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2005.9.23--孤独的思想,我来救救你吧-欧神文集

孤独的思想,看你在天涯网上被人围剿。俺敬你是条汉子,来帮你说几句话。
说来说去,都是为了“加息加税”和房价的关系。
你的观点是对的,但你的阐述是错的。绕来绕去,最终把问题越解释越糊涂。简单点来说,加息加税是种“退一进三”的玩意。
好比以加息为例,加息 1%,会使 10 年期按揭还款,由 106.26,上升至111.22/月/万元。涨了 5 块钱,半成多一点。
这是什么一个概念呢?好比本来徐家汇有一套房子,每月出租可以由4000 元,综合各种其他投资工具,如国债,股票,储蓄等等,最后给该房子,得出的合理估值为人民币 100 万元。
如果发生了加息,该房子的合理估值是多少呢?大约是 96.87 万元,原理如下:
1)利率 5.04%,首付 30 万,贷款 70.00 万,月还款 7438 元。
2)利率 6.04%,首付 30 万,贷款 66.87 万,月还款 7438 元。
可见,在加息一个百分点后,如果用 96.87 万元购买该处房屋。则首付30 万,月供 7438 元,均没有任何改变。对于购房者来说,没有任何不同,甚至没有任何感觉。
只要能用 96.87 万元买到该套房屋,也可以收 4000 元的租,价格是站得住的。
所以加息对于房地产来说,是完全可以定量计算的,加息一个百分点,房价只要相应下跌约 3.13%就可以了,完全没有必要崩溃。也完全没有可能崩溃。

当然,俺这是从买楼“价值”来说的。和市场心理没有关系,如果你一定要说心理分析,炒消息,炒概念,炒作和投机分析,那就没底的了。俺说的只是“价值”,不是心理学家。
但关键问题是,加息后,房价可能并下跌不到 96.87 万元,甚至很有可能在 99 万、98 万元时就止跌了。因为 96.87 是“完全止跌点”,在这一个点,购买力和加息前完全一模一样。
但现实社会中,卖方总是会有弹性的,压力是买卖双方共同分摊的,或三七,或四六,但永远都不会是零。
在这个情况下,对于老百姓来说就吃亏了。好比房价下跌到 98 万元,但利息却上升到 111.22/月/万元,这时候,老百姓每月的月供,就得要 7563元/月。
这就是我说的“退一进三”,加息会使房价“退一”,但加息和降价的总效果,会使得总效果“进三”。就好像 98% * 105% = 103%,反而比 100%大了。
学 IT 的人,都知道有一个 TCO,“总体拥有成本”的概念。IBM 整天在电脑报上做广告,说 IBM 虽然机器贵,但以后的养护成本便宜,TCO 还是低的,所以大家应该去买 IBM 电脑。哈哈哈,俺讨厌 IBM,但逻辑原理是通懂的。
我们不喜欢加息,加息会使房价下跌 98%,孤独的思想必须承认这一点,死咬不放是不应该的。
加息的真正恶果,是“退一进三”,即房价下跌的程度,不足以抵消利率月供增加的部分。好比 98% * 105% = 103%。最终反而使总体拥有成本上升了。
要加息对老百姓有利,除非老百姓是都“现金付款”的,至少也得要绝

大部分的现金付款。然后让俺再合计合计,推算一个公式,大概老百姓的平均按揭水平要多低,这笔帐才算得过来。孤独和网友的辩论,完全偏离了主题。
加税的原理与此类似,不过加税是用“进一退三,摧毁价值”的方式。好比股市中提高印花税,其实是降低了股票流动性,增加流动性风险。摧毁了股票的内在价值,从而使股价下跌。这也绝对不是我们想要的下跌。只不过今天有点累了,这一段明天再写吧。
欧成效,人称“欧神”,笔名yevon_ou。原水库论坛创始人,房产投资实战派,中国最成功的个人楼市投资者。中国楼市黄金十年的见证者和获益者。 数十年来的楼市投资他从未失手,精妙的操作技巧和丰富的实战经验,是房产投资界当之无愧的大神。独创水库科技树,是无数房产投资者的启蒙导师;他凭精细入微的独到观察,淳朴精炼的古典经济学视角,刻画出了中国的楼市与财富逻辑,开创楼市科学,使无数读者脑洞大开,重塑三观,实现财务自由。
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