水库论坛网 2019-03-30 14:23 热度:

水库论坛问答精选0330【商铺的未来世界】


提问: 欧大,地标杭州,翠苑5⃣️区,市中心,地铁站200米,面积71方,建于1997年,共七层,位于5层,两室一厅一卫,市场价在250一270左右,目前,转让价款230万,无须垫资,过户后付款,条件是:房东设置回购期,一年内有权回购,回购期内,月利率1.5%,租金归原房东。如果不回购的话,这个房子就卖给我了,租金归我。回购期间,两次过户费用全部由对方支付,你觉得值吗?主要考虑因素,杭州的房价在未来的趋势,以及资金回报率。买来上述房子后,可抵180一200万,月利率0.65%,月租金4000元,欧大,您有更好的操作建议否,谢谢

回答:回报上限18%的单子,我没什么兴趣。 人家要回购,你还搞什么抵押。 天下单子那么多,何必纠缠这些破事。

提问: “大华附近有铁路阻隔,因此短短南北,就是二个世界”1、铁路南边,基本建设完成,但相对老旧,未来空间不大吗?2、铁路北面,目前基本确立大场机场拆迁,空地多,会造成新区效应,涨幅领跑,但毕竟南边部分在中环内,且离市区很近,长远来看(10年),还是会强于铁路北面吧?
回答:大场几乎没什么可能再搞一个CBD. 最多也就像新江湾一样,生态居住区。 大华万里,无药可救。 拆迁户贫民窟,人口底色摆在那里。

提问: 欧,你预计今年内国内有没可能降息?
回答:应该不会。没提上日程。

提问: 欧大,为什么机场餐饮的品质普遍好于高铁站呢?高铁站为什么不能做的像机场一样?现在感觉高铁站餐饮店还很粗糙。
回答:坐飞机和坐火车,人口档次不一样。 商务舱伙食还要好呢。

提问: 殴大,最近重庆,沈阳土拍很火,现在还能预售吗?一般地拍下来,多久之后会销售呢?谢谢!
回答:一般18个月。

提问: 欧大,渔村南山区,怎样的?算老破大?多大才算大?
回答:塔楼,四房

提问: OD,刚跟别人聊天,说到我们四五线小城市品牌海澜之家,一个人做代理,五年前投资200w当保证金,五年下来赚了1kw,只承担房租,不承担人工工资,销售这块自己说了算。。海澜之家为什么品牌做的好呀,优势在哪
回答:异军崛起,目前是全国NO.1 重新包装品牌后,获得了新生。 不长久的,三年河东。

提问: OD,这个提问没懂,土地供应少不应该是房价上涨吗?

回答:对啊,就是为了房价上涨。 难道你认为“调控”是降低房价的,你SB么。

提问: 欧大,和老公LH,也不能所有房子都在我名下,如何控制风险?
回答:叠抵押证。

提问: 神,听你的意见,明天下定雅居乐顶楼,除了现金大法,还有其他需要注意的吗
回答:你问KFS买楼。现金大法又没用的。 《拖延流》有效。

提问: 哥哥,今天朋友来推荐,我要不要买个保诚什么的,名下目前无任何保险,又辞职了,感觉应该买个险?谢谢
回答:美容险么

提问: 欧大,零售行业线下渠道会不会有一天份额被线上取代
回答:《商铺的未来世界》 一切都是流量入口。

提问: 欧神,你之前说上海要逐步置换,又说上海是不死鸟终有复活之日,这两处矛不矛盾啊,应该怎么理解?
回答:不矛盾,别人涨得更好。

提问: 欧大,混圈子是不是伪科学?
回答:有一定作用, 自身实力✘倍乘器

提问: 欧神,今年清华经管金融硕士初试419,线396,初试排名14,招收51,最后复试被刷。数学和专业课金融431也都是排前十。考研真的这么无力吗?
回答:我微博有一篇“为什么我笔试高分,面试却被筛掉了”

