水库论坛网 2019-04-01 10:24 热度:

十七年十亿:「房神」背影中的淘金传奇

一个传闻中身价高企的社群,一段云遮雾绕的个人投资神话,一篇即将落幕的时代淘金传奇。



欧十亿


千人会场座无虚席,舞台左侧的消防通道上也密密麻麻缀满了人,而在局促的前后排座椅空隙里,还塞着几个席地而睡的孩子。


会场外,十余个神情激动、口中嚷着“准时到为什么不能入场”“我有票,让我进去听”的参会者正被黑衣的酒店保安强硬拦下。


在深圳福田区一家酒店的宴会厅,这场名为“重仓下一个‘深圳’神话”的财富宣讲会吸引了来自全国各地的房产投资客。


欧成效踏着串场短片的音乐尾声走上舞台,背后的LED屏幕上“欧十亿”“水库论坛创始人”“楼市神话”之类的字眼在视频特效的加持下,更显炫目。


不像其他嘉宾那样西服笔挺,这个高个中年男人只着简单的衬衫长裤,浅灰色衬衣上还爬着不少褶皱,他简单环视了一下场内,握着话筒不紧不慢问道:“现场多少人觉得自己能赚到一个亿,请举手?”


语落瞬间,台下马上有数十双手高高举了起来。


“大家都很有信心啊,但是我告诉你们,这个几率是非常微小的。”欧成效摇了摇左手握着的激光笔,身后的屏幕上闪现了两个关键字:格局。


“你们在职场辛苦跪舔上司,最多加1000块钱的工资、评个三好员工,你是永远不可能发财的。那么有人就问,‘老师你是研究房地产的,我们买楼买房子,可不可以爆富赚一个小目标?’大家心里都有期待,想说Yes,但其实这个答案也是No。因为什么?格局!”欧成效在台上补充道。几百部手机被举过头顶,人们争先恐后用影像记录下了此刻。


这是我第四次见到欧成效,这个在房圈被数十万粉丝推崇备至,掌握极高的资金腾挪术,网传仅凭借个人投资便坐享楼市十亿身家的“欧神”。


金钱和房子似乎是欧成效嘴里永远的话题焦点,眼前的热闹图景让我突然想起与他的初次会面,是在北京望京的一家意大利餐厅。


“我25岁就赚到了1000万,你知道1000万是什么概念吗?”握着刀叉的欧成效眼神锐利,却语气和缓。


“唔……不太知道,我没有1000万。”


“十六年前的1000万不是今天的1000万,大多数人拿到这笔钱就马上不上班了,而我,用两年的时间,让它变成了2000万。”


2009年,上海外环房价直逼两万,当年7月,上海电视台首播了电视剧《蜗居》,这部讲述“房奴”和“小三”的都市剧很快火遍全国,引发了社会对高房价问题的广泛关注,而此时,欧成效手中已经握有20套上海房产,他初步估算,自己的账面资产回报已经达到一个亿……






上海往事


欧成效祖籍福建,长于上海,他的房产投资故事也开篇于这座曾经的“远东第一城”,他的财富之路,正是中国楼市的黄金车轮轰隆前行时压出的一道辙印。


1998年7月,国务院印发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,一纸文件废除了延续数十年的福利分房制度,中国住房市场化改革大幕开启,那支将与十数亿中国人未来生活深度纠缠的“房价穿云箭”就此射出。


同年,上海出台了为期五年的“购房退税”政策,鼓励市民入场购房,刺激消费,在当时的上海,外地人购房即可获得“蓝印户口”,经过一段时期便可转为正式户口。


2001年冬,与家人不睦、孤身南下广州发展的欧成效辞职返沪。为了替初恋女友解决500块的定房意向金退款问题,欧成效两赴上海莘庄,又一路看过了莲浦府邸、樱园、好世凤凰苑、地铁明珠苑、众众家园等楼盘……看到最后,退钱的事不了了之,他自己对楼市的兴趣却冒了出来。


“好像就是一头羊突然之间进入了呼伦贝尔大草原,你看到满世界都是草。千万人被大漠阻隔,挣扎在贫瘠的职场,


只有探险者穿越了沙漠,跨越高山、迈过草原,打开了新天地。”“世界500强”快消品公司管培生的经历,催发了欧成效的高敏市场洞察力,复旦大学物理系毕业的教育背景,又让他更习惯多维探知事情本质。综合分析多处信息后,欧成效判断,上海房地产市场蕴含着巨大套利机会——内外环楼盘价格体系混乱,广大居民尚未对商品房的合理价值产生认知。


同时,欧成效发现,这一行高企的入场门槛也阻碍了大多数竞争者,“玩房子的门槛比股票高不是一点点,买一套房子都要几百万,很多人一辈子买一套就非常辛苦了,如果要总结出买房子的手法技巧的话,至少得买个七八套才有一点点经验。那么你说买七八套房子门槛得多高?”


