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2008.10.31--风助火势,老公房借势远航-欧神文集

10 月 31 日,上海市政府发布规定,调整普通住房标准。其中,抛弃了以往的内/中/外环单价标准。改为以总价标准。
现行的标准是,普通住房面积不超过 140 平米,同时:

1)内环总价不超过 245 万。
2)内外环间总价不超过 140 万。
3)外环外总价不超过 98 万。
新的普通住房标准,对上海楼市会造成怎么样的影响。机会与挑战在哪,板块胜者是谁呢。
我们的回答是:老公房!
 
1)政策有利老公房
新的普通住房标准,对大户型极其不利,而对小户型有利。
比如说,在新的标准下,一套 110 平米左右的次新房,其合规单价只有¥22000/m。对大多数内环房产,一二年内就会被重新关入“非普通”牢笼。
而一套 50 平米的老公房呢,按照目前非常不合理的“普通住房”标准,他的房价理论上限,是 50000 元/m!
也就是说,老公房的上升空间,已经完全被打开了。他不仅可以在房东手中,肆无忌惮地涨价。涨到 20000~30000/m。而且,还可以留下足够的空间,给下一手买家。使得层层转手,他一直是最优惠房产。
现在的政策,对老公房真是优惠之极。其一,他是普通住房。又是 90平米以下,交易契税只有 1%。
第二、交易时限 2 年。
第三,贷款首付可以 20%(第二次购房 30%)。利率可以下浮。
在眼下的政策中,老公房每隔二年,即可以以涨价换手,交易成本不过1~2%。真是优惠之极。哪怕上海楼市政策最最宽松的 2002 年,总成本 0.75%,也相差不多了。


2)市场有利老公房
除了政策面的二大因素:1)90 平米以下,2)普通住房,老公房全都满足之外。就市场的本身,也是对老公房非常有利,非常利好的。
当前市场之中,最重要的二大主流,1)换楼客,2)梯级消费。目前其实已被桎梏了。
在 2005 年初起宏观调控之时,曾有房地产专家,写了一篇《谁来购买300 万豪宅》。文中的结论是,300 万对于工薪阶层,还是一个非常大的数字。
但在实际市场中,购买 300 万房子之人,可能先抛掉一套 200 万的房子,贷款 100 万。对于都市夫妻小白领来说,100 万贷款也不是非常遥远吃力之事。
购买小夫妻 200 万房子的人,可能先抛掉一套 100 万的房子,再贷款 100万元。同样道理,他们也并不十分吃力。
外地来的小白领,很可能先从郊区老公房开始,晚后慢慢换到二房、三房、中环、内环。任何人都不可能一下子购买 300 万的豪宅。但他们有能力从破、中、好、一步一步换级而来。上海拆迁户本地人,可以更快一点。
毫无疑问,目前这一“梯次换房”的民生,已经被愚蠢的“宏观调控”打断了。不合理的财税政策,迄今未见任何改进迹像。
包括这一次“十四条”的新政,仍然把注意力放在“廉租户保障”之上,而对房屋的商品属性视而不见。对商品房的商业主流,视而未见。税费毫无丝毫调低!
就目前换房市场主流,其实最典型的,是“夫妻双方 30 岁,房贷已接近还完,手里还剩 30~50 万现金”。
这样的一批人,他们需要的是改善性住宅。目前已经没有了房贷压力,而要进一步改善生活。

一般而言,他们的诉求是“抛出一套中环附近二房 180 万左右,买入内环三房 350 万”。
但目前市道,他们换房计划无法完成。因为宏观调控,交易成本大到市场完全无法接受的地步。接近 10%。交易量迅速地萎缩到原先 20%。
在这种情况下,小白领无法也不舍得,将手中的中环二房抛出。所以也不能买入 350 万三房。
僵持连续几年,工资不断累积。这个群体,数量已积蓄到了非常大的数字。
在目前这种情况,这批“30 岁无贷”人士,最容易的选择是什么。
当然是买入老公房。
因为二三年淡交易积累,他们手中普遍积累了 30~50 万现金。没有梯次消费,买三房不易,买老公房却是绰绰有余。
同时,国际市场不太平,偏于谨慎的投资者,可能更愿意减少房产头寸,小赌怡情,更倾向 50~80 万的老公房。进可攻,退可守。
最后,老公房本身有投资属性,其 5%的房租偏高,流动性好,无空置,也加剧了他的魅力。
综上,从市场基本面而言,因为“楼市调控”对次新房市场的梯次换房,并没有放开。所以人们可能会买一些小型项目投资。
老公房将是最好的赢家。
3)财务结构有利老公房
天时地利人和,对老公房而言,另一个好处是财务结构,已经非常地有利于老公房了。
以前银行对 40 万元以下的贷款不感兴趣,成数提高之后,有利放贷。

公积金又是一个利好。
深入一点。举例来说,以前你要 Mark Up 十万元,你需付出 3000 元的契税,但仅多贷 60000 元贷款。举贷成本 5%。
现在 Mark up 十万元,你只要付出 1000 元的契税,却可以多获得 70000的贷款。成本仅 1.4%。
更夸张一点说,由于老公房本身的房租收益非常高,近 5%。而贷款利率又降了,目前仅 5.04%。相当可以说,操作得法的话,久违已见的“以租养房”又可以回来了。
4)结语政府对“中小房型”的催谷,可谓不遗余力。从最初的“55 平米线”,不允许新建中小住宅,直接催高了老公房房价。并使得几十年的工人新村老房子,卖得和新房一样贵。
这一次新政出来以后,又定向利好老公房。按初步估计,退税+利率+流通性增强,可以使得老公房上涨 20%左右。
稍晚半年一年之后,老公房很可能爆发出一轮强势行情。几股力量累加,老公房可能涨得非常热手。甚至我们不敢想像的,老公房率先攀上 20000,25000,30000/m!
我们唯一的问题是,政府极力催谷工人新村,一手培养起的“老公房泡沫”。老公房卖 3w,对百姓又有什么好。
(yevon_ou@yahoo.com,2008 年 10 月 31 日晚)
 
 
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