提问: 大,如果今年沈阳翻倍了,你的粉丝又会多很多吧?星球可以再开一年?哈哈
回答:希望大涨吧

提问: 欧大安,办理贷款时候银行指定的评估公司是否可以选择几家或是自己另外找?之前遇到某银行指定了评估公司收费巨高,遇到这种情况该如何处理?谢谢
回答:银行有三家合作评估公司,每次任选一家,信贷员都不能控制是哪家。 如果觉得费用太贵,唯一的选择是换银行。
每个银行都有几家白名单的评估公司,必须在这个白名单里面选。每次贷款审批的时候又会在这几家公司里面再选两家或者三家,挑选评估价最低的一家,或者由信贷员任选一家。 无论怎么样说,不可能跳出银行白名单的评估公司。

提问: 欧大好,重庆这次土拍中央公园,都是容积率1.5的低密度小区,本身定位应该贵些所以才出了地王价吧,感觉其实折算过来地价不算涨很多?
回答:感觉容积率差一倍,单价差20%

提问: 欧神,我的第一单搞砸了,望您批评指导~

回答:新手第一单就搞药单,你心也够大的。 以为药单可以依靠贝壳这种垃圾,你见过靠别人发财的呢。 药单劳心劳力,贝壳的逻辑十分简单: 1) 容易做到他就帮你做,顺便收高额服务费 2) 有一点点风险,他就不帮你做。管你屁事。 流程完全不能依赖贝壳,得亲力亲为啊。 押着房东去交易中心,当场解押当场交易。 新手能找到的笋,不是笋。 继续看房200套吧。 24K纯SB 习惯损失

提问: 请问欧老师,五亩一个地块的公摊大约是多少?
回答:没有公摊。

提问: 实得210平的顶层复式,5房2厅4位2阳台2露台,自住,娃多。本来想克勤克俭,但发现10年前装修的电线不好,木料遭白蚁。所以只能打掉重装,预算26万硬装,北欧简约风格。打拆后发现顶层藏有55平的阁楼,尖顶,1.2米以上高度算有35平米。问:1. 这个阁楼是否值得以增预算加建? 2. 如果加建,选项A是水泥钢筋后铺复合木地板,成本6.6万,如图。3. 加建选项B轻钢龙骨模板加地毯,成本5万。4. 阁楼功能除了儿童玩乐室加储藏室,还能做什么?5.  阁楼原有一个侧天窗,可以在露台内开多一个对流。考虑广东夏天炎热,如果再加7000元给所有的顶加铺硅钙板增强隔热,是否必要?多谢指导

回答:值得 轻钢龙骨 我自己做了一个榻榻米,电脑游戏房。 必需拖一个空调子机,隔热做不做随意。

提问: 欧大,成长的极速是当失败的代价是离死亡最近的那一刻对吗?
回答:没必要追求这种境界。 尽管是对的。

提问: 魅力无限的欧神你好,经朋友引荐一个领导,此领导回话说让去他办公室面见,他掌握着人事调整,听说此人爱出风头(喜欢群众给他鼓掌),其他不了解,第一次去他办公室带什么礼物好?还是啥也不送好?
回答:普通礼物,礼物是小事。 预先打听领导的得意事迹,做个捧哏。

提问: 长沙滨江8500的毛坯和12000的精装,相距8分钟路程,8500那个物业管理口碑不好,12000精装那个离地铁不远,是否该选低价?忽略物业服务?
回答:低价,+50%很多了。

提问: 欧神,渔村现在有两个车牌,打算以后要三四个孩子,长远看需要再买多少块车牌,才比较够用吗
回答:长远看,20年后不存在车牌。 例如全自动驾驶,全部租赁。

提问: 欧大,最近悟到一点东西,来请教您一下,生活的本质就是妥协,就是委曲求全,咱们的探索的“道”就是为了更好的学会理解和接受,人只有懂得了理解和接受才会得到真正的勇气,是这样吗?
回答:你想要获得更多,你就要不停地交易。 交易的本质,是舍弃。