房产投资这片广袤蓝海,正浩瀚磅礴地展露在误入的探险者眼前。


2002年6月,花了三个月时间看盘,24岁的欧成效拿下了自己的第一套房,浦西江景房,成交价5700元/平米,往东,同一纬度线上串着彼时的“上海第一豪宅”——世贸滨江,挂牌价为18500元/平米。


2003年,和初恋女友分手的欧成效,已经习惯于带着安全帽穿梭在各大未竣工的楼盘之间,坐着工地的电梯去看灌浆造房子,他还和执着股市投资的国企高管父亲拍桌大吵五个小时,坚持要将家中所有的闲余资金投入楼市。


2009年,上海外环房价直逼两万,当年7月,上海电视台首播了电视剧《蜗居》,这部讲述“房奴”和“小三”的都市剧很快火遍全国,引发了社会对高房价问题的广泛关注,而此时,欧成效手中已经握有20套上海房产,他初步估算,自己的账面资产回报已经达到一个亿……


如若顺利,故事按照这样的单一轴线发展,十余年后,欧成效最多只能是一个拿着房产证打扑克牌的沪上土豪,真正推动他走至台前登顶封神的,是另一条并行轴线上延伸的剧情——一个房产网红的励志成长故事。




“ 科学尚未普及”


在广州上了几年班后,欧成效有了句名言:真正勤奋的人不上班。他感觉职场只是屌丝游戏,返回上海后便再没去找过工作,四处看盘、找钱买房和在网上写文章构成了他的主要生活。


在电话拨号上网的窄带网络时代,自投身楼市伊始,欧成效就用“yevon_ou”的ID混迹于各大房产论坛,一为搜集楼市情报,二为抒发自己的买房见解。


2000年后,借着美国互联网高科技浪潮的彼岸东风,获得美元风投的安家网在上海诞生,宏观经济环境叠加微观政策因子,上海房价开始起飞,伴随价格曲线上下波动而来的,是一场永远不会停止的“看涨PK看跌”的楼市多空论战。


安家网很快成为了全国首屈一指的房产流量网站,其中的论坛板块发展为房地产关注者的聚集地,也是楼市“多军”和“空军”混战的主战场。


欧成效一开始多在天涯论坛与91facai网发帖,后来渐渐将重心转移到了安家论坛。当时,全国处于房价暴涨前夜,楼市“多军”队伍薄弱,主导市场舆论的是由经济学家、市场媒体和手中无房的散户构成的“唱空”力量。


2003年,清华大学魏杰教授提出了地产寒冬论,称房地产存在泡沫,并判断中国房地产即将雪崩。他甚至放言:“如果楼市不崩盘,我就去跳楼。”


一年后,上海楼市如日中天,曾对亚洲金融危机有精准预测的华尔街投行分析师谢国忠又在2004年10月发文,一篇《有史以来最大的地产泡沫将在近期破裂》在中国各界掀起了滔天巨浪。


就连房地产商万科集团的时任董事长王石也在2009年“一脚踩空”,称房价连续上涨是不可能的。


虽然事实上房价一路上扬,但“楼市即将崩盘”始终是当时市场的主流声音,而安家论坛的版主,也以楼市“空军”为主。


“在当年的安家,楼市多头真不多,我很喜欢论战,虽然可以舌战群儒,但毕竟空方人多啊。眼看独木难支的时候,来了个人,yevon_ou。他的习惯就是来发篇文章就走,来无影去无踪,签名栏很酷‘科学尚未普及’。”“地图”,安家论坛的元老级网友,曾撰文回顾早年的上海房产论坛生态,在他的故事里,“多军”之一的欧成效是个异类。


安家上海老网友“夜雨滂沱”(以下简称夜雨)也记得那段过往:“安家的论坛版主是有一定权限的,可以封帖删帖,当时yevon_ou是被打压得最厉害的,他只要一露头,基本上就给人‘咔嚓’,删删删,因为他上来不跟你多废话,看见什么人,他就送两字套餐,骂人傻逼。”


这段被频繁删帖的日子,是欧成效的灰色记忆,直到今天,说起那段经历,他依旧有些咬牙切齿:“他们把我ID封了,我能不生气嘛!我再怎么也是一个大V。”


“多军”们囤房不少、家境也颇为富裕,但在网上总被骂成筛子,在这样的大环境下,一众人等格外团结,还常在线下聚会交流情报,大家看欧成效苦闷,就帮着出主意,怂恿他独立出安家论坛,自建舆论阵地。


2012年10月,欧成效主导的水库论坛成立,奉行自由主义精神,将不删帖,不封ID的“水库宪章”置顶,还施行首创的民选版主和制衡版主并行制,那句“科学尚未普及”成为了新论坛的宗旨。


水库论坛在启动期就引来了一批“多军”入驻,其中就有乌鸦09、蓝色水库、地图、Liyang_BB、小天天、夜雨滂沱、Chenzq55和陆主席等人,这其中不乏日后身家轻松上亿的房圈大神。


水库论坛就此诞生,这也正是日后全国房圈头部社群——水库生态圈的雏形。





封神


水库论坛建成后,注册用户增长缓慢,并未如欧成效在线下聚会时畅想的那样,一跃成为人气爆棚的一线论坛,只能算是上海房圈的小部分“多军”聚集地。


但这没能影响欧成效在水库发帖的积极性,之前被删帖打压的经历持续刺激着他高频输出新文章,他还把一些水库论坛里其他版主发布的“干货”补充完善,聚合成一个完整的“水库理论体系”。


