某类报道:“建成十年新楼就要拆毁,浪费无数”“建成十五年新楼就要拆毁,令人心痛”。
这是愚昧的想法,是无知、狭隘、闭塞的土包子视线。
城市不同,资源要素不同。
像北京、上海这样的城市,一幢房子 30000 元/m,很有可能其中 28000元/m 是地价,而仅有 2000 元/m 才是建筑成本。
在北京上海这样的大城市中,地价占了绝对大头,相对来说,建筑成本却是非常小可以忽略的。
对于上海的旧房子来说,如果一枚飞弹,不幸把你房子炸了,那真是大大的利好。
因为 30000 元/m 的房价,你损失的,仅仅是 2000 元/m 土建成本。只要掏上二十万元,就能把房子翻新,廿年的老房子变成新设计新房型的新居。

至少可以升值到 50000。
近期有很多人提出,汶川地震之后,要抛弃掉房贷,宁愿做“违约人”,也死活赖帐不还钱了。
撇开良心道德上的说法不提,这事在汶川,大约有 50%几率是对的,而在北京上海,则是 100%错的。
因为房子没了,地还在。
在汶川,地价大约占总价值的 30%。要看你剩余贷款成数,如果大于三成,“抛债”才是划算的。(撇开良心道德因素)
而在北京上海,地价一般占到总价值 80%以上。 抛债”任何时候都不划算的。
(yevon_ou@yahoo.com,2008 年 5 月 23 日)
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