提问: 问欧大,CQ北滨路和南滨路核心区域升值空间比较,感觉北滨路要更大!
回答:北滨路一向比南滨路好,只不过价格也好。

提问: 欧大,坐标沈阳。A:中海阿尔卑斯(13年房子),8楼(共34层),两室双阳户型,挡光2小时,88平,72万(无税)。B:中海城学府(2015年),一楼(共33层),两室南北户型,85平带60平花园(已圈护栏),阶段性挡光,80万(包税)。有笋吗,选哪个好?
回答:B 一楼带院子属于鬼牌,很难判断,需要现场看楼。

提问: 殴大,以自住目的买的2000年老破大,是不是很容易出现过几年因为楼龄问题,就不能再抵押的情况,或者抵押产品选择很受限
回答:2000年楼还早着呢,1990都不急。

提问: 欧大好,家里有2套房,计划把房A卖掉,房B按揭截断转抵押经营贷,还掉各信用贷,按揭六成买入房C。方案1. 卖掉房A,买入房C,按揭先做。再抵押房B。这个缺点就是中间垫资会比较高。方案2. 卖掉房A,还掉B的按揭,抵押房B。抵押放款作为首付,按揭买入房C。这个缺点是不是,按揭会批不下来。最优方案是什么?还有夫妻二人,抵押和按揭,是不是一个做抵押,一个做按揭比较好,还是都可以挂一个人头上。
回答:没有最优方案。 缺口金额不大的话,就用信用卡,信用贷过一下桥。 缺口大的话,就抵押再截断,手续做干净。 一般建议挂同一个人名下,先把一个核用残。

提问: 欧大,30层楼以上的住宅水压和气压会不会在用水用气高峰期不足?
回答:现代住宅都不会。 不放心的话,可以加一个增压泵。

提问: 欧神好,小白刚开始学习,今天我刷卡920元,银行说可以分6期。每期还款152元,每期手续费5.52元。我拉了一个IRR,是0.05753。但这其实是6个月的,如果要算12个月的话,应该乘以,也就是0.11506。对吗?

回答:每期0.6% 年化0.6%✘12✘2=14.4%

提问: 欧大,你这么多年经验,是不是一线涨后,基本上都要休息2-3年的周期?那一搬涨个百分之多少,就认为得休息几年了?
回答:上海以前二年一波,每波+35% 武帝上朝后,日子艰难了很多。

提问: 神,p2p行业在充分竞争的情况下,全行业一起死,是因为p2p就不应该存在吗?
回答:no,有什么样的消费者,就有什么样的产品。 消费者为一切负责。 消费者喜欢赌场,就有赌场。

提问: 请教欧大,预计4月底可以办出sz户口,手头有1000w,cq地价1w多,中央公园周围销售说周末提价,我是现在买cq,还是留着5月买sz?前几天cq买了6套了,看着要涨价,心里犹豫要不要不等sz了,未来sz涨幅跟cq涨幅哪个更大?
回答:首房首贷资格,留着做深圳大单。 CQ全款再抵押,可以多买二套。但也不要买中央公园。

提问: 欧大,你说留足18个月资金,这些资金是否包括可动用的卡和xyd?假设目前已经打足,-3现金流,18个月后房价不涨那就没有了截断获得更多现金的可能,那我的理解是后续资金来源是不是就是趁着休息期间,继续撒泼打滚借钱,多核办卡,从而可以继续支撑下去?而之后随着本金不断还入再想办法加按?
回答:包括 正确

提问: 欧大,为什么有的人就是没什么欲望呢?没有赚更多钱的欲望,没有过更好生活的欲望,没有想更瘦的欲望,没有去看更好地方的欲望,空头吹牛倒是不少,最好躺着赚到钱,最好帮他把舞台全弄好然后他上来鼓个掌。T-1本质是什么呢?改变得了他么?

回答:首先,人是分优劣勤勉的。 其次,降低刺激阈值。每一个小努力就有回报,会有帮助。

提问: 欧神好,请问为了买房,有必要把自己的武汉户口换成沈阳的吗?
回答:意义不大,可以先在武汉买。

提问: 欧大,再麻烦你一下,没什么但也不要买中央公园?