2016年,在整体货币宽松的环境下“去库存”政策实施,加之年前A股市场表现疲软,游资缺乏出口,春节之后大量热钱涌入房地产行业,全国房价出现爆炸性增长,楼市交易一时间量价齐飞。


北京二手房交易量当年高达27万套,创历史之最,而上海房价则拉出了13个月持续上涨的大阳线,综合涨幅达到38%。


这一轮暴涨将无数人寻求财富增值的目光吸引到了楼市中来,这一次,从BBS时代一直写到微信公众号时代的欧成效抓住了机会,彻底走到了聚光灯下。


2016年11月27日,由著名奥派经济学家牵头成立的人文经济学会在北京举行了首期《创富讲座》,欧成效是主讲嘉宾,进行了一场长达115分钟的个人演讲,其主题是“中产阶级如何保护自己的财富”,水库论坛的公众号之后推送了同名文章,很快成为爆款。


欧成效的曝光率和粉丝量就如同当时的房价一样,开始了疾速增长,早年网友赠予他的“欧神”名号,也真正在全国的房产圈子里传播开来。


这次演讲中,欧成效从“体、用、术”三个层面揭示了水库理论的逻辑,并得出结论,在当前货币超发的通膨环境下,中产阶级基本上无法守住现有财富,更遑论成为富人,逃离绝境的最佳方式不是存钱和炒股,而是追求大杠杆的负债式发展,构建“以房贷为中心的资产组合包”。


实际上,在完整的水库理论中,将买房的步骤分成了两大部分,一部分是从市场营销的角度,解决选房标的问题;另一个重要的部分则是筹资,其核心正是如何持续借到足够的钱。


林娜是一名四川籍“85后”北漂,2016年初加入水库论坛,随后开始学习其中的理论和操作手法,两年后,仅凭自己在家乡成都的一套住宅的抵押款,便将手中的房产扩充到三城五处,为了全款抢购其中一套位于重庆的新盘,身无分文的她在一晚上就筹措到了百余万现金。


“我手上一叠信用卡,又拿着个POS机,晚上11点赶去重庆的飞机,飞机还没起飞的时候就一直在刷,因为信用卡不能够一下子刷出来,容易被风控,所以我在去机场路上刷了一会儿,在候机厅的时候也刷,上飞机前还在刷,对着个Excel表,刷完然后再记一下数字。反正最后就凑好了。”林娜通过12张信用卡套现了七十余万现金,再通过水库论坛里认识的一位从事民间借贷的“张哥”,融来了剩下的四十余万。


利用信用卡套现获取现金的“灰色手法”,只是水库理论中“术”部分的小小一环,在网友整理的《欧神文集》“筑基篇”中,还囊括了零首付购房、贷款精算、资金成本计量、现金流管理和高利贷入门等多种技能的详解。


林娜称自己现在“负债累累”,每月30天,至少有20天在筹钱还不同渠道的贷款,不过她说自己并不属于水库圈子里激进的那一派,带她入水库论坛的老乡,在重庆白手起家,通过各种借贷手法,在四年间将自己的仓位从0推高至2000平米——房圈的老玩家不喜欢用套数来形容自己的房产,更习惯用总面积,甚至还建立了“2000平俱乐部”这样的组织,其中不乏很多“90后”成员。


“他技能很强,能让他的三姑六婆全部都支持他,帮他办信用卡、合作房票,我没那么多家庭助力。”说起这位已成为重庆房圈红人的老乡,林娜语气唏嘘。


“家里不支持你?”我问。


“我爸一直不肯买房,也不想贷款,觉得压力大,他有钱就拿去炒股,能有成都那套房,还得感谢我妈坚持要买。一个家里拖后腿的总是男人。”


“加入水库论坛后,什么感受最深刻?”


“一个是,买房其实很容易,钱真的可以无中生有;另一个是,普通人赚不到钱是有原因的。”林娜答。



买房非下品


哪怕在重庆购置的房产半年后账面价值翻了近一番,林娜还是无法获得来自父亲的全力支持,捣鼓房产在大多数人眼中都是不务正业,就连所谓的“房圈之神”,同样也受困于这种约定俗成的眼光。


2018年1月,在自己40岁生日会的现场,欧成效突然宣布和妻子朱文倩离婚。


这件事引发的舆论风暴刮出了房圈,成了全国大众茶余饭后的谈资。广大群众突然发现,欧成效居然是风投圈大名鼎鼎的“独角兽捕手”朱啸虎的妹夫,后者在两个月前坐进了中国互联网圈的顶级饭局乌镇“东兴局”,在资圈一时风头无二。


在欧成效嘴里,离婚的原因很简单,他认为朱文倩嫁给他不是为了爱情,日常也并未给予他足够的尊重。


一篇“10万+”的自媒体文章《我炒房这么成功,你凭什么不尊重我!》,为这场离婚事件又添了一把火,引发了一场“配与不配”的网络口水战。


文章将朱啸虎也拉进了这场离婚论战,称朱家兄妹是来自书香世家、拥有海外学历、收入极其优渥的投行精英,而欧成效只是一只赌中地产红利但内心脆弱的“野生财务自由仁波切”,离婚的核心原因在于双方阶级诉求的不匹配。