回答:中央公园又远又贵,还要洗二年。

提问: 欧大,一楼是底商的二楼折价多少?
回答:还是二楼。

提问: 贵州近两年也有很大的固定资产投资,贵阳是否也适合建仓?
回答:贵阳涨得也不错。
有固投,就有包工头小老板赚到钱。 但CQ,贵阳是同质品。 有了CQ,就不投贵阳了。

提问: 欧大,可否请教一下何为官,何为吏?
回答:一个大学生,一个大专生。

提问: Od,看了你04年《是什么让我们陷入贫穷》分析了通胀,能否针对当下时局,再简要分析预测一下未来人民币汇率走势和通胀通缩情况?谢谢!
回答:上次深圳场讲过了,人民币汇率类似鸡蛋壳。 坚固,凿碎之后一泻千里。 只有通账一个选项。

提问: 感谢殴大点醒,我问了大概五次大华地段的问题:依然耐心解答,放弃舒适区,准备看别的区域了目前世博在看中,但提高到600以上才有的看品质。感觉三林北(中环内)也挺好(空地多,豪宅也有),有符合预算的请问,三林北和世博板块,未来差距会很大吗,还是会逐渐拉平
回答:三林可以看看,有点前途。 小心很多动迁房。

提问: 我是男方,名下一套,我太太名下两套,有必要l个h不?不是新政要出来了吗
回答:没事尽早l。

提问: 欧大,大学毕业七八年了,当时研究生读了半年没意思自己退学了。之后没注意档案的事。后来存档案的机构说时间过了不再接收,一直在家里扔着。现在正常工作,也没感觉档案有啥用。档案自己拿没啥影响吧?另外我想拆开看看,没用扔了也没事吧。
回答:档案制度形同废弃。 但还是建议先到街道咨询一下,再作决定。

提问: 欧哥哥,SY已入4套,准备着手第5套,现阶段子弹已光,本人今年29周岁,全日制专科后函授读了个本科,现工作单位三线城市事业单位,户口现在SY,想问现应该着手准备CQ、CS、或者SZ户口么?身边好多朋友都在各找途径办SZ,该留个钩子么?
回答:没有子弹的话,就办个深圳户口吧。

提问: 感谢欧大,三林慎重看,规避动迁房。静安新城板块(动迁房多)以及金汇、龙柏,是不是也是老旧片多,很难有未来,以及前途不如三林北
回答:静安新城也是拆迁基地,又不便宜,不建议参与。 金汇还可以。 龙柏也比较老化。 关键还是看入货价格。

提问: 欧老师好  最近看了一篇老师的文章,大概说的是不用让孩子去留学去学校上课,把孩子留在身边,如果你是个年赚A8的父亲,父母就是孩子最好的老师,一个年入10w的老师是没办法教你的孩子年入A8的。以您的实力和智慧会不会选择把孩子留在身边自己指导,去学校除了数理化也没啥干货。您觉得这样的教育方式利与弊是什么诶?
回答:我会让孩子在学校混着,至少混一个正规文凭。 真内容,主要是我自己教。

提问: 欧大,精装修,整栋楼均价13641元/平米,顶楼32楼单价12431元/平米,次顶楼单价13209元/平米,选顶楼还是次顶楼?
回答:没忌讳的话,选顶。

提问: 欧大吉祥,婚内夫妻俩在京买了一套,是不无论怎么操作,夫妻俩人都同时失去了在京买首套的资格了?谢谢
回答:房产证去名,lh,还是首房首贷。

提问: 欧大 现在还哪几个银行有超级网银可以用?要怎么开?
回答:基本上都活着, 只不过“被吸”比较限额罢了。

提问: 大大,以前我的公积金贷款一直没上征信。是不是5月份新版征信了,公积金也上征信,然后我就少一个贷票了?
回答:有概率。 公积金联网是另一个大势所趋,但未必是和新版征信同步上线。

提问: 欧大,追问一下,楼梯和电梯同理?

回答:同理

提问: OS,所有的全款房子是不是都可以理解为现金?所以必须抵押再投资才能对抗通胀呢?
回答:房子只能跑平略输通账。 房贷才能致富。

提问: 殴大,咨询下做法人会不会对贷款办理信用卡有影响?
回答:皮包公司法人负分

提问: 欧大,二线城市,楼龄18年,限购,交易量低,买入时1w,现在的评估价是1.8w,那么,现在的策略是1、卖出,所得扣除贷款后,作为首付在一线买入,但估计买出价格不太理想;2、抵押,扣除原贷款后的所得,作为首付在一线买入,但首付金额相对少了很多,3、不动。欧大给点意见,如果有以上皆错的方案四就更好了,谢谢
回答:先抵押,然后挂高了慢慢卖。

提问: 大,实名后连问好问题的人都少了!西港1800亩有多少地是限高的?在哪个方向?土地持有到什么时候再开发会利润最大化?比如哪个节点,像是人口比现在翻了一倍时呀?运是大集团把商业什么的建好以后?个人的长期不开发没人管吧?会不会政策一变说两年内不搞要收回或缴空置税?
回答:没有限高。 早做早收租,晚做品质更好。建议买一块,囤一块。 没人管。 不可能

提问: 大,没票找亲属代持cq的话,给15%费用和全款抵押,不考虑背叛风险的话哪个性价好?回答:如果找的55岁老人但不是爸母,是不是全款更好?
全款抵押好。 非父母都不可信任。

提问: 大,感觉开始卖地后各管家都开始心里长草花大把时间在这上面,本业反而有荒废的小迹象,毕竟卖房贷款钱赚的慢,东南亚的土地永远卖不完呀!
回答:你对西港没概念,你去看二次你也心中长草。

提问: 大,cq按揭是不是也要收费?其它城市有这样的吗?这是顶解呢?
回答:无包装,一般基本没有费用。

提问: 欧大,雅居乐去年10月份并发2套,单价7200,贷票至今落户没有搞定。当时草了一个小合同,没有备案号,最高10%违约金。我手上没有合同,当时签完并没有给我。请问这单怎么解救?开发商那边说拖时间长了,要起诉我。最糟糕情况如何?尽量如何解决,损失最少。谢谢
回答:付一部分钱,表现诚意。 然后哭晕 然后加紧干活。

提问: 欧大,今天证监会秒批核准了摩根大通和野村国际在中国设立证券公司。请问您看好外资券商在中国的发展前景吗?国内大券商的龙头地位依然很难撼动吧?
回答:想想外资银行的下场吧。 婆婆是银监会。

提问: 欧大好,前几年起手的几套房子,以后是不是可以卖了用来在西港的几亩地上经营,回答:结合起来要比纯2n房子跑的快。
西港建议至少一亩。

提问: 欧大说皮包公司法人负分,如果是真实有经营纳税的公司法人呢?
回答:著名企业家加分。

提问: 欧大,广州南沙怎么样,能买吗
回答:太远了,不要。

提问: od融景城景峰4楼144全款1.31,按揭1.35,周围视野差,有一些老的低层楼。一手馨苑1号楼41层1.6,正前楼层36,侧楼层41层,估计看一部分江景
回答:我不要4楼,便宜也是货差。

提问: 大,有个亲戚,在广东三线小城开厂,做侵权产品生产,就是去制造别人的假产品,不过一般不留产品,防止发现证据,这种给查到,犯法吗?家族几个兄弟姐妹一起做,被查了会不会一起抓进去?利润的话,老板一年赚个几十把,这种危险吗?因为都是亲戚,要不要劝其他兄弟姐妹别再那里打工,毕竟他们拿个几千块,好像也犯不着冒险吧
回答:犯法,但罚不重。 只抓领头的。 老板也就赚点苦力钱,伙计抓进去肯定很快放出来。
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    2019-02-14
  • 我们今天不想讨论局势问题,只想纯技术地分析一下,交易成本有多高。 目前的房地产市场,交易成本主要分为三块。直接交易成本+间接交易成本+隐性交易成本。 一)直接交易 成本
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    2019-02-14
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