对于这种说法,欧成效嗤之以鼻:“贫穷限制了他们的想象力,这些人对真正的上流社会一无所知。”


欧成效也出生自书香门第,先人爱国教育家欧元怀在1924年创立大夏大学,是如今华师大一附中的前生。欧氏几代都从事教育,是真正意义上的教育世家,家中子弟在古辞、经注方面都有很深造诣。


而2009年和朱文倩结婚前夕,欧成效就称自己的资产已经接近一个亿。


“自媒体小编拿着6000元的月薪,在他们的想象中,文倩的600万年薪,已经是职场的顶峰,是他们崇拜的偶像,而事实是,年薪600万,在每年赚一个亿的人眼中,什么也不是。就像老板和伙计,完全是两个阶层,你能想象这是一个年薪100万的高管,在差遣年薪6万的前台小妹。”在欧成效的价值体系中,自己并不比所谓的职场金领、投行精英低一等。


职业房地产投资人,这是欧成效对自己的定位,在2017年出版的《中产阶级如何保护自己的财富》一书中,他用了全书近五分之一的版面,来全面阐述自己的这份工作,并将这个工种定义为:全中国从事者不超过1000人的最稀缺职业。


但欧成效也在这本书中承认:“职业房地产投资者在过去的年份中赚了很多钱。但几乎所有圈内的朋友,都有不受家里人尊重的痛苦,无论是岳丈、丈母娘,还是配偶或清洁工阿姨。”


“大部分人的思维完全是定式的,他们只要讲楼市就一定是温州炒房团,讲房地产一定是要‘炒’,以为你就是买进卖出,甚至要哄抬市价、炒热楼盘这样去赚钱,其实房产投资是优化市场、降低房价的。”欧成效觉得整个社会对房地产行业和其从业者都存在太多太多误解,房地产投资人应该是“中流砥柱,国之栋梁”。


虽然调侃自己的水库理论是“二流上层武学心法”,但在欧成效心里,它高于市场上的其他理论太多,甚至在个人综合能力提升和潜能激发上也大有作用。


“事实上用水库心法这样去贷款、放大杠杆,比较激进地买房子,是一个非常复杂的工程,从选筹、选地到选板块,再到看房、模拟历史资料价格,还要斗中介、斗商家,解决房屋的破损、装修的裂缝……整个流程走下来的话,就等于是独立完成一个差不多500万的商业项目。”在欧成效看来房地产投资是一门追求极致的美学,讲究的是在100套房产中,用各种缜密指标,挑选出最好的1~2套,这才是能赚到钱的根本。


“可以这样说,如果一个人用水库的方法买过五套房子,他就能出去创业当老板了。”欧成效最后总结。





“负翁”


曾是水库元老之一的夜雨却认为欧成效的水库理论破绽重重,他将房圈的投资者分为两个流派“融资投机派”和“套保派”,他是后者,而欧成效属于前者,“融资投机派就是通过借贷钱,我去买入,他认为未来是有一个确定性的收益在的,虽然水库文字写了很多,但大部分的篇幅都是放在了如何融资上面,或者说它最擅长的地方就是如何融资,而它的投资出口就一个,房地产。”


水库理论实行的基础动因是:中国当前名义货币增速过快,致使个人持有的金融资本缩水严重,为防止财富被不断稀释,就需要用今天更便宜的钱购买明天更贵的资产,前者是低利率借贷资金,后者则指房产。


夜雨却觉得“货币超发=房价增长”只是一个定性结论,两者间的传导渠道还受到各种变量影响,尤其是时间因素,但借贷利息随时间增长,又属于必须兑付的刚性成本,整体投资风险就集中在投资者的角度,而水库理论又主张向父母和周边亲友拆借更低成本的资金,这无疑是将至亲捆绑成了“连环船”,一旦楼市增长不如预期,整个家庭乃至家族都将暴露在风险敞口之下。


“融资投资机派其实就是赌博!从yevon_ou的投资哲学角度来说的话,他就是在投机,通过文倩啊、其他女朋友的收入融资什么的,本质都还是在用高评高贷,不断用债务投入生产,一旦有个坏消息,他还要花大精力去安抚债主,能把人累死。”夜雨早年因“版主管理权”的争议与欧成效一系产生分歧,后与违背“水库宪章”的欧派决裂出走,成为高举“水库纪委”大旗的“倒欧派”,常会在一些房产论坛和自己的公众号上拆解水库派的投资逻辑,其中不乏一些分析欧成效真实身家和负债压力的文章。


对水库论坛有基本了解的人一般会形容:水库的粉丝是全中国仅次于企业家俱乐部最富有的群体,A7只是寻常,A8更是不少,A9也不稀奇——“AX.Y”是水库黑话,一种财富的计量方式,X表示资产的位数,Y则表示资产开头的数字,如A8.5就等于资产达到5000万。


不过,深度了解水库论坛的人就会知道,这个群体的负债规模也大大超越了正常人的想象,大多数人虽账面繁荣,但却是名不副实的“负翁”。


欧成效作为水库心法的创始人,也是坚定的“2N”理论实行者,即保持一年至少加仓两套房的扩张速度,他主张“大面积、低单价”的选筹策略,在房价持续上浮的基础上以贷养贷,激进扩张。


这一系列举措使得欧成效在很长时间里现金流极其紧张,他也直言,这种长期在生存线上挣扎的生活,确实给自己带来了巨大的精神压力。


“最焦虑的时候,比如说明天要还200万,一周之内要还400万,一个月之内要还800万,但手里只有2000块。”欧成效说。


“那怎么去解决,再借贷?”我追问。


“各种各样的方法,所有的方法一起上。”


“欧神”现金流吃紧,不是什么罕见的新闻,在房圈江湖上还流传着不少欧成效向朋友借贷的聊天截图。2018年,因离婚造成35处夫妻共有房产产权离析和新增五千余万个人债务,欧成效一度还传出了“断供”的消息。


夜雨旗帜鲜明地反对欧成效的“职场无用论”,他将职场也定义成一种杠杆投资方式,与水库心法里提到的信用贷、接力贷、POS机套现等技术型杠杆不同,职场的成本投入趋近于零,甚至可能为负,却能让人接入社会分工体系,带来的回报是短期内不可计量的。


在“断供”传闻期间,夜雨还曾在自己的公众号“十里花雨财临门”上向欧成效喊话:“小欧同学不要赌博,赶快去上班。”这和多年前欧成效被“空军”围剿时喊出的那句:“不要去赌博,马上就买房”的口号,产生了一种微妙的呼应。




是福音还是镰刀?


北京国贸三期80层的酒廊里,北京房圈“老油条”金晓阳带我临窗眺望周边错落起伏的高楼,你随手指一栋,他就能将那套楼盘的基本情况说得清清楚楚,聊到欧成效,他大手一挥:“欧之前是靠囤‘老破大’起家,现金流一直差得很,现在主要靠‘卖铲子’‘开演唱会’来割韭菜赚钱。”


“卖铲子”,是房圈专用术语,指代从事围绕房产投资衍生而来的知识付费、投资咨询等信息服务类业务。


2015年,欧成效因家庭原因迁居北京,一直活跃在上海房圈的他开始深度接触北京房圈。2017年,之前一直在水库BBS上和欧成效隔空发帖互动的北京房圈名人“水原十口”(以下简称水原)把“小密圈”(后更名为“知识星球”)这款产品推荐给了他。


“欧大之前没做过变现,知识付费那时很热,当时他就看到了商机,他开号后当晚,税后收入就近百万。”水原计算过,水库“小密圈”头一天的粉丝付费收入,差不多是他在这里一年的总收入,但他觉得欧成效“开圈即火”是水到渠成的事。


水库一跃成为“小密圈”上最活跃的付费圈子,这也直接印证了水库理论已经超越小众楼市“多军”范围,成为一门大众追捧的财富“热学”。


在2018年这个房地产投资者不怎么好过的年份,欧成效在“知识星球”和“在行”等知识付费平台上的业务一片繁荣,光“知识星球”单年的粉丝年费收入完税后就高达千万。


“欧神”成为了全国房圈最头部的网红大V,在行、功夫财经、新浪、今日头条、磨铁和中信出版社等大量机构开始寻求和他的进一步合作。


水库IP声誉日胜,随之而来的,是异见者们不断扩大的反对声浪。


“欧一直喊买‘老破大’‘67复式’,都买在像天通苑那种地方。不管房子质量如何,他觉得只要贷到就是赚到,但是实际上这个核心是有问题的。他女朋友瓜瓜不还评价说,理论特别棒,然后越到实践的地方,路走得越歪。”金晓阳说。


作为一个在西城部委大院长大的“北京土著”,金晓阳打小不爱读书,就热衷钻研怎么赚钱,大学刚毕业他瞄准了楼市,就敢瞒着家里人、揣着刷信用卡套来的5万块去售楼处定房子。


2016年初,金晓阳看到了欧成效用“拆骨法”唱衰学区房的文章,觉得观点新颖有趣,便加入了水库体系,还成了一个外围社群的群主。但随着自己购置的房产越来越多,实战经验丰富的金晓阳发现水库论坛的问题也不少。


“欧的每一篇文章我都看过,核心理论在2016年以前就讲得差不多了,到中后期讲到落地的时候就已经有点问题了。再后来呢,他开始鼓吹什么重庆沈阳了,开始间接推新盘,和他的马仔们联合开发商割韭菜了。”金晓阳觉得这一两年来,水库论坛的氛围明显发生了改变。


欧成效2016年底在水库论坛公众号上喊出“上海生机有限,重庆才是未来”的口号,号召水库粉丝将投资目光转向二线城市,尤其是重庆、沈阳。


对此,死杠欧成效的夜雨评价更加犀利:“投机派的资金成本会倒逼他去不断寻找收益极高的新兴市场。无论yevon_ou认为那是重庆,还是沈阳,反正他得要一个。只有新兴市场才能够满足他的借贷成本,这是他的命门。但是反过来说新兴市场是什么样的?新兴市场是具有巨大的不确定性的。”


夜雨认为,一旦发生风险,产生习惯性损失,欧成效之流必须不断扩大融资规模,如果房子长期不涨,资金退出困难,甚至会演化成一种庞氏骗局。


曾多次试图调解欧夜二人矛盾的房圈老友“地图”,也逐渐站到了欧成效的对立面,公开发文表示房圈“已经渐渐烂掉”,里面流行的是“黄鼠狼和鸡”的韭菜式故事。


面对外界嘈杂的攻击声,欧成效表示自己根本不在乎,“我一直都是有仇家的,他们坚持不懈,持之以恒,年复一年地骂了我十几年,我已经完全习惯了。”


对于异见者们,他的评价只有一句话:“一个能打的都没有”。


“我说哪个城市好,就是真的好,水库从来都是我看准了,我自己先投,真金白银砸下去,真金不怕火炼。”欧成效从不认为自己手握割“韭菜”的那把镰刀,反觉得自己传播的楼市财技,点燃了普通人的财富曙光。


在一篇公众号推文中,欧成效用一个故事隐喻了水库论坛存在的意义:


“当欧洲人第一次来到非洲,他们一手举着《福音书》,高傲地对原住民说:‘孩子们,我为你们带来了福音。’


此后,‘福音’席卷了整块大陆。


今天,你们来了,你们看见了。”


欧成效眼中的水库心法,就是那本引导普罗大众开掘金与蜜之地的《福音书》。


“欧神”现金流吃紧,不是什么罕见的新闻,在房圈江湖上还流传着不少欧成效向朋友借贷的聊天截图。2018年,因离婚造成35处夫妻共有房产产权离析和新增五千余万个人债务,欧成效一度还传出了“断供”的消息。




盗火者与取火人


加入水库快三年,林娜的很多观念都发生了变化。几年前她曾有个条件不错的追求者,男方是个文艺青年,坚称自己“这辈子不买房”,还拉着林娜计算租房比买房能节约多大一笔钱。


“只有立志说要买房的,哪有立志不买房的!”林娜觉得两人不合适,拒绝了男方。


但在已经拥有五套房的今天,林娜却觉得自己的结婚对象有没有房子,没那么重要,“其实我接受没有买房的对象,因为我比较有自信我可以影响他,让他跟着我一起来做这件事,大家一起买房。”


几本产权证带给了林娜足够的安全感,很多事情变得不那么重要,她甚至发现就连爱情带给她的快乐和伤痛感都被削弱了。


去年,林娜成功说服了表妹多办了几张信用卡,她也拿这些信用卡来偿还自己的部分债务,“我其实不太需要她的卡,就是在慢慢帮她养,等以后卡的额度高了,她也能在成都买套房子。”


2019年2月18日,水库“知识星球”提早开放了新一年的会员续费。5500元的年费,为了买房已经杜绝所有高消费的林娜交起来眼都没眨,她觉得自己“要为信仰充值”。


官方数据显示,“欧神”在水库“星球”里已经回答了超过12万个问题,他基本有问必答,提问范围除了和楼市相关,还涵盖经济学、职场和两性情感……


“其实网红不赚钱,我在自媒体里面赚的钱不到房地产的零头。但在漫长的十几年中,我一直都很孤独,自从我开始做网红,把水库心法告诉了很多人以后,我多了一大群跟我志同道合的朋友,他们能理解我的痛苦悲伤,我觉得很快乐。”


欧成效每天要花至少五个小时在“知识星球”里,工作要安排得多,凌晨四五点,粉丝们还能发现他活跃在圈子里答疑。


“我帮助到了很多的人,你可能对整个社会的穷人的数量之大没有概念,在我接触到的人里面,95%是连1000万都没有的。对于最广大的粉丝用户来说,发家致富才是他们最核心的需求。”


修正这个世界的不合理是欧成效赚钱的原动力,现在他觉得,自己至少带来了一些改变。


哪怕觉得欧成效不懂房价、热衷割韭菜,金晓阳也不得不承认,水库论坛主张的“买房论”,确实改变了很多人的人生,“房子是一种财富的积累,也代表着截然不同的人生,可以说每一个过得好的家庭是因为房子,每一个过得不好的家庭也是因为房子。”


金晓阳和我聊起他的一些经历,他曾协助解决过很多住房遗产的继承分配纠纷,慢慢发现,引发纠纷的房屋越老旧、越狭小、越不值钱,子女们抢得就越凶,完全不顾亲情人伦,因为他们来自社会的底层;他也曾带一个家境较差的租客参观过一个高档小区,一圈走下来,对方完全没有在意小区的各种人性化设计,只和他感慨:国家怎么变这样了,有钱人怎么能这样花钱,一部婴儿车3万块!


“现在的人类社会相对文明很多,没有杀戮,但有无数方式消灭掉那些赌性、懒惰、笨拙的‘没钱基因’,而财富的积累,能让你在优胜劣汰的社会中更好地存活下来。”金晓阳说。


在采访最后,得知我先后拜访了夜雨和水原等人,金晓阳有点好奇:“你见了欧成效的朋友还有敌人,你是想说他厉害呢,还是不厉害呢?”


“我从没有想要去审判他,非要评价的话,”想了想更适合的措辞,我补充道,“我觉得欧成效更像一个不纯粹的盗火者,而你们,都是取火人。”




谁的财富自由之路?


欧成效最终决定在2020年彻底关掉水库的“知识星球”。2017年后,整个房地产市场的经济和政策环境都发生了重大转变,水库派能用上的招数,也不多了。


“人和整个市场活动相比,你会发现自己是多么的渺小,你是改变不了这个世界的,沙漠的那边还是沙漠,孤独的外面还是孤独,这件事情是没有尽头的,而我有点累了。”欧成效想,自己或许该退休了。


关于未来,欧成效觉得自己可能会开辆SUV先去新疆转一圈,然后找个好地方建一座山庄,过上最高品质的“宅男”生活。他还有点想当个作家,曾经的少年时光被琼瑶小说填满,他觉得自己可以写本都市言情小说,还计划把男主角写死,他幻想几万读者在屏幕那头一半目瞪口呆,一半如丧考妣。


在一篇总结欧成效近年动向的文章中,作者提到,在今天这个时候,水库秘籍被推送至百万人眼前,这恰恰意味着房产投资的黄金时代毫无疑问地过去了。


“房子就是一个A7数量级的财产。我们父母那代人,要花几年的工资,五六千块去买一台彩电。上世纪90年代末,十几万的汽车又变成了一个非常重要和体面的财产。今天,一套五百万的房子成了女生择偶的标准、成不成功的重要分界线。但中国人在不停地变得更富裕,五十年之内,我们的社会财富或许会进化到亿万级,到时候买套房子就像买一辆车这么容易,人们会开始考虑一些千万级的财产,像宇宙飞船、私家飞机。”


欧成效将房子定义为特定时间的特定产物,当下社会处于百万数量级的财富时代,房子被赋予了很多的意义,但随着经济高速发展,他判断,人们将房产视为财富标志的时代,再有二十年就会结束。


面对中国当下的政治经济环境,欧成效也意识到,他曾经能大放异彩的时代已经提早奏响了尾声。当然,对更多普通人来说,这个黄金时代其实从未来过,也无谈离去。


其余的入场玩家却并不承认这是一个即将关闭的赌局,他们身后还有越来越多的淘金者在奔来的道路上,双目赤诚如旭日,似乎属于他们的财富奇遇才刚刚开始,也永不会结束。


在每次采访中,我都向受访者抛出了同一个问题:房价未来会跌吗?
“怎么会跌呢?以后中国进入老年人社会,没人交税啊,不印钞票我们未来的养老金怎么办,一印钞就会通膨,房子就会继续涨,”林娜虽然眼神有些迷茫,但随后又坚定了语气,“这么多年了,房价它也没有跌过。”


水原的答案是:“在货币超发环境下,房价会跌的唯一原因,我们说只能是因为涨太多了。”


谈到自己的楼市导师“欧神”提出的“房产投资收益5亿见顶”,水原觉得这是“很保守的说法”,“他说的是今天的5个亿,在未来这个数字可能意味着20个亿、50个亿!”


金晓阳倒是不对房价的涨幅报以绝对判断,但却告诉我:“你知道我们这个圈子的人都在焦虑什么吗?就怕房子涨太快,自己没赶上机会。”


讲究组合投资和风控先行的夜雨则认为,在将来很长一段时间里,因为文化传统、经济政策和复合属性的多重因素支撑,房子依旧是中国最具保值功能的资产,也是始终能被银行承认的优质抵押物。


“中国有句话是说‘财富之道,以末敛之,以本守之’。工商业是末业,而本业就是我们说的房地产。”夜雨将房子作为自己投资组合里抵抗风险的底层基石,如无意外,未来他不准备抛售手头的任何一处房产。


当下,房子的价值好像毋庸置疑,持有者们似乎已经登上了那艘能抵御所有风浪的诺亚方舟,但事实,却又并非如此。


2019年全国两会召开。3月6日,新的“政府工作报告”出炉,相较往年提出了“改革完善房地产市场机制”和“深入推进新型城镇化”的新指导方针。


水库论坛里不少粉丝认为这是房地产市场“松绑”的信号,但随之而来的“房产税法落实制定”的消息,又在蠢蠢欲动的投机者头上浇了一盆冷水。


纷杂的信息让林娜变得焦虑,已经在成都、重庆和沈阳购置房产的她正纠结于一个新问题。


国贸街头的咖啡馆里,林娜撑着脸,看着马路上如水的车流,向朋友苦恼道:“你说我到底要不要在北京买套房?”


“赶紧买,你都来北京漂这么些年了,还住那租的破屋子。”


“可是,真的太贵了啊。”她想了想,轻声说。
水库赞助商
  • 我们今天不想讨论局势问题,只想纯技术地分析一下,交易成本有多高。 从第二页开始,突然看见有人对年冲月冲孰优孰劣争执得厉害。忍不住争执二句,精算展开一下。 首先,我要
    2019-02-14
  • 曾经的政策,总是使绝大多数人受益。或者至少一部分人受益,一部分人受损。 今天,我们正在面临困境。所有的人都受损。 9.27宏观调控的结果,房价没有跌下来,物价却涨上去了。
    2019-02-14
  • 我们今天不想讨论局势问题,只想纯技术地分析一下,交易成本有多高。 目前的房地产市场,交易成本主要分为三块。直接交易成本+间接交易成本+隐性交易成本。 一)直接交易 成本
    2019-02-14
  • 前几天出差在外地,中介打电话告诉我,房子租出去了。让我回来抽空去签合同。 今天歇下来一天,按约定时间赶了过去。租客是一个台湾人,老板自己没来,派了手下一个大学生,胖
    2019-02-14
  • 房地产是一种金融密集型的产业,从购房者为住房积蓄首期开始,就已经和房产金融扯上了关系。但储蓄阶段,购房者存在银行里的钱,只有1.98%的利息。而在贷款阶段,银行按揭贷款
    2019-02-14
  • 杭州政策,打击的是投资者的供给,而不是投资者的需求。房产商是唯一的获利者。 目前上海的房产市场已经很明显,徐家汇,长寿路等一些次新房较多的市场,房价已经完全停止涨幅
    2019-02-14
  • 经济适用房贷款贴息,是上海市政府近期推出的一项重大利民益民的好措施。在贴息期间,购房者只需要支付房屋本金,而没有高昂的银行利息负担。贴息最长可达五年,最高可达房价
    2019-02-14
  • 房地产是一个资金密集型的产业。一般说来,银行利率上升,购房者按揭负担加深,对房地产是一个利空消息。银行利率下降,房价相对便宜,对房地产是一个利好消息。 定性的分析人
    2019-02-14
  • 房地产业的发展越来越规范,竞争越来越激烈,市民们对成本暴利的监督也越来越严。房产商们要再像几年前一样,坐地收钱,是没那么容易的了。只不过阳光普照之下,也还有阴暗的
    2019-02-14
  • 朋友前日拿了份分析资料,振振有词地跟我说,某位专家学者都得出结论来了,任何一个城市的房价/收入比,都应该是8-12倍。如今上海的房价都已经快达到收入15-18倍了,所以肯定是有
    2019-02-14
  • 说起拆迁户,一般的舆论媒体都很同情。如今的二手房卖得这么贵,都说拆迁户是高房价的主要受害者,而且是强迫买单者。认为拆迁户搬离了世代居住的市中心,搬去了遥远的郊区。
    2019-02-14
  • 说起台湾人,普通市民莫过于关心三个问题,是台湾人害苦上海楼价么,台湾人会使上海楼市大起大落么,台湾人从上海赚走了钱吗? 这三个问题的答案都是否。其实一般市民对台湾人
    2019-02-14
  • 正好在另一个帖子中,讲到这个话题: 【聊天】大家借过多高的高利贷? http://www.shuiku.net/forum.php?mod=viewthreadtid=13776extra=page%3D1 想着这个话题有一点意思。不如展开说一说。 一)资金成
    2019-02-14
  • 一套价值100W的房子,贷款70W,七折利率4.585% 现在房价升值了,譬如升到二三百万了。想把旧贷款还掉,重新做抵押贷款借出来。 请问盈亏平衡点在哪里,一般速算法如何。 答:1)首
    2019-02-14
  • 作为一名自由主义者,我完全无法理解证券操纵罪到底是什么意思。 操纵市场不是罪。 一)自由 一件本来价值3元的东西,我出3.5元向你买,可以不可以。 答案是可以。这种天经地义
    2019-02-14
  • 作者刘晨茹 如今,百年难遇这个词正在变得廉价。百年难遇的暴雨刚刚才过,各地人民又在喜迎百年难遇的高温。而在高温持续时期,另一个百年难遇的问题也摆在了大家面前,那就是
    2019-02-14
  • 看了篇CBN的「债」十年之殇,被恶心得不行了。 实在忍无可忍。我常在想,一个人要经受了怎样扭曲的教育,无知的洗脑,卑鄙的性格,以及奴化教育及无逻辑精神,才能写得出这样的
    2019-02-14
  • 看见今天周日水库居然有600多贴,我也就手贱多加一段。平安银行延迟支付功能,我很早就知道了,但一直没有深入研究。 这个功能说的是,你使用平安银行白金借记卡,做的任何刷卡
    2019-02-14
  • 我承认,我是太无聊了,才会写这篇文章。 一)神器 在所有的银行中,有二家是独一无二的。其特有的一条不引人注意的条款,使其具有了与众不同的功能。堪称神器,也使得他们远
    2019-02-14
  • 如果一家企业在竞争中赢了一笔钱,我们就说他进行了创新。 如果一家企业在竞争中每次都能赢一笔钱,我们就说他拥有一项资产。 ------铅笔社 这是我去年一年,学到的最有价值的一
    2019-02-14